今天，9月唯一一場(chǎng)宅地土拍正式落幕，

杭州土地市場(chǎng)再次演繹“

冰火兩重

一方面，運(yùn)河新城板塊熱度持續(xù)不減?？禈騿卧毓参秊I江、綠城、興耀、建杭等8家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)28輪激烈角逐，最終由越秀以13.3億元總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)突破“2字頭”，達(dá)到20490元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)25.47%。

另一方面，下沙板塊則延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)。元成單元宅地僅經(jīng)歷3輪競(jìng)價(jià)便塵埃落定，最終由興耀以接近底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)不足萬(wàn)元，為9773元/㎡，溢價(jià)率僅為1.28%。

今日土拍結(jié)果一覽表

注：利潤(rùn)率及IRR按滿貨值兌現(xiàn)測(cè)算

?所有出讓土地的IRR及利潤(rùn)率測(cè)算，已第一時(shí)間上線CIRC投資決策系統(tǒng)，具體事宜，歡迎隨時(shí)聯(lián)系克而瑞相關(guān)對(duì)接人咨詢。

在土地市場(chǎng)整體承壓的背景下，康橋單元宅地為何仍能引發(fā)多家房企激烈爭(zhēng)奪？主要有三方面原因：

其一，板塊內(nèi)新房持續(xù)熱銷(xiāo)，高流速已獲驗(yàn)證。運(yùn)河新城客戶基數(shù)較厚，市場(chǎng)認(rèn)可度較高，且已獲得市場(chǎng)驗(yàn)證。例如地塊西側(cè)的汀岸印月，實(shí)現(xiàn)6開(kāi)6罄，快速清盤(pán)；又如地塊南側(cè)的宸岸棲月軒，中簽率亦不足20%。

其二，地塊周邊配套成熟，學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)尤為突出。地塊所在的運(yùn)河新城中翼，生活配套相對(duì)成熟，居住氛圍濃厚，且擁有杭州育才大城北學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。多元配套+優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，讓地塊擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位價(jià)值。

其三，地塊質(zhì)素及微環(huán)境佳，可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。地塊北臨電廠河，可享豐沛的河景資源，加上地塊容積率僅為1.9，可采用高低配布局，設(shè)置部分低層產(chǎn)品，提升整體產(chǎn)品品質(zhì)與市場(chǎng)溢價(jià)空間。

最終，康橋單元宅地被越秀收入囊中，越秀之所以高溢價(jià)拿地，主要基于以下戰(zhàn)略考量：

一方面，其此前已在運(yùn)河新城南部有所布局，落位集團(tuán)體系內(nèi)現(xiàn)有的最高端產(chǎn)品“運(yùn)河樾”，而此次拿地實(shí)則為加倉(cāng)行為，且獲取的運(yùn)河新城中部地塊，容積率1.9且沿河分布，不僅具備打造低密產(chǎn)品的條件，更有望與運(yùn)河樾項(xiàng)目形成聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)效應(yīng)，進(jìn)一步優(yōu)化資源配置、提升整體片區(qū)運(yùn)營(yíng)效能。根據(jù)周邊二手房成交均價(jià)測(cè)算，該地塊利潤(rùn)率約8.12%。在不限價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境下，越秀可依托地塊的景觀和低密屬性，通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)與差異化定位追求更高溢價(jià)。

另一方面，從更宏觀的布局來(lái)看，其還在系統(tǒng)性地加強(qiáng)其在大城北片區(qū)（涵蓋鐵路北、運(yùn)河新城、北部新城及勾莊等板塊）的戰(zhàn)略縱深。此次“加倉(cāng)”，是其深化該片區(qū)布局的關(guān)鍵一步，不僅有助于鞏固區(qū)域市場(chǎng)地位，更通過(guò)多點(diǎn)布局形成規(guī)模效應(yīng)，增強(qiáng)在該板塊的定價(jià)話語(yǔ)權(quán)和品牌影響力。

而興耀競(jìng)得元成單元地塊，則是其片區(qū)運(yùn)營(yíng)思維的典型體現(xiàn)。作為長(zhǎng)期深耕錢(qián)塘區(qū)的區(qū)域型房企，興耀以近底價(jià)審慎獲取該地塊，體現(xiàn)出其在市場(chǎng)平淡期的戰(zhàn)略定力和審慎拿地的策略。該地塊利潤(rùn)率測(cè)算約21.31%，利潤(rùn)空間較為充裕，為后續(xù)產(chǎn)品打造和品牌溢價(jià)奠定了良好基礎(chǔ)。在未來(lái)操盤(pán)方面，興耀有望延續(xù)如沐蘭臺(tái)等項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)和資源整合，降低風(fēng)險(xiǎn)、提升運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)片區(qū)資源的集約利用與滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，持續(xù)強(qiáng)化其在錢(qián)塘區(qū)的品牌影響力和市場(chǎng)占有率。

總體來(lái)看，本次土拍反映出杭州土地市場(chǎng)仍存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，房企拿地策略更傾向于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊或利潤(rùn)率可控的潛力板塊，區(qū)域深耕與合作開(kāi)發(fā)成為企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)分化的關(guān)鍵策略。

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