每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

前不久，北京昌平區(qū)冒出一個(gè)新盤(pán)：龍湖恩祥·凌云頌。

看到這個(gè)案名，花姐實(shí)在是想吐槽幾句。

本來(lái)嘛，龍湖+凌云頌，蠻高大上的，但加上“恩祥”，就顯得有點(diǎn)LOW了。

沒(méi)辦法，這是資本的力量。

"恩祥"二字，來(lái)自開(kāi)發(fā)商“北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司”（簡(jiǎn)稱“新恩祥”），而龍湖，只是個(gè)代建的。

穿透新恩澤的股權(quán)，幕后老板是自然人孫趙云。

從這點(diǎn)看，新恩祥遠(yuǎn)沒(méi)有順義龍湖代建那個(gè)盤(pán)大氣，案名為龍湖宸翰，沒(méi)有貼開(kāi)發(fā)商的標(biāo)簽。（詳見(jiàn)《順義國(guó)資托底地塊，冒出大金主》）

花姐猜測(cè)，孫趙云是個(gè)講究人，熱衷風(fēng)水玄學(xué)。這一點(diǎn)，在凌云頌身上，可管中窺豹。

9月16日，昌平新城東區(qū)二期CP00-1101-0033、0036地塊公示了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，0033地塊為凌云頌，0036地塊為幼兒園。

但，一同拿地的四期CP00-1101-0044商業(yè)地塊，并沒(méi)有公示報(bào)規(guī)圖。（詳見(jiàn)《“肥瘦搭配”過(guò)激，昌平土拍糾偏》）

在商言商。這也能理解，孫趙云先做住宅，要現(xiàn)金流。

旋風(fēng)造型與風(fēng)水玄學(xué)

凌云頌的建筑規(guī)劃，有一種對(duì)稱美。

一共24棟7-15F洋房+小高層住宅樓，被一個(gè)“十字軸”分成四個(gè)區(qū)域，總戶數(shù)580戶。

南北中軸上有兩棟樓，是最高點(diǎn)，每棟15F，是凌云閣的脊梁，或者應(yīng)該稱為龍脊。

這個(gè)軸線的左右，各有11棟樓，對(duì)稱排列。其中，有6棟樓矮了一截，只有7層，是為了日照的考慮。

東西中軸視野開(kāi)闊，把凌云閣分成南北兩個(gè)區(qū)——兩個(gè)消防閉環(huán)。

西面是主大門(mén)，高6米、寬40米，然后是下沉?xí)?，通過(guò)風(fēng)雨連廊把8#和9#的首層架空層連通起來(lái)；東門(mén)是地庫(kù)出入口——兩個(gè)口都在東面。

兩軸交匯處，是一座高6米的鄰里中心，呈圓形狀。

這個(gè)鄰里中心的設(shè)計(jì)很講究，從空中俯瞰，似風(fēng)車造型，又像旋風(fēng)，外面地上還有一個(gè)圓形造型。

此符號(hào)，難道是案名里“凌云”的隱喻？還是藏有怎樣的風(fēng)水玄學(xué)？

當(dāng)然，之所以凌云頌設(shè)計(jì)得如此對(duì)稱，也是拜地塊自身?xiàng)l件所致。否則，巧婦難為無(wú)米之炊。

它占地2.87公頃，總建面9.27萬(wàn)㎡，很方正，東西159米，南北180米。地塊北面不遠(yuǎn)，有文物何家營(yíng)菩薩廟和伯哈智墓。

房子在地鐵保護(hù)線內(nèi)

凌云頌是個(gè)地鐵盤(pán)，距離昌平線南邵站C口200余米。

這是很舒服的距離，不遠(yuǎn)不近，至少不受地鐵口共享單車的干擾。

但，它有一個(gè)小問(wèn)題，地鐵南北走向，就在凌云頌西面的中安東路底下，會(huì)帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題：噪音污染和建筑退線。

這些，土地規(guī)劃部門(mén)也是提前做了考慮的，特意在中安東路和凌云閣之間，規(guī)劃了一條15米寬的綠化帶，南北走向。

不過(guò)，凌云頌在地鐵退線上，離外軌中心線只有25米。

一般而言，敏感建筑與地鐵的退線距離為30米，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮0627地塊就是個(gè)例子。（詳見(jiàn)《北京三環(huán)王炸地塊，隱秘的退線》）

另外，凌云頌的圖紙上，4#、10#、16#和23#上，有一條白色的虛線。花姐判斷，這條線是地鐵保護(hù)線，距離昌平線恰好50米。

按照《城市軌道交通運(yùn)營(yíng)管理辦法》，地鐵保護(hù)區(qū)的范圍為：地下車站與隧道結(jié)構(gòu)外邊線外側(cè)50米內(nèi)。

