新房二手冰火兩重天！上海樓市分化加劇

上海人的買(mǎi)房邏輯變了！從地段到品質(zhì)的轉(zhuǎn)變

上海房?jī)r(jià)分裂史：新房沖上云霄，二手跌入凡間

上海樓市現(xiàn)黃金裂變！這三類(lèi)資產(chǎn)成資金避風(fēng)港

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上海新房?jī)r(jià)格已實(shí)現(xiàn)連續(xù)67個(gè)月上漲，7月同比漲幅達(dá)6%，成為全國(guó)一線城市中唯一保持連續(xù)上漲的城市。與此形成鮮明對(duì)比的是，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平淡，部分區(qū)域房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)回調(diào)。這種新房與二手房市場(chǎng)的分化現(xiàn)象，正引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，上海新房市場(chǎng)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2024年全年新房平均認(rèn)購(gòu)率達(dá)到121%，而2025年1-7月進(jìn)一步上升至132%，認(rèn)購(gòu)率提升11個(gè)百分點(diǎn)。這意味著想購(gòu)買(mǎi)新房的人群規(guī)模擴(kuò)大了10%，市場(chǎng)需求保持旺盛。

中環(huán)區(qū)域8-10萬(wàn)元單價(jià)樓盤(pán)成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)。浦開(kāi)云璟、天安1號(hào)等長(zhǎng)期熱銷(xiāo)項(xiàng)目持續(xù)受到市場(chǎng)追捧，認(rèn)購(gòu)率均超過(guò)300%。靠近市區(qū)的別墅類(lèi)產(chǎn)品也表現(xiàn)亮眼，如潤(rùn)云金茂府等項(xiàng)目因產(chǎn)品稀缺而備受關(guān)注。供應(yīng)稀缺地段如共康、江灣鎮(zhèn)等項(xiàng)目也成功釋放了改善型需求。

土地市場(chǎng)的變化也值得關(guān)注。自2024年6月土拍放開(kāi)溢價(jià)率限制后，多個(gè)地塊出現(xiàn)高溢價(jià)成交。統(tǒng)計(jì)顯示，2024年4批次到2025年6批次土地供應(yīng)中，溢價(jià)率高于30%的地塊達(dá)到14宗。這些高溢價(jià)項(xiàng)目與周邊二手次新房的比值在0.9-1.6之間，平均值達(dá)到1.17，即比周邊二手房?jī)r(jià)格高出20%左右。

從環(huán)線分布來(lái)看，市場(chǎng)分化特征明顯。中環(huán)內(nèi)的新房市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健，中外環(huán)區(qū)域認(rèn)購(gòu)率提升最為顯著。外郊環(huán)之間只要聚焦核心板塊，仍然保持一定的去化能力。但郊環(huán)外區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較弱，部分項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足30%，市場(chǎng)壓力較大。

產(chǎn)品力取代地段成為影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。恒溫恒濕科技住宅等高品質(zhì)項(xiàng)目即使單價(jià)達(dá)到21萬(wàn)元/平方米，仍然快速去化。而缺乏產(chǎn)品亮點(diǎn)的遠(yuǎn)郊項(xiàng)目，去化速度明顯放緩。這種變化反映出購(gòu)房者決策標(biāo)準(zhǔn)正在從單純追求地段，轉(zhuǎn)向綜合考量產(chǎn)品品質(zhì)、生活配套和長(zhǎng)期價(jià)值。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，新房市場(chǎng)占比正在發(fā)生變化。2022年上海新房供應(yīng)10萬(wàn)套，2023年降至9萬(wàn)套，2024年進(jìn)一步減少到6萬(wàn)套，今年前7個(gè)月僅供應(yīng)2萬(wàn)多套。與之相對(duì)應(yīng)的是，今年前7個(gè)月新房市場(chǎng)成交份額只占17.44%，二手房已經(jīng)成為市場(chǎng)絕對(duì)主體。

這種市場(chǎng)格局變化具有雙重意義。對(duì)政府而言，新房市場(chǎng)仍是調(diào)控風(fēng)向標(biāo)，土拍溢價(jià)率等指標(biāo)牽動(dòng)著市場(chǎng)神經(jīng)。對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)提供了更多元的選擇，總價(jià)200-300萬(wàn)元的房源占成交量的60%，通過(guò)稅費(fèi)減免和現(xiàn)房交付等優(yōu)勢(shì)，為剛需購(gòu)房者提供了安全底線。

從購(gòu)買(mǎi)力分布來(lái)看，市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的梯度特征。高凈值人群聚焦核心區(qū)域高端項(xiàng)目，徐匯濱江等頂豪項(xiàng)目需要驗(yàn)資5000萬(wàn)元才能參與搖號(hào)。中產(chǎn)階層則將目光投向中環(huán)8-10萬(wàn)元單價(jià)段的產(chǎn)品，尋求性價(jià)比與品質(zhì)的平衡。剛需購(gòu)房者則更多關(guān)注五大新城軌交房，嘉定新城等區(qū)域地鐵盤(pán)去化周期縮短至4個(gè)月，租金回報(bào)率達(dá)到3.2%，顯示出良好的投資價(jià)值。

市場(chǎng)分化也帶來(lái)了新的機(jī)遇。三類(lèi)資產(chǎn)正成為資金青睞的對(duì)象：一是核心地段的高品質(zhì)住宅，憑借稀缺性和產(chǎn)品力保持價(jià)值穩(wěn)定增長(zhǎng)；二是中環(huán)附近性價(jià)比高的改善型產(chǎn)品，滿足中產(chǎn)階層升級(jí)需求；三是軌交沿線的新城項(xiàng)目，依托交通便利和配套完善，吸引剛需購(gòu)房者。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，上海樓市的分化趨勢(shì)仍將持續(xù)。隨著購(gòu)房者越來(lái)越理性，產(chǎn)品品質(zhì)、生活配套和長(zhǎng)期價(jià)值將成為決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，需要根據(jù)自身需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選擇最適合的房產(chǎn)類(lèi)型，既要考慮居住需求，也要關(guān)注長(zhǎng)期價(jià)值成長(zhǎng)性。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。人口持續(xù)流入，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)健，城市更新不斷推進(jìn)，這些因素都為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了有力支撐。隨著調(diào)控政策逐步優(yōu)化，市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。