作為一個地產(chǎn)博主，大嘴想問問大家：

每次樓市一有什么新政策出來，哪個群體最積極、反應最大？

答案估計你們都猜到了——就是中介！

樓市火的那幾年，帶頭喊“房價永遠漲”的是中介；現(xiàn)在樓市冷了，天天說房價還得跌的，還是這幫中介。

昨天，微博上有個話題火了：# 。

紅星新聞的記者去暗訪了一圈，發(fā)現(xiàn)中介頭子鏈家為了趕緊把房子賣出去，選擇雇人假扮買家，倆人唱“雙簧”給房東施壓，玩的就是壓價套路。

這兩年隨著樓市下行，不少干地產(chǎn)的都轉行了，中介行業(yè)也走了不少人。留下來的呢，天天被公司考核壓得喘不過氣。有個鏈家的人說：

公司要求每天必須帶15組客戶看房，不找人演戲根本完成不了。

結果這種變態(tài)考核，就搞出來一條灰色產(chǎn)業(yè)鏈：專門雇“演員”冒充買家，批量看房、虛假壓價。

這些“演員”看一次房能拿200塊，任務不是真買房，而是配合中介挑毛病——缺點不能說太多，不然房東會起疑，但要恰到好處地壓價。

中介就靠這種假帶看，一次次給房東洗腦，說市場多冷、價格多高，慢慢把房東心態(tài)搞崩。

紅星新聞里舉了兩個例子：

案例一：一套掛牌339萬的房子，中介讓“演員”直接砍到280萬，差價快60萬。房東氣得當場發(fā)火，摔門就走。 案例二：掛牌538萬的房子，中介咬死讓“演員”只出470萬。來回拉扯之后，房東眼淚都快出來了，最后主動降到510萬。

那中介為啥要這么搞？

有中介坦白說，這是為了摸清買賣雙方的心理底價。

一個叫“秒賣房”的工作人員說：“如果讓真買家直接和房東談，萬一談崩了，人家可能就不考慮這房子了。我們先讓演員去試，看看兩邊價格差多少，心里就有數(shù)了?！?/p>

記者配合演完一場后，中介給了200塊報酬，還透露他們老板靠這種壓價套路，每個月都能賺不少，月入超過50萬。

“一個月收50套房子，賺50萬肯定沒問題。”

鏈家是2001年左暉創(chuàng)立的，到2017年已經(jīng)是全國最大的中介連鎖。

2018年，左暉把鏈家整合成了貝殼，搞出了“平臺+直營+加盟”的模式，平臺是貝殼，直營門店有鏈家，加盟的有德佑、樂家、住商等。

這種線上+線下的模式，基本壟斷了房產(chǎn)交易市場，不管是二手房還是新房。

貝殼的財報顯示，他們代理的新房成交額其實不到二手房的一半，但收的傭金卻比二手房還高。

有開發(fā)商營銷總透露，現(xiàn)在在賣的新房里，超過八成都是和貝殼分銷合作的，很多還是獨家。

房子賣不動，開發(fā)商只能靠分銷渠道，而貝殼憑借平臺優(yōu)勢幾乎獨攬了這個市場。一方面，貝殼帶客能力確實強。

不夸張地說，只要傭金給夠，再難賣的盤，貝殼也能讓售樓處擠滿人。

但另一方面，貝殼也成了房產(chǎn)鏈條里最賺錢的一環(huán)。一般渠道傭金就1~2個點，但貝殼至少2個點起步，3~5個點是常態(tài)，難賣的盤甚至抽10個點以上。

也就是說，開發(fā)商賣一套100萬的房子，可能得給貝殼10萬渠道費。

要知道現(xiàn)在很多開發(fā)商利潤也就幾個點，有些為了回本甚至虧本賣房，可貝殼的傭金一分不能少！

新房賣不掉，開發(fā)商就得死，而貝殼捏著渠道，就等于捏著開發(fā)商的命脈。本來是合作共贏的事，但在貝殼面前，開發(fā)商被逼得卑微到土里。

搞專場、簽獨家……各種套路下來，開發(fā)商利潤被壓得干干凈凈。結果就是，這幾年很多樓盤交付標準大幅縮水。

以前開發(fā)商靠品牌和品質賣房，現(xiàn)在品牌沒用，高傭金才能帶來客戶。預算就那么多，錢都給了平臺，哪還有錢好好蓋房子？最后交付時全是問題。

但在貝殼的邏輯里，房子減配、延期、爛尾都和它沒關系——它只是中介，風險都是開發(fā)商的。

所以這輪游戲里，開發(fā)商輸了，買房人輸了，只有貝殼贏了。

二手房方面，貝殼占了全國一半的交易量，2024年總交易額3.34萬億。

市場冷了，越來越多人想賣房套現(xiàn)，貝殼手握房源和客戶流量，中介費收兩邊，買家賣家一起薅。

一線城市一套房幾百上千萬，貝殼一單雙邊收個幾十萬中介費，輕輕松松。市場好時薅買家，市場差時薅賣家。

這還不夠，貝殼又搞出一個“好贊好房”的服務，收房價的1%，美其名曰給你多推流量，早點賣掉。不簽約？那就很難有人看房。

現(xiàn)在房子難賣，中介就更要想辦法促成交易，一邊壓賣家價，一邊抬買家價，只有成交他們才有錢賺。

一筆交易下來，賣家出兩筆錢（中介費+流量費），買家出一筆，貝殼賺三筆。

有部電影里那句臺詞說得好：有錢，真的可以為所欲為！在房地產(chǎn)市場上，掌握“流量霸權”，確實也可以為所欲為。