剛剛房地產(chǎn)傳來最新消息。

國統(tǒng)局付司長公開了這么一段話：

從前8個月情況看，受國內(nèi)外形勢變化影響，房地產(chǎn)市場雖有所波動，但商品房銷售和住宅價格同比降幅還是在收窄，去庫存成效繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場仍朝著止跌回穩(wěn)方向邁進。

但也可以看到，房地產(chǎn)銷售仍在下降，修復需要一個過程，下一階段，促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要“繼續(xù)努力”。

這段話很重要，為什么呢？

從市場預期管理來看，這番話打破了 “非好即壞” 的二元認知，以 “客觀承認問題 + 明確積極趨勢” 的表述方式穩(wěn)定了市場信心。

一方面，官方?jīng)]有回避當前市場面臨的壓力，這比較符合普通購房者對市場體感的認知，也避免因過度粉飾數(shù)據(jù)導致的信任流失。

另一方面，強調(diào)市場并非是“一路下行”，而是已經(jīng)存在了邊際改善的積極信號，這種“不回避困難、不忽視亮點”的表述，能有效引導市場主體去理性看待波動，避免恐慌性觀望或者盲目樂觀，為后續(xù)政策落地創(chuàng)造了更平穩(wěn)的預期環(huán)節(jié)。

其實最近官方對房地產(chǎn)的提及又多了起來，包括前幾天，非常懂國內(nèi)經(jīng)濟的黃市長（中國金融 40 人論壇學術顧問、國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會學術委員會常務副主席），在一場峰會上，著重強調(diào)：

經(jīng)濟改革離不開房地產(chǎn)的作用。

換句話說經(jīng)濟想好起來，純靠資本市場拉動是不切實際的，還要房地產(chǎn)做壓艙石。

為什么呢？因為不可忽略的是，資本市場只會讓一小部分富起來，但房地產(chǎn)卻是關聯(lián)著上下游數(shù)十個行業(yè)，影響著數(shù)以億計家庭的居住需求。

目前能承載幾千萬人就業(yè)的行業(yè)，還未出現(xiàn)，那么讓房地產(chǎn) “止跌回穩(wěn)” ，就是宏觀經(jīng)濟逐步恢復活力、民生保障持續(xù)加強的過程。

其實今年關于房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的披露，跟我今年在全國各地調(diào)研的狀況是一樣的。

除了一二線城市整體交易還算不錯，今年新房銷售面積和銷售額保持增長以外，其他能級的城市，也可以用蕭條去形容。

今年民間討論房地產(chǎn)的人，越來越少了，很多地方的中介門店都在大量倒閉，中介基本都去跑了外賣或者轉(zhuǎn)型做了其他行業(yè)的銷售。

這基本都來自于5年大調(diào)整的結(jié)果。

我看了一下數(shù)據(jù)，從2020年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)建筑量差不多跌了65%，新房銷售跌了60%多，土地批租量打了七折，金融系統(tǒng)信貸融資減去50%。

而房價，基本全國普跌，從2020年到現(xiàn)在，5年時間，跌幅普遍在40-50%左右?？梢哉f，這5年，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了近20年以來最嚴重的調(diào)整，也是最刺骨的調(diào)整。

現(xiàn)在的房價不能說貴。

北京三環(huán)內(nèi)，出現(xiàn)了2字頭的房子，成都、武漢這些二線龍頭城市，1萬塊錢的房子比比皆是，三四線或者小縣城，房價更是回到了4-5千的范圍內(nèi)。

加上15%的首付，基本50萬內(nèi)在除一線以外的城市，都可以買到商品房。

也不能說沒需求。

畢竟全國超過20年房齡以上的老房子，占比還在40%以上，全國大概有 1.5 億戶城鎮(zhèn)家庭住房無電梯，占全國城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)占比約七成。

但現(xiàn)在依然有人說貴，是因為對房價上漲沒預期，或者因房地產(chǎn)行業(yè)大跌，導致間接收入縮減后，更沒有賺錢買房的能力了。

所以提升房地產(chǎn)最核心的方法，就是提高老百姓收入，釋放真正的消費潛力，鼓勵改善生活的長期目標。

但這又是一個比較長期的動作，等不及的。因為房地產(chǎn)跟經(jīng)濟通縮一樣，房價跌，沒人買，沒人買，房價就更跌，是一個死循環(huán)問題。

那么短期內(nèi)，如果想把房地產(chǎn)穩(wěn)住，就必須通過宏觀調(diào)控的能力，先行打破循環(huán)。這就是下一階段，促進房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要“繼續(xù)努力”的原因。

那么到底該如何努力呢？

核心方法就是大規(guī)模收儲。

今年9月，一旦量化寬松通道開啟，政府會手握大量資金，去收購市場新房庫存。

這個方式之前已經(jīng)在深廣試點成功，去年拿到了3萬億資金，今年估計還會有3萬億甚至是6萬億。如果未來推行到全國，可能會向市場購買20億平方的庫存，房地產(chǎn)就完全可以穩(wěn)住。

這樣，開發(fā)商過去野蠻生長的庫存，就會變成國家儲備的國有產(chǎn)權(quán)房屋，而后再租賃給老百姓做公租房。

老百姓用低于市場價的方式租到房子，就可以節(jié)省出更多的收入，用于其他層面的消費。

如果未來靠大資金能買入20億平方住房，就可以解決2億城市居民的居住問題，無論是農(nóng)民工進城，還是大學生畢業(yè)，這才是?；A保民生。

之后開發(fā)商用這些錢，去還債，把地方的、銀行的、建筑商、材料商、農(nóng)民工等等所有群體的錢還完。

政府還可以把這些資產(chǎn)的租金打包發(fā)行債券，可以做到4%的利息收入，老百姓也可以參與購買。

那么這么循環(huán)下來，國家收儲就能起到一石三鳥的作用：

房屋去庫存、地方解債務、老百姓低租保障房和理財新通道。

房價穩(wěn)住以后，房屋持有者也恢復了消費信心。

這是目前房地產(chǎn)的最優(yōu)解，也可能是唯一解。

最后，房地產(chǎn)在“止跌回穩(wěn)”后，會進入一個新常態(tài)，迎來真正健康的成長。

過去很多人詬病中國房地產(chǎn)房價收入比太高，不合理。

但經(jīng)過這么一輪大跌，目前全國房價收入比已經(jīng)跌了一半，邏輯上年輕人可以通過10-20年，買到一套房。

如果考慮未來可能進入通脹時期的話，這個時間可能縮減到7-10年左右，是符合國際慣例的。

所以房地產(chǎn)未來最好的發(fā)展路徑是，不把它拿來做拉動GDP的鐵牛，而是承擔長期國運的駱駝。

目前中國還在半山腰上，接下來經(jīng)濟目之所及還會進入新一輪沖頂。

產(chǎn)業(yè)升級后的科技正在爆發(fā)、芯片產(chǎn)業(yè)、AI、軍工、機器人、新醫(yī)藥、高端制造業(yè)、新消費、進出口貿(mào)易、稀土有色金屬、新能源汽車、綠色電力、儲能等等等等。

而且很多行業(yè)已經(jīng)登頂全球第一，在這種情況下，中國還具備城鎮(zhèn)化建設的空間，那么未來都會反應到人民收入層面。

而房地產(chǎn)，大概率還會是國民資產(chǎn)的沉淀和改善生活的具像化表達。

所以不要著急，再等一等，房價還會隨著GDP增長和新通脹，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，出現(xiàn)新的“匹配性”增長趨勢，這個趨勢在5年內(nèi)基本可以實現(xiàn)。

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