當(dāng)下，廣州二手房業(yè)主太苦了！尤其是，很想換房，老房子又賣不掉的人，簡(jiǎn)直是難上加難！

先給大家說一個(gè)真實(shí)且傷感的故事：

房產(chǎn)君有位粉絲，2023年在海珠客村買了套四房，總價(jià)800多萬，開發(fā)商承諾可以延期網(wǎng)簽。

當(dāng)時(shí)他的二手房正在掛牌，原以為一年足夠賣出，但變幻莫測(cè)的市場(chǎng)辜負(fù)了他，加上工作不穩(wěn)定，最后不得不選擇極為無奈的方式：

放棄已交的首付撻定，一下?lián)p失80多萬??！

不敢想，他要是已婚有娃，日子得多艱難。

廣州二手房，為啥那么難賣？

二手難賣，如今幾乎是廣州人的共識(shí)，為什么？

一方面是，掛牌量確實(shí)大。

來自貝殼數(shù)據(jù)，截至9月21日，全市二手房新增掛牌量高達(dá)14.6萬套（包含下架和成交房源等）。而整個(gè)內(nèi)網(wǎng)，二手房總計(jì)掛牌已有19.41萬套，創(chuàng)下歷史新高（包含車位和商辦等）！

圖源貝殼內(nèi)網(wǎng)

另一方面，則是二手的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，跟現(xiàn)在的新房存在明顯“代溝”。

哪怕是5年內(nèi)的次新房，得房率都很少有達(dá)到90%。而如今即便新規(guī)收緊，新房得房率也能超過110%。

當(dāng)供應(yīng)和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不再，能讓二手流通的砝碼似乎只剩價(jià)格。于是我們看到，不少業(yè)主為了盡快賣房一直在房?jī)r(jià)上讓步。

比如這套天河二手房，5月17日掛牌，業(yè)主從6月初就一路降價(jià)，3個(gè)月調(diào)價(jià)14次，報(bào)價(jià)從700萬降到500多萬。

圖源貝殼

這樣的房源，還不夠有誠(chéng)意嗎，為何沒人買賬？

帶看經(jīng)紀(jì)人苦笑說，是有人上門看房，但走時(shí)都會(huì)加一句，什么時(shí)候再降，到底了告訴我！

可問題是，他們也不知道底在哪…

要是不想降價(jià)、或者降價(jià)也賣不出，有些業(yè)主難免破罐子破摔，掛牌后聽天由命。

在貝殼后臺(tái)，我們看到，掛牌1年以上的房子比比皆是。更有甚者，掛牌超過3年、5年、7年。

向上滑動(dòng)看更多內(nèi)容

還有房源的放盤時(shí)間，和貝殼進(jìn)入廣州的時(shí)間相差無幾，堪稱“僵尸盤”。

圖源貝殼內(nèi)網(wǎng)

但二手市場(chǎng)真的如此不堪嗎？數(shù)據(jù)不會(huì)說謊。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前8月，廣州二手房成交7.4萬套，如果拋開春節(jié)，平均每個(gè)月都有近萬套成交。

更重要的是，在最近3個(gè)月中，成交周期在30天以內(nèi)的房源占比高達(dá)20%。

可見，賣二手房是有難度，但并不是沒有辦法，廣州的常住人口接近1900萬，全市不限購，買房需求是巨大的。

問題就在于，你會(huì)不會(huì)賣，有沒有找到對(duì)的人。

賣房36計(jì)，聰明人是怎么干的？

最近幾天，我們找到了幾十個(gè)快速賣房的案例，發(fā)現(xiàn)賣家在合理定價(jià)之外，還有諸多訣竅。

請(qǐng)相信，賣房絕不是無腦甩貨，而是要依靠專業(yè)、技巧和經(jīng)驗(yàn)。

案例一：業(yè)主A名下有套長(zhǎng)洲島二手房，掛牌3年始終無人問津。

無奈之下，他找到一位資深置換顧問，經(jīng)分析，癥結(jié)是板塊內(nèi)中介門店稀少、客源有限。

于是，他們將推盤范圍擴(kuò)大至番禺、海珠、天河、黃埔等多個(gè)門店，客源覆蓋到全城，這套掛了3年的房子竟然18天就賣掉。

此案例為賣房三十六計(jì)之：全城推盤。

案例二：業(yè)主B在海珠區(qū)有套西向老破小，賣了2年都無法出貨。

置換顧問介入后，并沒有馬上推廣，而是調(diào)研周邊市場(chǎng)數(shù)據(jù)，挖掘類似房源成交案例，最終說服業(yè)主隨行就市，賦予房源關(guān)鍵的競(jìng)爭(zhēng)力。

調(diào)整后迅速地推，短短兩周看房量飆升，49天成交。而在這1個(gè)多月的時(shí)間里，業(yè)主只調(diào)價(jià)了一次！

此案例為賣房三十六計(jì)之：知彼知己。

案例三：業(yè)主C在天河城中村有套“問題房”，周邊環(huán)境雜亂、裝修陳舊、黑房黑廁、且產(chǎn)權(quán)登記異常，掛牌1年半無法出售。

置換顧問探查后，立馬上房管局理順產(chǎn)權(quán)，隨后協(xié)調(diào)人員清潔房屋、開窗散味、重新包裝賣點(diǎn)等，最終抓住小陽春契機(jī)，一舉成交。

