生活中，小區(qū)人防車位的管理

使用及收益權(quán)常常成為

業(yè)主與開發(fā)商之間的爭議焦點(diǎn)
小區(qū)地下那些標(biāo)注“人防”的車位

到底歸誰使用？

開發(fā)商有權(quán)出售或出租嗎？

近日，宿城法院審結(jié)了一起業(yè)委會(huì)與開發(fā)商之間的人防車位物權(quán)糾紛案件，帶大家厘清人防車位背后的權(quán)益歸屬問題。

案情回顧

原告某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡稱 “某業(yè)委會(huì)”）訴稱，被告江蘇某房地產(chǎn)公司在出售小區(qū)房屋時(shí)，業(yè)主支付的購房款中已包含地下人防工程規(guī)劃車位的投資成本，因此全體業(yè)主對(duì)該地下人防車位依法享有使用、管理及收益權(quán)，故訴至法院，請(qǐng)求判令被告將某大廈負(fù)三層人防工程（含所有車位）的使用權(quán)返還給原告。開發(fā)商則辯稱，其作為人防工程的投資建設(shè)方，依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條，依法享有對(duì)該人防車位的使用、管理和收益權(quán)利；并強(qiáng)調(diào)人防車位的建設(shè)成本并未納入商品房銷售價(jià)格中，實(shí)際售價(jià)遠(yuǎn)低于物價(jià)局備案價(jià)格；此外，雙方簽訂的商品房買賣合同中已明確約定，開發(fā)商有權(quán)出售人防車位使用權(quán)，且投資主體身份不因房屋銷售發(fā)生轉(zhuǎn)移；人防工程竣工后一直由開發(fā)商實(shí)際管理維護(hù)，并承擔(dān)全部運(yùn)維費(fèi)用。

法院審理

宿城區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告某業(yè)委會(huì)于2023年3月25日正式成立，并在所屬居委會(huì)及街道物業(yè)管理辦公室完成備案，具備訴訟主體資格。根據(jù)市物價(jià)局早年出具的成本認(rèn)證報(bào)告，涉案人防車位的建設(shè)費(fèi)用確已納入商品房開發(fā)成本，并作為備案銷售價(jià)格的依據(jù)。開發(fā)商雖辯稱銷售價(jià)格低于備案價(jià)，但實(shí)際售價(jià)仍高于開發(fā)成本，且未舉證證明人防建設(shè)成本系其獨(dú)立承擔(dān)。法院認(rèn)定，隨著商品房銷售完成，人防車位的建設(shè)成本已通過商品房銷售轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主，業(yè)主成為實(shí)際投資者。

此外，《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》第二十六條明確，“住宅小區(qū)內(nèi)依法配建的防空地下室，業(yè)主委員會(huì)成立前由建設(shè)單位作為平時(shí)使用人，業(yè)主委員會(huì)成立后則由業(yè)主委員會(huì)作為平時(shí)使用人”。本案中，原告某業(yè)委會(huì)已依法成立并備案，故涉案人防工程的平時(shí)使用權(quán)應(yīng)歸原告所有。

綜上，一審判決開發(fā)商向業(yè)委會(huì)返還涉案人防工程（含車位）的平時(shí)使用權(quán)。開發(fā)商不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理后駁回上訴，維持原判。本案現(xiàn)已生效。

法官說法

人防車位權(quán)屬問題關(guān)乎廣大業(yè)主的切身利益，易引發(fā)矛盾糾紛。本案的裁判明確：人防車位的建設(shè)費(fèi)用如經(jīng)確認(rèn)已納入商品房開發(fā)成本，并體現(xiàn)在房屋銷售價(jià)格中由業(yè)主實(shí)際承擔(dān)，則全體業(yè)主應(yīng)被認(rèn)定為該人防工程的實(shí)際投資者。依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條，業(yè)主們依法享有對(duì)該車位的平時(shí)使用、管理和收益的權(quán)利。開發(fā)商雖在建設(shè)階段承擔(dān)了初始投資，但隨著房屋銷售完成，建設(shè)成本已通過房價(jià)分?jǐn)傓D(zhuǎn)移至購房業(yè)主，投資權(quán)益主體亦相應(yīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移。此外，《江蘇省人民防空工程建設(shè)使用規(guī)定》第二十六條進(jìn)一步明確，業(yè)主委員會(huì)成立后，人防工程的平時(shí)使用人應(yīng)由建設(shè)單位變更為業(yè)委會(huì)。

法官在此提醒，業(yè)委會(huì)作為代表全體業(yè)主的合法組織，有權(quán)依法向開發(fā)商主張返還使用權(quán)及相關(guān)收益，切實(shí)維護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)權(quán)益。這一裁判不僅體現(xiàn)了公平原則，也對(duì)規(guī)范住宅小區(qū)人防車位的使用管理具有重要的指導(dǎo)意義。

來源：宿城區(qū)人民法院

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