每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

9月11日，北京朝陽區(qū)豪宅璞樾營銷中心開放。

儀式很隆重，嘉賓們很忙，又是給獅子點睛，又是剪彩的。

但，董毅沒有出席。

他是越秀地產北方區(qū)總經理，大概是級別太高，一個樓盤小活動而已，手下不敢勞煩大駕。

售樓處開放，璞樾正式拉開了賣房的序幕。

5天前，北京茂越置業(yè)有限公司領取了建筑工程規(guī)劃許可證：2025規(guī)自（朝）建字0028號。

它是璞樾的項目公司，由中建智地、中國金茂、越秀地產和朝開公司聯(lián)合持股。

這份規(guī)劃證的核發(fā)日期為2025年9月5日，建設規(guī)模為116758.44平米，與拿地文件吻合。

它的報規(guī)圖，過關了。

但，群眾的反饋意見還沒有被公示。

按照北京地產開發(fā)流程，新樓盤入市之前，先公示報規(guī)圖，然后接受公眾反饋意見，才下發(fā)規(guī)劃證。不論有無反饋意見，都是需要公告的。

8月19日，北京規(guī)自委公示了璞樾的報規(guī)圖，公眾可以在7個工作日里提反饋意見。

時至今日，已經過去了27天，大家沒有見到反饋意見的通告，反而等到璞樾提前拿到的規(guī)劃證。

它南面的兄弟樓盤紫京宸園，情況也大抵如此。

這兩份遲到的反饋意見，到底還要等多久？難道是朝陽群眾沒來得及盯上它們？

前車之鑒

民不舉，官不究。

與璞樾相比，同樣來自朝陽區(qū)的中海時光之境，沒有逃過群眾雪亮的眼睛。

2025年2月7日，中海時光之境拿到了規(guī)劃許可證。10天后，它收到了一份來自人民網領導留言板上的投訴。

除了對陽臺和設備平臺有封閉改造嫌疑投訴外，最關鍵的一條是：它在未公示反饋意見情況下，核發(fā)了建設工程規(guī)劃許可證，不符合既定程序，要求公示項目反饋意見。

這份投訴的效力很大。2月19日，北京規(guī)自委朝陽分局公告了中海時光之境的反饋意見，承諾開敞陽臺不封閉。

試想，如果沒有那份人民網上的投訴，中海時光之境的反饋意見還會公之于眾嗎？

十分有趣的事情發(fā)生了。

也是在2月19日，北京宸園補發(fā)了反饋意見，稱收到56條意見，并作了答復。此時，距離領取規(guī)劃證已過去115天，連房子都快賣完了。

這兩個補發(fā)反饋意見的案例，至今回想起來，都蠻有諷刺意義的。（詳見《遲到的反饋意見》）

花姐監(jiān)測了2024年以來新拿地的70多個住宅項目，有6個項目很特殊：雖已開盤，但沒有公告群眾對報規(guī)圖的反饋意見。

它們是：中海翠湖玖章、住總清樾府、國譽燕園朗潤、北京國賢府二期、龍湖觀萃、北京隅東序。

璞樾和紫京宸園，會步入后塵嗎？

生不逢時

璞樾生不逢時。

之所以這么說，它因為它撞上了北京陽臺收緊的時刻。

從璞樾發(fā)布的戶型圖看，它的南向陽臺進深，只有1.2米。

這和同在朝陽區(qū)的幾座豪宅沒法比。酒仙橋的北京宸園、中海萬吉玖序，三間房的金茂滿曜和保利朝觀天珺，南向陽臺都是1.5米。

為了多送點面積，璞樾的報規(guī)圖幾易其稿，以至于公示的圖紙，甚至能看出修改的痕跡，而且圖紙很不清晰。

它的建筑設計單位是：杭州九米建筑設計有限公司。

花姐了解到，北京規(guī)劃設計收緊，朝陽區(qū)直接受影響的樓盤有三個：除了璞樾、紫京宸園之外，還有北熙區(qū)三期。

而在昌平樓市，受影響最大的是國譽星城。它由越秀持股30%，其余股東為北京城建、未來科學城置業(yè)及貝好家。

璞樾由金茂負責產品設計，銷售由越秀負責，常勝將軍董毅壓力山大。據悉，越秀地產內部傳出，有意戰(zhàn)略收縮。

相較而言，中海萬吉玖序倒是運氣不錯，原來擔心的的背刺者，沒有刺了。

神秘的樓間距

有關璞樾，很多人將它的對手指向兄弟，南面一路之隔的紫京宸園。

實際上，它最大的對手是自己。

先看它的規(guī)劃：占地3公頃，地上建面7.845萬平米，規(guī)劃9棟7-20層住宅，戶型分152平米、188平米、195平米、204平米、230平米和258平米六種。（有關戶型分析，請加花姐微信louhua007）

花姐認為，它的挑戰(zhàn)，至少來自兩方面：一是樓間距過密，二是幼兒園的影響。

1、樓間距問題

A、璞樾的容積率2.6，但地塊不夠方正，東南角為幼兒園，導致東側只能排3#一棟樓；（詳見《北京地王豪宅，樓間距首度曝光》）

B、最北一排為1#和2#，分別只有7層和11層——最北的樓棟一般是南入口，導致北退紅線13-16米，甚至連樓王4#也不敢后臺，北面流出了大塊留白。它們吞噬了容積率?；ń阃茰y，是因為璞樾北側地塊提出了規(guī)劃限制性要求。

C、璞樾特意沒有顯示樓間距數(shù)字，花姐測算了一版，雖然日照都達到了最低標準，但樓棟之間的角煞太多，側向的樓間距太近。

例如，7#和9#的距離只有13米；2#與5#、1#與3#的間接都是15米。即便是樓王4#，與東南方向的6#之間，也僅有20米。

綜合退線等浪費的面積，璞樾的實際容積率逼近3.0。

2、幼兒園問題

A、按照土地文件，幼兒園可以隨意挪動位置，但璞樾特意把它放在東南角，目的是為了讓住宅遠離東面的110KV高壓線。這條高壓線，距離幼兒園約47米。璞樾為了賣房子，犧牲了祖國花朵們的利益。

B、幼兒園給璞樾會帶來兩個小問題。一是噪音有點大——3#和6#，二是上下學的堵車問題。

幸好，璞樾的大門設置在西面，還有一條高大的圍墻，可以擋黃杉木店馬上的車馬聲。