此案例為賣房三十六計(jì)之：狠抓痛點(diǎn)。

案例四：業(yè)主D在亞運(yùn)城有套北向小兩房，因房源滲水保養(yǎng)差、有租客、看房難等障礙，賣房非常困難。

置換顧問接單后，圍繞房源“低總價(jià)、無按揭、廣鐵學(xué)位未占用”等核心賣點(diǎn)，把房子推到各合作渠道，鎖定大量目標(biāo)客群。

當(dāng)上門客戶提出房源漏水問題時(shí)，他又創(chuàng)新性地提出“送8萬裝修費(fèi)”的解決方案，徹底扭轉(zhuǎn)買家對(duì)房子的價(jià)值認(rèn)知，最終實(shí)現(xiàn)12天快速成交。

此案例為賣房三十六計(jì)之：包裝房源。

案例五：業(yè)主E在荔灣區(qū)有套低樓層的樓梯兩房，私密性差、光線不足，成交存在難度，業(yè)主報(bào)價(jià)虛高，沒有店鋪愿意推。

置換顧問實(shí)地勘察后，說服中介以視頻和VR形式先遠(yuǎn)程推廣，成功吸引客戶上門，再將市場(chǎng)真實(shí)反應(yīng)傳達(dá)給業(yè)主。

業(yè)主親眼目睹買家反饋，當(dāng)即決定配合：改變房屋陳設(shè)提升美觀度；合理調(diào)價(jià)，最終順利成交。

此案例為賣房三十六計(jì)之：拉通認(rèn)知，共情破局。

看到這么多精彩案例，有些朋友不禁會(huì)問，找到一個(gè)靠譜專業(yè)的經(jīng)紀(jì)人，是成功賣房的關(guān)鍵，但這種事情可遇而不可求，怎么辦？

賣房最大的訣竅：認(rèn)準(zhǔn)團(tuán)隊(duì)

事實(shí)上，以上幫助業(yè)主賣房的置換顧問，都來自同一個(gè)團(tuán)隊(duì)，那就是：

越秀置換。

他們是廣州國(guó)企——越秀地產(chǎn)旗下的置換服務(wù)團(tuán)隊(duì)，也是在行業(yè)內(nèi)，開創(chuàng)諸多先河的精兵強(qiáng)將。

他們有平臺(tái)，有數(shù)據(jù)，有資源；有經(jīng)驗(yàn)，有能力，更有技巧，在過去3年多的時(shí)間內(nèi)，幫業(yè)主賣出了2600+套房子，在同行屬于斷層領(lǐng)先水平。

那么，他們是怎么做的，又有什么獨(dú)家秘籍？

這就不得不說到，越秀置換的戰(zhàn)略前瞻性、團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力、以及五大殺手锏。

PART

01

首創(chuàng)與引領(lǐng)，做難而正確的事

放在今天，大家都知道要不斷置換好房子，但如果三年前，有哪家企業(yè)能站出來，做“難而正確”的事？

唯有越秀置換，他們?cè)缭?022年11月11日，就開始組建團(tuán)隊(duì)探索，成立置換專項(xiàng)小組。

這在廣州是首開先河，殺出一條血路，甚至比政府提倡的以舊換新要早得多，而其他開發(fā)商跟隨，都是2-3年之后的事。

目前，越秀置換通過不斷迭代，已將業(yè)務(wù)范圍拓展到深圳、北京、青島、南京等城市。

可以說，這一系列攻城略地，已不僅僅是企業(yè)戰(zhàn)略，而是將全新的服務(wù)理念，推廣到全國(guó)。

不過，有創(chuàng)新的理念是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，就像一桿槍不能只有機(jī)錨，而槍膛里無子彈。

越秀置換的團(tuán)隊(duì)組織，就是這桿槍的子彈。

PART

02

精兵強(qiáng)將，以業(yè)主利益為核

為啥說它強(qiáng)悍有力？

作為越秀地產(chǎn)旗下團(tuán)隊(duì)，他們有公司平臺(tái)的支持、成熟的管理模式、以及科學(xué)的招聘人力模型，這就決定了他們一旦投入“戰(zhàn)斗”，就可迸發(fā)強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。

比如在選拔時(shí)，他們便會(huì)以“客戶服務(wù)”為標(biāo)準(zhǔn)，而不僅以成交快為準(zhǔn)繩。

這就注定要進(jìn)入這個(gè)團(tuán)隊(duì)，擁有七八年、甚至十幾年的經(jīng)驗(yàn)是基礎(chǔ)，高度的市場(chǎng)敏感是加分，而廣泛的閱歷，共情能力，溝通能力則尤為重要。

