上海賣(mài)房為什么這么難？

今天就和大家聊點(diǎn)切合大家自身利益的內(nèi)容。

尤其是正在賣(mài)房或者想置換的客戶可以重點(diǎn)看看。

毋庸置疑的一點(diǎn)，肯定是市場(chǎng)問(wèn)題。

上?，F(xiàn)在全市估計(jì)20萬(wàn)套的掛牌量，想賣(mài)的輕松確實(shí)不太可能。

買(mǎi)家是人手一把“屠龍刀”。

市場(chǎng)是客觀條件，是大家憑自己的力量沒(méi)辦法根本性扭轉(zhuǎn)的。

但是這個(gè)時(shí)間段里，總有人有賣(mài)房的需求。

這個(gè)時(shí)候，為什么賣(mài)出去的房子不能是你的？

上海每個(gè)月成交1.5-2萬(wàn)套的房子，也就是說(shuō)剩下的18萬(wàn)房東都是背景板。

用一句不客氣的話來(lái)說(shuō)：很多房東還活在樓市普漲的年代里。

很多人連身份轉(zhuǎn)換都還沒(méi)有完成。

賣(mài)房這個(gè)事情，有“天災(zāi)”的問(wèn)題，在我看來(lái)“人禍”的問(wèn)題更大。

房東在賣(mài)房的時(shí)候有太多的錯(cuò)誤示范。

想不踩坑，我給你四點(diǎn)建議。

這兩句話別說(shuō)

賣(mài)房伊始的時(shí)候，房東最容易犯的錯(cuò)就是說(shuō)了不該說(shuō)的話。

不管你怎么想的，這兩句話千萬(wàn)憋住了！

第一句：“低于XX萬(wàn)我不賣(mài)，少一分都不行！”

表面上這話沒(méi)毛病，但時(shí)機(jī)非常重要。

尤其只是在初期溝通階段，如果中介剛反饋一個(gè)客戶出價(jià)，你立馬拋出“底價(jià)生死線”，會(huì)讓中介非常為難。

一邊是買(mǎi)家要砍價(jià)，一邊是賣(mài)家不松口，難道就不談了嗎？

當(dāng)然不是， 中介肯定就轉(zhuǎn)而推薦別的房子。

有些房東可能性子直，平時(shí)直爽慣了，但這可不是賣(mài)房的正確姿勢(shì)。

第二句：“我賣(mài)不賣(mài)無(wú)所謂的。”

現(xiàn)在的上海二手市場(chǎng)，房源多、客戶少。

中介、買(mǎi)家才是真的選擇很多。

你一旦表現(xiàn)出“可賣(mài)可不賣(mài)”的態(tài)度，就等于把中介和客戶往外推。

別人房源更積極、更配合，中介自然優(yōu)先推薦那樣的房子。

哪怕你內(nèi)心真的不那么急，也絕不能掛在嘴邊。

你以為自己隨口說(shuō)的，但是卻很容易打消中介的積極性，導(dǎo)致帶看量急劇減少。

嚴(yán)重點(diǎn)的，房源直接被中介“雪藏”，再想賣(mài)掉就難如登天。

無(wú)論當(dāng)下情緒怎么樣，哪怕很不爽了，只要你還是真的想把房子賣(mài)掉，就一定得管住嘴！

我知道房東可能希望不要表現(xiàn)出來(lái)很急迫的樣子，以為這樣不容易被砍價(jià)。

但是過(guò)于“云淡風(fēng)輕”，其實(shí)并不能提高自家房子在市場(chǎng)上的地位。

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別做炮灰房

當(dāng)你給中介留下第一印象就是“不誠(chéng)心賣(mài)房”的時(shí)候。

你的房子在不知不覺(jué)中就被貼上了“炮灰房”的標(biāo)簽！

什么是“炮灰房”？

簡(jiǎn)單說(shuō)，就是那些陪太子讀書(shū)的房子：用來(lái)襯托別人的性價(jià)比，成全別人成交的“墊腳石”！

除了話不要亂說(shuō)，這幾點(diǎn)要注意：

1. 報(bào)價(jià)虛高，勸退買(mǎi)家

一聽(tīng)報(bào)價(jià)，買(mǎi)家自然就會(huì)聯(lián)想到其他看過(guò)的房子，那些性價(jià)比高的房子優(yōu)勢(shì)會(huì)立馬顯現(xiàn)。

2. 房間臟亂差，輸在第一印象

昏暗光線、凌亂的房間、油污濃重等等。

買(mǎi)家別說(shuō)去實(shí)地看了，光看到圖片就直接劃走了。

3. 不要用劣勢(shì)硬碰硬吃虧

低樓層、靠近高架、奇葩戶型？

不好好想點(diǎn)辦法，都只會(huì)成為被拋棄的對(duì)象！

4. 中介不主推，藏著掖著

中介手里房源太多，如果您的房子“沒(méi)亮點(diǎn)、沒(méi)傭金、沒(méi)關(guān)系”，如果你是中介你會(huì)怎么做？

中介帶客戶看房，房源安排、看房順序都有講究。

哪套主推，哪套襯托都有事先謀劃的。

除非客戶對(duì)小區(qū)掛牌房源非常了解，指定看哪幾套。

好比你的房子掛牌500萬(wàn)，樓市鄰居同戶型裝修更好的掛牌505萬(wàn)，小區(qū)最差的一套450萬(wàn)。

買(mǎi)家想要便宜的就主推450萬(wàn)的，想要好的就主推505萬(wàn)的，而且說(shuō)不定人家505萬(wàn)的房東還能再砍一點(diǎn)。