這意味著，凌云頌的4#、10#、11#、16#、17#、23#和23#都在地鐵保護(hù)線以內(nèi)。

花姐認(rèn)為，既然凌云頌的設(shè)計(jì)單位敢把房子規(guī)劃在地鐵保護(hù)線內(nèi)，應(yīng)該是有特批的。

大門(mén)入口占用公共綠地

凌云頌有個(gè)特色，被綠地半包圍。

它的西面綠地進(jìn)深15米，面積2700平米；南面綠地進(jìn)深40米，面積6300平米；此外，往西一路之隔，還有10公頃的綠地。

被綠地圍著，凌云頌的人車出入口，本應(yīng)設(shè)在北面或東面，但設(shè)計(jì)師偏偏要在綠地上設(shè)人行出入口。

既然大門(mén)設(shè)在那，必然會(huì)占用公共綠地。

凌云頌的西大門(mén)，寬約40米，所占綠地是多少？南大門(mén)21#和22#兩棟住宅距離25.95米，這是不是占用綠地的寬度？

從圖紙上，凌云頌兩個(gè)大門(mén)前面，沒(méi)有設(shè)置人行出入的地面設(shè)計(jì)，以及出租車停車位。

要實(shí)現(xiàn)這些，前提是，凌云頌要得到綠化部門(mén)的審批。

而海淀建發(fā)海晏和豐臺(tái)花香壹號(hào)，在公示報(bào)規(guī)圖時(shí)，可是都公示了怎么在綠地上出入的。

照貓畫(huà)虎設(shè)面積段

凌云閣有580套房子，分78平米、96平米、112平米和139平米四款戶型。

詳情是：78平米戶型，共計(jì)132套，占比22.76%；96平米戶型，共計(jì)260套，占比44.83%；112平米戶型128套，占比22%；139平米戶型，共計(jì)60套，占比10.3%。

凌云閣在北六環(huán)之外，為什么如此設(shè)置戶型？

花姐判斷，它應(yīng)該是從建發(fā)觀堂府找到了參照系——在它西南隔一個(gè)街區(qū)。

建發(fā)觀堂府于2023年12月領(lǐng)證，供應(yīng)1842套房，網(wǎng)簽1284套，去化率69.7%，成交均價(jià)4.63萬(wàn)元/平米，成交總價(jià)62億元。

其中，140平米以上戶型供應(yīng)235套、賣出106套，去化45%；120-130平米戶型供應(yīng)201套、網(wǎng)簽23套。

很明顯，這兩類面積段的網(wǎng)簽率過(guò)低，凌云頌都避開(kāi)了。

再來(lái)看凌云頌和觀堂府面積段重疊的戶型：

1、賣得最好的是80平米以下戶型，供應(yīng)299套、網(wǎng)簽297套；2、90-100平米戶型，供應(yīng)177套、網(wǎng)簽155套；3、110-120平米戶型，供應(yīng)413套、網(wǎng)簽301套；4、130-140平米戶型，供應(yīng)232套、網(wǎng)簽159套。

在昌平區(qū)，觀堂府算是賣得很好的樓盤(pán)，待售558套。現(xiàn)在，它遇到了好房子時(shí)代的凌云頌。

凌云頌的得房率，碾壓觀堂府，主要得益于南向設(shè)置了內(nèi)嵌式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深有三種：1.2米（96平米戶型）、1.5米（78平米戶型）和1.8米（112平米和139平米戶型）。

另有飄窗贈(zèng)送，多數(shù)端戶有L型飄窗。戶型北面疑似有設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送。

誰(shuí)的凌云頌？

最后，花姐想聊聊凌云頌的股東方。

土拍信息顯示，7月31日，北京新恩祥睿澤置業(yè)有限公司以總價(jià)13.69億元，拿下昌平南邵0033、0036、0044地塊，綜合樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米。

新恩祥成立于2025年5月29日，注冊(cè)資本3000萬(wàn)元，由武安市明芳地產(chǎn)和北京超君萬(wàn)合公司，分別持股99%和1%。

明芳地產(chǎn)成立于2010年11月，法人、董事長(zhǎng)孫趙云持股100%。

從股權(quán)看，凌云頌的老板是孫趙云。

但很多媒體稱，明芳地產(chǎn)隸屬于河北太行鋼鐵集團(tuán)，在邯鄲開(kāi)發(fā)有多個(gè)項(xiàng)目。穿透太行鋼鐵集團(tuán)，由李萬(wàn)順和張鐳分別持股51%和49%。

僅從股權(quán)上，明芳地產(chǎn)和太行鋼鐵沒(méi)有關(guān)聯(lián)關(guān)系。

但，龍湖與“恩祥”的淵源頗深。

在2021年4月，龍湖和另一個(gè)“恩祥”有過(guò)合作，成立了湛江市龍湖恩祥置業(yè)有限公司，一起開(kāi)發(fā)龍湖恩祥·嶺南原著。

到了2023年12月，股東海南恩祥新城視野有限公司退出49%股權(quán)，嶺南原著由龍湖獨(dú)資。

這個(gè)海南恩祥的最終持股為李福順和楚軍紅，分別持股59.7%和40.3%。他們和凌云頌的孫趙云，似乎也沒(méi)有關(guān)聯(lián)。

有關(guān)凌云頌，龍湖與恩祥、太行鋼鐵集團(tuán)的關(guān)系，真是亂如麻。