（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2021年4月，趙磊與孫強簽訂《小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同》，約定趙磊以14萬元購買位于北京市昌平區(qū)的一號房屋（建筑面積約40㎡）。合同明確：

房屋無產(chǎn)權(quán)證，暫無法過戶；

孫強承諾若遇拆遷，協(xié)助趙磊爭取賠償；

雙方“已了解國家政策”，自愿交易。

簽約后，趙磊分三筆付清14萬元，孫強于2021年5月6日交付房屋。趙磊入住使用數(shù)年。

然而，2024年底，當(dāng)?shù)卣J(rèn)定該樓未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，屬于違法建設(shè)，并于2025年初依法拆除。

趙磊搬離后起訴，請求：

確認(rèn)買賣合同無效；

孫強返還14萬元購房款及利息約2萬元。

孫強辯稱：“你當(dāng)初就是想賭拆遷賺一筆，現(xiàn)在沒占到便宜就反悔？合同是你自愿簽的！”

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)《小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同》無效；

? 孫強于7日內(nèi)返還趙磊購房款14萬元；

? 駁回趙磊關(guān)于利息的訴訟請求。

三、法院說理

買賣違法建筑，合同自始無效

一號房屋未取得規(guī)劃許可，屬于《民法典》第153條規(guī)定的“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”的情形，無論雙方是否知情，合同均無效。

合同無效后，財產(chǎn)應(yīng)返還

趙磊已支付14萬元，孫強應(yīng)全額退還；房屋已被拆除，視為趙磊已履行“返還房屋”義務(wù)。

雙方均有過錯，利息損失自行承擔(dān)

法院指出：趙磊明知是“小產(chǎn)權(quán)房”仍購買，主觀上存在投機心理；孫強明知房屋無合法手續(xù)仍出售。

→ 雙方對合同無效均負(fù)有責(zé)任，故趙磊主張的利息損失不予支持。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

“小產(chǎn)權(quán)房”≠可交易房產(chǎn)，本質(zhì)是違法建筑！

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，通常指建在集體土地上、無規(guī)劃許可、無不動產(chǎn)權(quán)證的房屋。

?? 此類房屋不能合法買賣、抵押、繼承，交易不受法律保護。

“賭拆遷”風(fēng)險極高，99%的人血本無歸

很多人低價購入小產(chǎn)權(quán)房，幻想“一旦拆遷就暴富”。但現(xiàn)實是：

拆遷補償只給合法產(chǎn)權(quán)人或?qū)嶋H建設(shè)人；

買家往往拿不到一分錢，甚至被強制清退。

即使簽了合同、住了多年，也可能“房財兩空”

本案中，趙磊住了近4年，但因房屋被認(rèn)定為違建拆除，居住權(quán)益瞬間歸零。法院雖判退款，但時間成本、機會成本、裝修損失均無法追回。

中介或賣家說“村里認(rèn)可就行”？別信！

村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無權(quán)批準(zhǔn)房屋合法化。只有自然資源部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《不動產(chǎn)權(quán)證書》才具法律效力。

若已購買小產(chǎn)權(quán)房，如何止損？

立即停止裝修、出租等投入；

盡快協(xié)商退款（如本案）；

若對方拒退，立即起訴確認(rèn)合同無效，避免房屋被拆后更難舉證。

重要提醒：

北京五環(huán)內(nèi)外仍有大量類似“回遷房”“安置房”“村委房”對外出售，價格僅為市場價1/3甚至更低。

天上不會掉餡餅！低價格背后，一定是高風(fēng)險。

購房務(wù)必查驗：不動產(chǎn)權(quán)證 + 規(guī)劃許可證 + 土地性質(zhì)，缺一不可！