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近幾年，隨著樓市進入調整期，重慶樓市的分化非常明顯，城市核心區(qū)的優(yōu)質樓盤，市場表現(xiàn)明顯優(yōu)于郊區(qū)項目。

上半年熱銷項目TOP20中，一大半都位于傳統(tǒng)核心區(qū)。銘騰機構的數(shù)據(jù)顯示，2025年重慶樓市新房平均開盤去化率僅26%，但核心區(qū)開盤去化率可達60%以上。

核心區(qū)與遠郊新區(qū)的樓市分化現(xiàn)象，我認為有以下幾個主要原因。

一是城市發(fā)展的轉變。過去重慶城市向外高速擴張階段，新區(qū)是發(fā)展重點。但如今重慶城鎮(zhèn)化率早已超過70%，城市外拓已近尾聲。而核心區(qū)的城市更新、提質升級逐漸成為重點，房地產(chǎn)回歸核心是大勢所趨。

二是配套資源的差異。在傳統(tǒng)城核心區(qū)尤其是核心商圈，商業(yè)、教育、醫(yī)療、交通等各類資源配套成熟且密集，能讓人真正享受到大都市帶來的便利。而遠郊新區(qū)各類配套資源往往需要等待，而且存在諸多不確定因素。在樓市下半場，人們普遍更傾向選擇確定性。

三是供需關系的變化。在過去樓市大漲人們盲目搶房的那些年，遠郊新區(qū)賣出的房子遠超實際需求，供過于求導致大量房屋空置且難以出租。而核心區(qū)人口密集，房屋租售都更容易。而且核心區(qū)的好房子非常稀缺，第四代住宅這樣的迭代好房讓核心區(qū)的改善需求得以釋放。

多年以來始終占據(jù)教育醫(yī)療等優(yōu)勢的傳統(tǒng)核心商圈沙坪壩，近期因為一個新項目的啟動，再次吸引了大家的關注。

今年3月，華僑城首入沙區(qū)，拿下了沙坪壩商圈小龍坎正街中軸原西南地質局探礦機械廠的珍貴土地，由此帶來了沙區(qū)首個四代宅項目華僑城?熙宸。

華僑城·熙宸實景示范區(qū)及實地樣板間近期對外開放以后，立即點燃了人們的購房熱情。

02

眾所周知，沙坪壩商圈周邊發(fā)展時間早，區(qū)域十分成熟，可供應土地尤為稀缺，自2020年起曾長達五年時間沒有供應住宅用地。

所以長期以來，沙坪壩核心區(qū)域的高品質小區(qū)嚴重匱乏。

而沙坪壩商圈作為傳統(tǒng)五大商圈之一，各類資源配套都堪稱頂配，尤其是老沙區(qū)頂級的教育資源，對重慶人極具吸引力。

代表重慶最高中學教育水準的七龍珠，尤其是一中、三中、八中和巴蜀四大金剛校高中本部，其清北錄取人數(shù)，高分段人數(shù)在全市遙遙領先。而四大金剛校本部沙坪壩就有3所，而且都集中在沙坪壩商圈。

另外，近些年沙坪壩利用自身優(yōu)勢教育資源推進“教共體”改革，比如將71中和天星橋中學納入了一中集團校，從師資培訓到課程體系深度融合，成效十分顯著。

據(jù)悉，一中71中在2025年中考聯(lián)招上線率81.8%，在全區(qū)單辦初中處于領先位置。而一中天星橋中學2025年錄取線飆升至646.5分，較2024年的553分暴漲93.5分。

優(yōu)質的教育成長環(huán)境，會影響孩子未來的高度、眼界與氣質，乃至一生的格局。家長們?yōu)榱俗优畵碛懈玫慕逃h(huán)境，為了讓孩子每天多睡半小時，不惜花費更高代價也想要搶占教育高地。

僅有3棟樓的老舊小區(qū)南開苑，如今小區(qū)在貝殼的二手掛牌均價近2.6萬，今年3月成交的一套148㎡的房源，成交總價高達378萬，單價達到2.55萬元/㎡，已經(jīng)超過重慶不少網(wǎng)紅豪宅。

而且因為陪讀租房需求旺盛，南開苑的租金也很高，貝殼網(wǎng)好一點的兩房月租金要上5000，令人嘖嘖羨慕。

又比如房齡已有20多年的華宇廣場，容積率高達7，且綠化率低至25%，但如今小區(qū)在貝殼掛牌均價仍近2萬。而同期代表樓盤如觀音橋的楓香庭，如今掛牌均價約1.4萬，新牌坊的加州城市花園，如今掛牌均價不到9千。

由于老沙區(qū)新房好房匱乏，所以沙坪壩商圈一些代表性老舊二手房小區(qū)受到家長們的追捧，租售市場表現(xiàn)都格外亮眼。

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)快速迭代，四代宅好房子如雨后春筍般涌現(xiàn)。老沙區(qū)缺乏高品質住宅小區(qū)的遺憾，變得愈發(fā)凸顯。

而如今華僑城·熙宸的出現(xiàn)，終于彌補了這種遺憾。

華僑城·熙宸占據(jù)沙坪壩商圈極核地段，緊鄰沙坪壩實驗一小，周邊有還有樹人小學、重慶一中、重慶八中、南開中學、重慶大學等10余所全齡段名校，書香氛圍濃厚，這對關心子女教育的家庭無疑極具吸引力。

