（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年9月，吳偉經(jīng)人介紹，欲購買甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的一處農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房。雙方未簽書面合同，但吳偉按甲公司要求，由其配偶王芳向甲公司法定代表人鄭強個人賬戶轉(zhuǎn)賬100萬元作為購房款。

當日，甲公司出具《收據(jù)》，載明：“收到吳偉預購面積103.65㎡三居一套，100萬元整?！?/strong>

然而，該項目始終未取得建設規(guī)劃許可和預售資質(zhì)，工程長期停滯，房屋至今未建成。因無法交房，吳偉多次催退款。2022年9月，鄭強退還20萬元，剩余80萬元遲遲未還。

吳偉遂起訴，請求：

甲公司返還剩余購房款80萬元；

支付自付款之日起的資金占用利息（暫計38萬余元）。

甲公司辯稱：

涉案房屋系小產(chǎn)權(quán)房，因政策原因無法建設，非公司主觀違約；

同意退本金，但拒絕支付利息。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

甲公司于7日內(nèi)返還吳偉購房款80萬元；

自2020年8月10日起，以80萬元為基數(shù)，按一年期LPR支付資金占用損失至實際清償之日；

駁回吳偉關(guān)于2016–2020年期間利息的過高主張。

吳偉勝訴！成功拿回80萬本金+法定利息。

三、法院說理

口頭協(xié)議+收據(jù)=預約合同成立

雖無書面購房合同，但《收據(jù)》明確記載購房人、標的、金額，結(jié)合付款行為，足以認定雙方成立房屋預約合同關(guān)系。

小產(chǎn)權(quán)房買賣無效，但預約合同可解除并退款

因房屋建在集體土地上，未取得合法建設手續(xù)，無法辦理產(chǎn)權(quán)，合同目的不能實現(xiàn)，雙方均認可無法履行，視為協(xié)商解除。

合同解除時間以催款行為為準

吳偉于2020年8月10日通過介紹人催退房款，法院認定此日為合同正式解除之日。甲公司應自此日起退還全部款項。

逾期退款須賠償資金占用損失

甲公司在合同解除后未及時退清全款，造成吳偉資金被長期占用，雖未證明實際損失，但依法可按一年期LPR標準主張利息。

已退20萬元部分不再計息

因吳偉接受20萬元退款時未主張利息，視為放棄該部分權(quán)利。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊）

小產(chǎn)權(quán)房風險極高，但已付款項可追回

雖然小產(chǎn)權(quán)房買賣不受法律保護，但購房款屬于不當?shù)美蚝贤獬蟮姆颠€財產(chǎn)，法院支持退還。

“收據(jù)”是關(guān)鍵證據(jù)！務必保留

即使無合同，只要收據(jù)寫明“購房”“房號/面積”“金額”，即可證明交易意圖，構(gòu)成預約合同基礎。

催款記錄決定利息起算點

利息從你明確提出退款要求之日起算。建議通過微信、短信、律師函等方式書面催告，并保存證據(jù)。

不要默認“政策原因”就免責

開發(fā)商明知土地性質(zhì)、無開發(fā)資質(zhì)仍售房，存在重大過錯，不能以“政策變化”完全免責。

即使轉(zhuǎn)給法人個人賬戶，公司仍擔責

若收款人是公司法定代表人，且用于公司項目，視為公司收款，公司不得以“未入公賬”推脫。

律師建議：若您已支付小產(chǎn)權(quán)房購房款但項目爛尾，請立即：

? 整理付款憑證+收據(jù)；

? 書面催告退款（留存記錄）；

? 起訴開發(fā)商要求返還本金+LPR利息。

時間拖得越久，開發(fā)商償付能力可能越差！