（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2020年，趙明在甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)購(gòu)房時(shí)，經(jīng)其銷售人員孫強(qiáng)介紹，另行購(gòu)買(mǎi)了該項(xiàng)目3號(hào)樓地下一間儲(chǔ)藏間，總價(jià)33.92萬(wàn)元。

孫強(qiáng)向趙明提供了一份加蓋“甲房地產(chǎn)公司合同專用章”的《北京市商品房預(yù)售合同》，并要求將款項(xiàng)直接轉(zhuǎn)入其個(gè)人賬戶。趙明分兩筆支付全部房款，備注“儲(chǔ)藏室付款”。

然而，甲公司始終未交付儲(chǔ)藏間。趙明后來(lái)得知，該儲(chǔ)藏間已被甲公司另售他人。更令人震驚的是，孫強(qiáng)因收取多名業(yè)主房款后非法占有，已被法院以職務(wù)侵占罪判處有期徒刑五年（A號(hào)刑事判決），并責(zé)令退賠違法所得發(fā)還被害單位。

趙明遂起訴甲公司，請(qǐng)求：

解除儲(chǔ)藏間買(mǎi)賣(mài)合同；

甲公司返還33.92萬(wàn)元購(gòu)房款及利息；

甲公司唯一股東乙企業(yè)管理公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

甲公司辯稱：

合同系孫強(qiáng)私刻“蘿卜章”偽造；

公司從未授權(quán)銷售收款，所有付款必須進(jìn)入對(duì)公賬戶；

趙明明知規(guī)定卻仍轉(zhuǎn)賬給個(gè)人，存在重大過(guò)錯(cuò)；

雙方無(wú)真實(shí)合同關(guān)系，應(yīng)向?qū)O強(qiáng)追責(zé)。

乙公司則提交審計(jì)報(bào)告，證明與甲公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)趙明與甲房地產(chǎn)公司之間的儲(chǔ)藏間買(mǎi)賣(mài)合同解除；

甲房地產(chǎn)公司于10日內(nèi)返還趙明購(gòu)房款33.92萬(wàn)元；

駁回趙明關(guān)于利息及乙公司連帶責(zé)任的請(qǐng)求。

趙明勝訴！成功從開(kāi)發(fā)商處拿回全部房款。

三、法院說(shuō)理

刑事判決已確認(rèn)：銷售行為屬職務(wù)行為

A號(hào)刑事判決明確認(rèn)定，孫強(qiáng)系“利用擔(dān)任甲公司置業(yè)顧問(wèn)的職務(wù)便利”收取房款，并構(gòu)成職務(wù)侵占罪。這意味著：

錢(qián)款性質(zhì)屬于甲公司應(yīng)收款；

孫強(qiáng)行為代表公司，非純個(gè)人詐騙。

“蘿卜章”不影響合同成立

即使合同印章系偽造，但因?qū)O強(qiáng)系甲公司銷售人員，在售樓處以公司名義簽約收款，趙明有充分理由相信其有權(quán)代理，構(gòu)成表見(jiàn)代理，合同依法成立。

購(gòu)房者無(wú)重大過(guò)錯(cuò)

雖然甲公司公示“禁止向個(gè)人付款”，但孫強(qiáng)作為在職銷售，手持蓋章合同、安排付款流程，普通購(gòu)房者難以識(shí)別內(nèi)部管理漏洞，不應(yīng)苛責(zé)其未盡“超常注意義務(wù)”。

合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)予解除

儲(chǔ)藏間已被另售他人，甲公司無(wú)法交付，合同履行不能，趙明有權(quán)解除合同并要求退款。

股東不承擔(dān)連帶責(zé)任

乙公司已提交專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告，證明與甲公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，故不適用《公司法》第63條關(guān)于一人公司人格否認(rèn)的規(guī)定。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)）

“銷售收錢(qián)跑路”，開(kāi)發(fā)商難逃責(zé)任！

只要銷售人員是在職身份、在售樓處辦公、使用公司格式合同，即使私收款項(xiàng)、私刻公章，法院通常認(rèn)定構(gòu)成職務(wù)行為，開(kāi)發(fā)商必須擔(dān)責(zé)。

刑事判決是民事維權(quán)的“王牌證據(jù)”

若銷售人員已被判刑（如職務(wù)侵占、詐騙），刑事判決書(shū)中查明的事實(shí)可直接作為民事案件依據(jù)，大幅降低舉證難度。

即使合同有瑕疵，也能主張權(quán)利

“蘿卜章”“未備案”“未開(kāi)發(fā)票”等，不影響合同效力認(rèn)定。關(guān)鍵看：你是否善意、是否實(shí)際付款、對(duì)方是否以公司名義履約。

不要輕信“內(nèi)部?jī)?yōu)惠”“幫忙留房”

本案中，若趙明堅(jiān)持要求對(duì)公轉(zhuǎn)賬、索要公司收據(jù)，或可避免損失。凡要求轉(zhuǎn)個(gè)人賬戶、現(xiàn)金支付、不開(kāi)票的，一律高度警惕！

一人公司股東并非必然連帶

股東只要能證明財(cái)產(chǎn)獨(dú)立（如年度審計(jì)報(bào)告），即可免責(zé)。但若存在混用賬戶、人員交叉等情形，仍可追究連帶責(zé)任。

律師建議：若您遭遇類似情況，請(qǐng)立即：

? 報(bào)警并推動(dòng)刑事立案；

? 保存合同、付款記錄、溝通錄音；

? 起訴開(kāi)發(fā)商而非僅追銷售個(gè)人——公司才有償付能力！