房產(chǎn)拍賣市場似乎還在下滑！

今天，位于鹿城桃花島片區(qū)的新中梁·外灘首府（香江鈺景園）5幢1102室被拍賣，建面約167.29㎡，起拍總價(jià)約193萬元。

9人報(bào)名，經(jīng)過81輪競價(jià)、成交總價(jià)約271.5萬元，成交單價(jià)約1.62萬元/㎡，房價(jià)較開盤時(shí)下跌5200+元/㎡。

位于甌海梧田的中梁·香緹公館（香湖錦園）4幢1702室被拍賣，建面約150.5㎡，起拍總價(jià)約261萬元。

2人報(bào)名，經(jīng)過24輪競價(jià)、成交總價(jià)約284.6萬元，成交單價(jià)約1.89萬元/㎡，房價(jià)較開盤時(shí)下跌5000+元/㎡。

下面我們一起來看下，今天的拍賣市場情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規(guī)二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01

外灘首府

位于鹿城區(qū)濱江街道蒲帆路與甌江路交匯處西北側(cè)。

北面為空地及在建的建發(fā)·望江；東面為甌江峯匯；西側(cè)為江岸錦苑；南面為甌江峯匯以及市實(shí)驗(yàn)小學(xué)桃花島校區(qū)。

顯然，該小區(qū)區(qū)位條件尚可，周邊配套較為缺乏，自帶的底商較少，業(yè)態(tài)更偏建材，對日常生活幫助不多。

項(xiàng)目區(qū)位圖

外灘首府小區(qū)一共約1392套房源，主力建面約81-167㎡，首期開盤于2013年9月，一期推出1080套，開盤均價(jià)約2.28萬元/㎡，銷售非?；馃?，一開盤就售罄，堪稱是一房難求，開盤當(dāng)天更是幾乎做到了“萬人搖”，會展中心兩層樓包下，容納了近10000名客戶，搶購一期的1080套房源。

后小區(qū)交付于2016年前后。小區(qū)品質(zhì)相當(dāng)不錯(cuò)，尤其當(dāng)年中梁擅長的園林景觀營造的相當(dāng)不錯(cuò)。同時(shí)適用舊計(jì)容政策，實(shí)際得房率會高一些。

小區(qū)鳥瞰圖

今天拍賣的5幢1102室為平層房源，5幢位于小區(qū)中間，東側(cè)受甌江峯匯影響，江景面幾乎沒有，南面有一定的小區(qū)內(nèi)園林景觀視野，南面為1幢（30F）、2幢（27F），采光受一定影響。

暫無該房源內(nèi)部的情況，未騰空，需等到成交后，2個(gè)月內(nèi)交付。

2014年1月，5幢1102室開盤毛坯備案總價(jià)約396萬元，普惠550元/㎡，毛坯交付，折后毛坯總價(jià)約387萬元，毛坯單價(jià)約2.311萬元/㎡，后房開在辦按揭時(shí)統(tǒng)一再讓利7個(gè)點(diǎn)。

對比而言，本次成交價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年開盤價(jià)的7.5折。

據(jù)溫都信息平臺，外灘首府2025年8月成交1套約142㎡房源，成交總價(jià)344萬元，成交單價(jià)約2.42萬元/㎡；

2025年5月成交1套約126㎡房源，成交總價(jià)287萬元，成交單價(jià)約2.28萬元/㎡；成交1套約137㎡房源，成交總價(jià)343萬元，成交單價(jià)約2.5萬元/㎡。