總之，你家房子就是被比剩下的。

沒(méi)精力打交道

很多人會(huì)說(shuō)，那我把上面兩個(gè)坑都避免了，但還是賣(mài)的很別扭。

因?yàn)橘u(mài)房過(guò)程也不容易。

我見(jiàn)過(guò)太多的賣(mài)房房東根本沒(méi)有時(shí)間、精力和中介打交道。

市場(chǎng)好的時(shí)候，賣(mài)房相當(dāng)于托管給中介，畢竟房東是強(qiáng)勢(shì)方，很多事情真的是可以不用很操心。

但是現(xiàn)在不一樣了，一旦開(kāi)始賣(mài)房就像進(jìn)入了一個(gè)信息迷局。

你根本分不清哪句是實(shí)話，哪句是中介的話術(shù)。

你問(wèn)中介：“有客戶真的看中了嗎？”

中介非?？隙?。

但你就是不知道——客戶是真看中了，還是只是想借此逼你降價(jià)？

客戶是準(zhǔn)備結(jié)婚的？還是投資的？貸款還是全款？在你房里轉(zhuǎn)過(guò)三次，還是僅僅開(kāi)門(mén)三秒？

這些，你自己根本盤(pán)不出來(lái)。

你以為的定價(jià)就是看看隔壁鄰居掛什么價(jià)格？

我只能說(shuō)還是太淺了。

真正的定價(jià)，是蹲在中介店里一整天——

盤(pán)客、盤(pán)房、盤(pán)鄰居，摸清半年內(nèi)所有看過(guò)同價(jià)位房子的客戶畫(huà)像，知道誰(shuí)誠(chéng)心買(mǎi)、誰(shuí)只是看看，甚至知道隔壁小區(qū)哪個(gè)業(yè)主急用錢(qián)愿意降價(jià)拋售……

這根本不是房東干得了的活兒。

你沒(méi)那個(gè)時(shí)間，沒(méi)那個(gè)精力，更沒(méi)那個(gè)信息敏感度。

而我們常年在賣(mài)房一線的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，要做到的是：

不只聽(tīng)中介說(shuō)什么，更看他們沒(méi)說(shuō)什么；

不只問(wèn)房子怎么樣，還要判斷客戶到底有沒(méi)有誠(chéng)意；

從中介的語(yǔ)氣里聽(tīng)出緊迫性，從客戶的提問(wèn)里摸透他的購(gòu)買(mǎi)力。

賣(mài)房，表面是賣(mài)一套房，底層是打破信息差。

但房東要想只靠自己一個(gè)人的力量完成這些確實(shí)不太現(xiàn)實(shí)。

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定價(jià)是根源

最后要說(shuō)的一點(diǎn)是當(dāng)下房東賣(mài)房痛苦的根源。

不知道賣(mài)房的標(biāo)準(zhǔn)是什么，我用什么樣的價(jià)格賣(mài)房最合適。

怕自己賣(mài)在了最低點(diǎn)，也怕現(xiàn)在沒(méi)賣(mài)接下來(lái)繼續(xù)跌。

房東這種內(nèi)心的糾結(jié)和市場(chǎng)不確定性導(dǎo)致的左右搖擺，最折磨人。

賣(mài)房這個(gè)決策對(duì)絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)都至關(guān)重要，因?yàn)榉孔邮羌彝ベY產(chǎn)的最大頭。

稍有不慎就滿盤(pán)皆輸。

面對(duì)這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)房東只要做對(duì)一件事，問(wèn)題就能迎刃而解。

那就是定價(jià)，而且是定一個(gè)好價(jià)格。

什么是好價(jià)格？

不是你在鏈家上看到的最高掛牌價(jià)，也不是你鄰居三年前買(mǎi)的價(jià)格，更不是你把裝修成本、貸款利息都算進(jìn)去后的“心理底價(jià)”。

好價(jià)格，是現(xiàn)在、此刻、這個(gè)市場(chǎng)里，最能打動(dòng)那批真實(shí)買(mǎi)家的價(jià)格。

它能讓你在30天內(nèi)吸引到最多優(yōu)質(zhì)買(mǎi)家，通過(guò)談判博弈實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化，還能確保交易流程順暢不踩坑。

很多房東直到賣(mài)房失敗才恍然大悟：

原來(lái)不是市場(chǎng)冷，而是自己的預(yù)期熱得發(fā)燙；不是買(mǎi)家摳門(mén)，而是自己衡量的標(biāo)準(zhǔn)早已不準(zhǔn)。

最后

不是我要故意夸大賣(mài)房的困難。

是賣(mài)房難易的二八分化在真實(shí)上演。

我自己近期關(guān)注的一些優(yōu)質(zhì)房源很多都很短時(shí)間就賣(mài)掉了。

甚至有些還要拼手速。

如果大家的房子都是市場(chǎng)上最稀缺的，那大家盡可以自己去賣(mài)。

但多數(shù)人都沒(méi)這么幸運(yùn)，不妨換個(gè)思路，找個(gè)專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)幫你干。

你們公司一個(gè)幾百萬(wàn)、上千萬(wàn)的項(xiàng)目，哪次不得一個(gè)團(tuán)隊(duì)撲上去干個(gè)把月。

輪到你自己幾百萬(wàn)房子的時(shí)候，是不是也有必要重視起來(lái)。

我們有能力快速、高效、合理的價(jià)格幫您賣(mài)掉房子。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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