而且，置換需要1V1做出方案，全程陪護(hù)，沒有足夠的耐心，抗壓能力是不行的，甚至連PPT都要會(huì)做，自己下場(chǎng)拍剪視頻，更是家常便飯。

所以，能進(jìn)入這個(gè)團(tuán)隊(duì)都是業(yè)內(nèi)翹楚，有持續(xù)學(xué)習(xí)和創(chuàng)新能力。

我之前就接觸過團(tuán)隊(duì)的一位置換顧問，他被號(hào)稱海珠坐地虎，擁有20+年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，技巧過硬、能打勝仗就算了，更重要的是，他到了越秀置換團(tuán)隊(duì)后，作業(yè)服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)發(fā)生了根本性的變化：

即會(huì)堅(jiān)定不移站在業(yè)主的立場(chǎng)。

比如，在之前很多場(chǎng)合，中介都是扮演中間人的角色，全力撮合交易，要么快速把價(jià)格打下來，要么干脆放棄，找一個(gè)愿意降價(jià)的。

而越秀置換的置換顧問是業(yè)主利益的全權(quán)代表人，最大限度地堅(jiān)守價(jià)格底線，是他們的責(zé)任！

PART

03

五大殺手锏，一站式服務(wù)

既然服務(wù)業(yè)主，主打1V1專屬跟進(jìn)服務(wù)，越秀置換第一要義就是房源公平。

他們會(huì)針對(duì)每一套被委托的房源，在放盤廣度、包裝方式、傳播速度、房源分析、以及談判技巧上，全方位地鋪設(shè)人力、物力資源。

不會(huì)因?yàn)槟奶追孔犹貏e便宜好賣而優(yōu)先服務(wù)。

接下來，就是一系列創(chuàng)新且標(biāo)準(zhǔn)的打法：

在接到房源后，會(huì)出動(dòng)旗下精英置換師實(shí)地勘察，捕捉房源核心賣點(diǎn)，對(duì)房源進(jìn)行拍攝，將包裝好的信息分發(fā)全地鋪、全渠道，實(shí)現(xiàn)5公里中介全覆蓋+線上平臺(tái)全推廣。

這里不僅包括貝殼，也會(huì)有其他中小型渠道。

合作門店如成功賣出房源，除能拿到正常傭金外，還可根據(jù)出售速度，獲得越秀額外提供的獎(jiǎng)勵(lì)金。

當(dāng)然，提升速度不僅靠覆蓋，更靠對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)知和判斷。

越秀置換背靠越秀地產(chǎn)這樣的大平臺(tái)，擁有龐大的數(shù)據(jù)庫，能對(duì)整個(gè)板塊、整個(gè)樓盤不同戶型、不同總價(jià)段的房源掛牌和成交數(shù)據(jù)，深入分析。

你的房子有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如何定價(jià)、如何挖掘優(yōu)勢(shì)，如何突出賣點(diǎn)，她們會(huì)有專門的分析報(bào)告，堪稱老中醫(yī)的診斷書。

還有，他們甚至?xí)?duì)每一個(gè)看房客進(jìn)行分析，包括買點(diǎn)和抗性，然后與業(yè)主溝通調(diào)整賣房策略。

要做好這些，沒有1V1專屬顧問全程跟進(jìn)，深度參與，提供一站式服務(wù)，是根本不敢想的。

而能做到如此專業(yè)、精細(xì)和扎實(shí)，各種難賣的房子，在越秀置換這里成功出貨，便不足為奇。

你以為這是全部？賣房后，越秀置換還能為客戶提供好房子，比如天河國(guó)際湖區(qū)的越秀觀樾，萬博CBD的萬博和臻，以及很多人根本搶不到的越秀云萃等。

那么，如何享受越秀置換的服務(wù)？

方法有兩種。

一種，是客戶沒有購買越秀地產(chǎn)旗下新房，又希望享受這種專業(yè)的舊房幫賣，可自行支付顧問費(fèi)用，委托《越秀幫賣團(tuán)隊(duì)》入場(chǎng)。

另一種，則是到訪或認(rèn)籌越秀地產(chǎn)旗下的新房，比如云萃、萬博和臻等，通過以舊換新，便可免費(fèi)享受越秀置換的服務(wù)，并有優(yōu)先認(rèn)購等權(quán)限。

值得一提的是，這些都是市場(chǎng)紅盤。

比如備受關(guān)注的嘉禾望崗地鐵上蓋項(xiàng)目——越秀貝好家·嘉悅云啟，上周六正式開盤，直接引爆白云樓市，目前主推的建面約84-126平全南向戶型正火熱銷售中。

位于廣州中軸之上、此前的白云三冠王——越秀·云萃，也即將于國(guó)慶加推新品乘勝追擊，超新規(guī)戶型，同樣值得期待！

而坐落于番禺萬博CBD核心區(qū)的越秀·萬博和臻，“斷貨王”絕版戶型建面約105平四房也上新了，現(xiàn)在實(shí)景板房已經(jīng)開放。

板房實(shí)景圖

既賣了二手，又買了新居，會(huì)不會(huì)覺得人生都亮麗光彩起來？！

或許，這就是越秀置換的價(jià)值；或許，這也是廣州樓市穩(wěn)定、理性發(fā)展的一塊基石。