另外，華僑城·熙宸步行步行可達西部首個高鐵TOD商圈，可近享金沙天街、東原ARC、三峽廣場等成熟商業(yè)，也并可通過沙坪壩四軌交匯TOD樞紐暢達全城。

而成渝高鐵沙坪壩站更讓華僑城·熙宸項目進一步享受成渝雙城經(jīng)濟圈融合發(fā)展的紅利，成為成渝高鐵沿線區(qū)縣人民在重慶主城購房的首選。

另外，這里還有西南醫(yī)院、新橋醫(yī)院等全國領先的優(yōu)質三甲醫(yī)院守護健康，有平頂山森林公園與沙坪公園構成生態(tài)綠肺。

可以說，華僑城·熙宸周邊的教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通等各類資源及配套堪稱頂配，幾乎沒有短板。

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華僑城·熙宸實景示范區(qū)及實地樣板間對外開放后，我也特地去實地打探了一番。可以說，華僑城·熙宸為老沙區(qū)帶來了新時代的人居標桿。

走近項目，首先映入眼簾的是百米超級門界和酒店式門庭，整體氣勢恢宏。精選白金奢石與香檳金鋁板搭配，高級感滿滿，這應該是老沙區(qū)最有排面的小區(qū)大門了。

步入熙宸藝術會客廳，精選天然石材，搭配高級定制金屬構件,不同材質的獨特肌理與溫度，帶來豐富的空間層次感與藝術張力。

華僑城?熙宸園林景觀以摩登森境為主題，融合度假感與藝術感，以圍合中庭花園為核心，充分利用水景、疊石、光影廊道等元素打造多個主題景觀，給業(yè)主帶來度假般舒適體驗。

比如示范區(qū)呈現(xiàn)的鎏光水院，多重綠植的自然美，多重水景的靈動美，庭院建筑的質感美，在這里相得益彰，為業(yè)主帶來了高品質的休閑社交場所。

沙坪壩的傳統(tǒng)小區(qū)，要么沒有架空層，要么有架空層也極為簡陋，無法滿足業(yè)主的日常活動與圈層社交的需求。

華僑城·熙宸利用架空層規(guī)劃打造燃界氧吧、童夢綺園、浮光書院、藝韻長廊四大主題泛會所，覆蓋全齡段休閑活動及社交需求。當你在健身或者看書時，旁邊一起的可能是一位名校名師，也可能是一位名院名醫(yī)，平日幾句閑聊，或許就讓你獲益匪淺。

華僑城·熙宸架空層泛會所可以恒溫控制，讓業(yè)主可以在夏季告別蒸籠模式，享受清涼；在冬季告別刺骨冷風，享受溫暖。

華僑城·熙宸外立面采用流體光幕設計，建筑頂部用玻璃幕墻與鋁板營造出懸浮感，建筑基座則以米白石材與香檳金鋁板彰顯質感，整體汲取世界藝術建筑微弧理念，再加上線條裝飾，更顯藝術美感。

而四代宅錯落有致的空中花園庭院設計讓華僑城·熙宸建筑充滿綠色生機，成為沙區(qū)極核全新的人居地標。

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沙坪壩有眾多的老師、醫(yī)生等高知群體，他們更重自然健康的生活方式，大多都有著花園庭院夢想。但在寸土寸金的城市核芯，想要擁有屬于自己的花園庭院是很難的事情。

而華僑城·熙宸作為四代宅產(chǎn)品，戶戶擁有私屬的空中花園庭院，讓人們在沙坪壩城市核芯也能輕松實現(xiàn)花園庭院夢想。

6.3米挑空的空中花園庭院，可以滿足燒烤派對、星空影院、親子活動、運動健身、品茗閱讀等豐富多樣的生活場景，帶來全新的生活體驗。

而得益于四代宅新規(guī)的支持政策，項目通過四代住宅創(chuàng)新結構設計，實現(xiàn)最大約130%的超高實得率，碾壓傳統(tǒng)住宅。

比如項目建面約106㎡戶型，實得面積約139㎡。建面約119㎡奇數(shù)層戶型，實得面積約155㎡。更大的空間尺度，也將帶來更自由的生活調度。

華僑城·熙宸戶型還采用大面寬設計提升采光視野。比如建面約119平米戶型，擁有約18.8米六開間大面寬，讓家中擁有更多陽光與風景。

項目全系戶型的主臥套房都擁有270°環(huán)幕視野設計，再搭配落地玻璃幕墻，大大提升了居住體驗的同時。

為了滿足家庭在不同時期的空間需求，華僑城·熙宸在戶型設計上盡量減少承重墻對室內布局改造影響的設計，讓戶型可根據(jù)家庭成員變化及實際使用情況而靈動改造。

比如建面約106㎡為三房設計的戶型，可以減少一個臥室將巨廳進一步放大，變幻為奢闊兩房戶型。也可以將巨廳改為豎廳從而增加一個房間，演變?yōu)榫o湊四房戶型，對外出租獲得更高租金受益。

另外，購房人還可以將同一樓層兩套106平米戶型打通，變成實得建面約278平米的超奢大宅。

總之，華僑城·熙宸以大露臺、高贈送率、客餐廳一體化、大面寬以及270°環(huán)幕視野等產(chǎn)品設計，從居住舒適度、綠色生態(tài)、空間多變性等多方面提升產(chǎn)品力，帶來四代宅好房子新范本。

寫在文末：

作為央企華僑城2025年的戰(zhàn)略作品，華僑城·熙宸依托沙坪壩高鐵TOD商圈、人文優(yōu)教、三甲醫(yī)療、城市公園等優(yōu)勢資源，以全新四代宅產(chǎn)品重構城市核心的居住場景與生活方式，彌補了沙區(qū)極核缺乏好房的遺憾，成為重慶樓市新晉紅盤。

據(jù)說，沙坪壩周邊不少教師和醫(yī)生都已經(jīng)預定了業(yè)主身份。想在沙區(qū)購房的朋友，要抓緊時間行動了。