據(jù)貝殼平臺，2024年11月成交1套約168㎡中樓層房源，成交總價(jià)450萬元，成交單價(jià)約2.68萬元/㎡；

目前，外灘首府房源掛牌單價(jià)約2-2.5萬元/㎡，大多帶有不錯(cuò)的精裝修，部分豪裝、頂躍房源價(jià)格要高一些。

綜合來看，今天這套167㎡房源樓幢位置尚可，樓層也不算矮，已滿二，不過裝修情況未知，未騰空，需等到成交后，2個(gè)月內(nèi)交付。

這次拍賣價(jià)格明顯低于市場價(jià)，哪怕房源內(nèi)部為毛坯狀態(tài)，都有不錯(cuò)的性價(jià)比，市場表現(xiàn)偏差，或許是客戶都在等待，隔壁建發(fā)桃花島的第四代住宅項(xiàng)目。

02

中梁·香緹公館（香湖錦園）

位于甌海區(qū)梧田街道香緹路與西堡路交匯處。

北面為空地；東面為甌海中學(xué)，沿路設(shè)置約3800㎡底商，能滿足一定的生活需求；西、南面均為河流。

項(xiàng)目區(qū)位圖

中梁·香緹公館開盤于2013-2014年，是中梁在市中心的第二座公館（第一座是中央公館）。

共12棟高層（17-32F），共計(jì)約1048套房源，主力面積段在87-142㎡，開盤毛坯均價(jià)1.8-1.9萬元/㎡左右；

后小區(qū)毛坯交付于2016年6月，小區(qū)交付品質(zhì)也不錯(cuò)。

小區(qū)實(shí)景圖

今天拍賣房源是4幢1702室，頂躍房源，4幢位于小區(qū)西南面，擁有不錯(cuò)的河景視野，可惜遠(yuǎn)眺的城市視野受限于二手車市場以及遠(yuǎn)處的工業(yè)區(qū)，加分不多；

小區(qū)航拍圖（來源：貝殼）

小區(qū)航拍圖（來源：貝殼）

該房源內(nèi)部已騰空，附帶精裝修以及齊全的家具，稍有雜亂，風(fēng)格偏歐式。

房源實(shí)景圖

房源實(shí)景圖

2013年11月，4幢1702室開盤毛坯備案總價(jià)約371萬元，普惠500元/㎡+18000元+99折，毛坯交付，折后毛坯總價(jià)約358萬元，毛坯單價(jià)約2.39萬元/㎡。

對比而言，本次成交價(jià)相當(dāng)于當(dāng)年開盤價(jià)的8折。

據(jù)溫都信息平臺，香緹公館今年1月成交1套約89㎡房源，成交總價(jià)149萬元，成交單價(jià)約1.67萬元/㎡；成交1套約141㎡高層房源，成交總價(jià)289萬元，成交單價(jià)約2.05萬元/㎡；

目前，香緹公館房源掛牌單價(jià)約1.7-2.1萬元/㎡，部分豪裝、頂躍房源價(jià)格要高一些。

綜合來看，今天這套房源樓幢位置挨著河邊，已滿二，裝修偏老一些也夠用，頂躍房源帶閣樓，得房率高，但樓層為02室，西側(cè)視野加分不多，

因此，這次拍賣價(jià)格略低于市場價(jià)，有性價(jià)比。

03

其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖，可以看出位于甌海潘橋的萬科·世紀(jì)之光（世海名庭）11幢2001室房源，建面約122.29㎡，起拍總價(jià)為105萬，起拍單價(jià)為0.86萬元/㎡，最終成交總價(jià)約135萬元，成交單價(jià)約1.1萬元/㎡，溢價(jià)率28%；

位于甌海黃嶼的天著園5幢202室房源，建面約136.23㎡，起拍總價(jià)為138萬，起拍單價(jià)為1.01萬元/㎡，最終成交總價(jià)約148萬元，成交單價(jià)約1.08萬元/㎡，溢價(jià)率7%；

位于甌海新橋的西湖四季二組團(tuán)拍賣了8套房源，建面約113、127、140㎡，起拍總價(jià)為128-158萬，最終成交7套房源，成交總價(jià)約143-174萬元，成交單價(jià)約1.12-1.18萬元/㎡，溢價(jià)率0-5%。

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