近日，廣西南寧玖悅府小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司互訴糾紛一事，引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。據(jù)媒體報(bào)道，該小區(qū)業(yè)主因物業(yè)費(fèi)高達(dá)2.8元/平方米·月，實(shí)際服務(wù)卻嚴(yán)重“縮水”，在與物業(yè)協(xié)商降價(jià)無(wú)果后，部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，隨后被物業(yè)公司起訴。業(yè)主們并未沉默，而是選擇反訴物業(yè)，要求撤銷(xiāo)前期物業(yè)服務(wù)合同并退還物業(yè)費(fèi)。

這起糾紛背后，折射出一個(gè)普遍現(xiàn)象——不少物業(yè)公司動(dòng)輒將問(wèn)題推向開(kāi)發(fā)商，試圖規(guī)避自身責(zé)任。前期物業(yè)，真的可以這樣“一甩了之”嗎？

一、事件回溯：服務(wù)缺位，業(yè)主依法維權(quán)

玖悅府小區(qū)于2022年12月起陸續(xù)交付。然而業(yè)主收房后卻發(fā)現(xiàn)問(wèn)題成堆：小區(qū)圍墻仍是臨時(shí)鐵皮，地下車(chē)庫(kù)尚未正式交付，停車(chē)場(chǎng)多處存在漏水問(wèn)題。

更嚴(yán)重的是，業(yè)主后來(lái)才得知，交房之時(shí)該樓盤(pán)并未通過(guò)消防驗(yàn)收和五方驗(yàn)收——這一事實(shí)被開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司刻意隱瞞，直至2023年3月才通過(guò)驗(yàn)收。該行為已涉嫌違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第四十條，未組織竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋，不得交付使用。屬于違規(guī)交付。

業(yè)主陳先生表示：“小區(qū)基礎(chǔ)配套嚴(yán)重不足，物業(yè)費(fèi)卻高達(dá)2.8元/平方米·月，遠(yuǎn)高于同類(lèi)小區(qū)?！币蚨啻螠贤ń祪r(jià)未果，部分業(yè)主暫停繳納物業(yè)費(fèi)。今年3月起，物業(yè)公司陸續(xù)起訴欠費(fèi)業(yè)主，至7月底被告業(yè)主已超20名。業(yè)主們隨即提起反訴，目前案件已進(jìn)入審理階段。

二、法律焦點(diǎn)：未達(dá)標(biāo)交付，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

一個(gè)關(guān)鍵法律問(wèn)題隨之浮出水面：在房屋未達(dá)到法定交付條件的情況下，物業(yè)費(fèi)到底該由誰(shuí)承擔(dān)？

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款明確規(guī)定：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。”也就是說(shuō)，如果房屋未完成合法交付程序，物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)主體應(yīng)是開(kāi)發(fā)商，而非業(yè)主。

玖悅府小區(qū)在2022年12月所謂的“交付”時(shí)并未通過(guò)驗(yàn)收，屬于違法交付。從法律上看，該時(shí)段物業(yè)費(fèi)依法應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。如物業(yè)公司已向業(yè)主收取該期間費(fèi)用，則涉嫌構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)予退還。

三、物業(yè)辯解？背后是開(kāi)發(fā)商陷資金困境

物業(yè)公司也表示有“苦衷”：他們稱(chēng)已提交圍墻建設(shè)方案，但因開(kāi)發(fā)商資金斷裂導(dǎo)致停工；多次協(xié)調(diào)處理地下車(chē)庫(kù)漏水等問(wèn)題未果；還因長(zhǎng)期墊付水費(fèi)、公攤電費(fèi)等導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難，降費(fèi)申請(qǐng)上報(bào)集團(tuán)后未有回音。

住建部門(mén)的回復(fù)進(jìn)一步印證了開(kāi)發(fā)商的困境：項(xiàng)目監(jiān)管賬戶(hù)資金已全部用于支付農(nóng)民工工資；因與銀行存在經(jīng)濟(jì)糾紛，項(xiàng)目資不抵債，部分樓棟已被查封；開(kāi)發(fā)商明確表示已無(wú)力推進(jìn)小區(qū)圍墻及道路建設(shè)。

四、法律明責(zé)：前期物業(yè)無(wú)法“甩鍋”

但這真的代表物業(yè)公司能夠完全推責(zé)嗎？

根據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第三十九條、第四十條，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，或因配套設(shè)施缺陷導(dǎo)致業(yè)主受損，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償。如物業(yè)與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假，則應(yīng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。

該辦法同時(shí)明確，物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，具同等法律效力。物業(yè)公司如果未履行承接查驗(yàn)義務(wù)，即便開(kāi)發(fā)商交付不達(dá)標(biāo)，也應(yīng)通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議明確整改責(zé)任和時(shí)間，而非將問(wèn)題全部推給開(kāi)發(fā)商。

前期物業(yè)企圖將責(zé)任全盤(pán)甩給開(kāi)發(fā)商，甚至以“開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)”為由拒絕擔(dān)責(zé)，于法無(wú)據(jù)、于理不合。即使開(kāi)發(fā)商確無(wú)能力，前期物業(yè)仍應(yīng)就其法定和約定義務(wù)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

五、行業(yè)痛點(diǎn)：信息不對(duì)稱(chēng)，業(yè)主維權(quán)艱難

當(dāng)前物業(yè)糾紛中，最突出的問(wèn)題是信息不對(duì)稱(chēng)。物業(yè)公司常利用業(yè)主法律知識(shí)的不足，編織“責(zé)任在開(kāi)發(fā)商”的話(huà)術(shù)，誘導(dǎo)業(yè)主放棄追責(zé)。

尤其是一些與開(kāi)發(fā)商關(guān)聯(lián)的前期物業(yè)，從招投標(biāo)到承接查驗(yàn)本就存在瑕疵。歷史遺留問(wèn)題隨時(shí)間推移暴露出來(lái)，最終卻要由業(yè)主承擔(dān)后果。

業(yè)主維權(quán)不僅面臨高額取證成本，還要消耗大量時(shí)間精力，而物業(yè)公司則屢借制度漏洞逃避責(zé)任，形成嚴(yán)重不公。

六、破局之道：依法追責(zé)，方得安寧

南寧玖悅府小區(qū)的糾紛并非孤例。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，類(lèi)似問(wèn)題可能在更多項(xiàng)目中出現(xiàn)。

問(wèn)題暴露亦是轉(zhuǎn)機(jī)。只有通過(guò)依法追責(zé)，才能遏制企業(yè)違法行為、重建市場(chǎng)誠(chéng)信。

對(duì)于業(yè)主而言，可依據(jù)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》，要求物業(yè)公司公開(kāi)全套承接查驗(yàn)資料，核驗(yàn)其是否盡到法定義務(wù)。對(duì)于未達(dá)標(biāo)交付期間被收取的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主有權(quán)追回。

若物業(yè)存在與開(kāi)發(fā)商串通、違規(guī)承接等行為，業(yè)主更應(yīng)堅(jiān)決通過(guò)法律途徑追究其連帶責(zé)任。

對(duì)物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企圖“甩鍋”開(kāi)發(fā)商絕非長(zhǎng)久之計(jì)。直面問(wèn)題、承擔(dān)責(zé)任、改善服務(wù)，才是立足市場(chǎng)的正道。只有物業(yè)真正履職盡責(zé)，小區(qū)才能回歸應(yīng)有的和諧與安寧。