上周末，長(zhǎng)沙洋湖片區(qū)新盤嘉信洋湖錦璽首次開(kāi)盤，推出300余套房源，據(jù)說(shuō)吸引了約600多名購(gòu)房者到場(chǎng)搖號(hào)，堪稱近兩年來(lái)洋湖熱度最高的項(xiàng)目之一。至于開(kāi)盤當(dāng)天的實(shí)際去化情況，有多種說(shuō)法。有的說(shuō)成交金額高達(dá)6個(gè)億，也有說(shuō)賣了279套去化85%，還有的說(shuō)其實(shí)只去化48%了。不管實(shí)際數(shù)據(jù)是多少，在長(zhǎng)沙一個(gè)月只能去化1千多套的當(dāng)下，都是不可小看的數(shù)據(jù)。

該項(xiàng)目主打“高得房率”概念，尤其是117平方米戶型設(shè)計(jì)為四房三衛(wèi)，引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。這一產(chǎn)品設(shè)計(jì)契合了當(dāng)前多孩家庭的居住需求，在戶型創(chuàng)新上確實(shí)有所突破。然而“熱銷”背后，該項(xiàng)目似乎也存在諸多值得深入探討的方面。

優(yōu)點(diǎn)：戶型空間利用的突破

先說(shuō)優(yōu)點(diǎn)，嘉信洋湖錦璽在戶型設(shè)計(jì)上展現(xiàn)了較強(qiáng)的創(chuàng)新性。項(xiàng)目通過(guò)優(yōu)化空間布局，使得117平方米的戶型能夠?qū)崿F(xiàn)四房三衛(wèi)的功能配置，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)稱該戶型的套內(nèi)面積高達(dá)139平方米，先不說(shuō)這是怎么實(shí)現(xiàn)的，這一設(shè)計(jì)在同等面積段產(chǎn)品中確實(shí)足夠吸引眼球。

該項(xiàng)目巧妙運(yùn)用了新規(guī)下的面積計(jì)算規(guī)則，通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、飄窗等空間的精細(xì)化設(shè)計(jì)，提升了實(shí)際使用空間。據(jù)說(shuō)該項(xiàng)目不少戶型接近甚至超過(guò)所謂的 “120%得房率”，這成為項(xiàng)目最大賣點(diǎn)。

此外，項(xiàng)目外立面采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格，大面積玻璃與金屬材質(zhì)的運(yùn)用，整體視覺(jué)效果符合當(dāng)下年輕購(gòu)房者的審美偏好。

爭(zhēng)議：高贈(zèng)送面積的潛在代價(jià)

值得注意的是，在項(xiàng)目“熱銷”的同時(shí)，行業(yè)對(duì)“得房率”宣傳的規(guī)范也在加強(qiáng)。9月8日，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于征集規(guī)范“得房率”宣傳工作的通知》，將著手規(guī)范“得房率”的相關(guān)宣傳用語(yǔ)。

協(xié)會(huì)指出，當(dāng)前市場(chǎng)上部分項(xiàng)目宣稱的“得房率超過(guò)100%”等說(shuō)法缺乏統(tǒng)一的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，容易造成購(gòu)房者誤解。實(shí)際上，行業(yè)內(nèi)對(duì)得房率的計(jì)算方式存在不同理解，而將電梯廳、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等空間計(jì)入使用面積的做法也值得商榷。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，得房率的計(jì)算方式應(yīng)為“套內(nèi)面積除以建筑面積”，并不包含電梯廳、陽(yáng)臺(tái)、飄窗等“贈(zèng)送面積”。

嘉信洋湖錦璽的“得房率”確實(shí)驚人：據(jù)說(shuō)169平米戶型“得房率”120.4%，139平米達(dá)118.8%，117平米為119.1%。但這背后的實(shí)現(xiàn)方式有可能暗藏迷霧。

有業(yè)內(nèi)人士表示，不靠譜的 “高得房率”可能意味著社區(qū)公共空間的壓縮，或誤導(dǎo)業(yè)主正確的得房率計(jì)算方式，或是將本應(yīng)屬于業(yè)主共有的區(qū)域計(jì)入私有面積，這些做法或會(huì)影響長(zhǎng)期的居住品質(zhì)。

短板：區(qū)位優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)并存

從區(qū)位來(lái)看，項(xiàng)目地處洋湖生態(tài)新城，周邊自然環(huán)境資源豐富，這是其顯著優(yōu)勢(shì)。然而，項(xiàng)目也存在一些明顯的配套短板。

比如教育配套相對(duì)薄弱，難以滿足對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源有高需求的購(gòu)房者。洋湖的學(xué)校很多，卻主要是就近入學(xué)與區(qū)域派位，比起目前流行的九年制雙書(shū)包和塔尖教育配套支撐，洋湖的教育配套相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有限。

項(xiàng)目不臨近地鐵口，步行乘坐地鐵需要較長(zhǎng)時(shí)間，日常出行主要依賴湘江南路，而該路段在高峰時(shí)段過(guò)江車流較大，經(jīng)常出現(xiàn)擁堵排隊(duì)的情況。

此外，項(xiàng)目周邊環(huán)繞著繞城高速、水廠等設(shè)施，可能帶來(lái)噪音和環(huán)境方面的影響，這也是購(gòu)房者需要權(quán)衡的因素。

擔(dān)憂：實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)的考量

公開(kāi)資料顯示，嘉信地產(chǎn)作為從地州市進(jìn)軍長(zhǎng)沙的開(kāi)發(fā)商，在長(zhǎng)沙市場(chǎng)的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)較為有限。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力顯得尤為重要。實(shí)力越強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)越豐富的開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力，或者說(shuō)容錯(cuò)率更高。新房市場(chǎng)持續(xù)低迷的今天，任何一個(gè)項(xiàng)目的銷售、回款都不容有失。

令人擔(dān)憂的是，嘉信在長(zhǎng)沙尚未有大規(guī)模住宅的優(yōu)秀交付案例。近期嘉信開(kāi)發(fā)的其它項(xiàng)目業(yè)主卻因?yàn)榻桓镀焚|(zhì)問(wèn)題在進(jìn)行維權(quán)，而在相關(guān)投訴平臺(tái)上也出現(xiàn)了不少該項(xiàng)目農(nóng)民工討薪的投訴，這對(duì)嘉信洋湖錦璽的未來(lái)交付能力投下了陰影。

建議：購(gòu)房需理性看待產(chǎn)品賣點(diǎn)

對(duì)于不同需求的購(gòu)房者，嘉信洋湖錦玉項(xiàng)目各有利弊。注重戶型實(shí)用性和現(xiàn)代設(shè)計(jì)的購(gòu)房者可能會(huì)被其產(chǎn)品特點(diǎn)所吸引，而重視教育、交通等綜合配套的購(gòu)房者則可能需要多方比較。

該項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)都比較明顯，得房率高、容積率低且靠近洋湖濕地公園，但有有些購(gòu)買人群需要謹(jǐn)慎考慮：

一是向往精英教育的剛改人群。對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源有高需求的家庭可能會(huì)比較失望。

二是睡眠質(zhì)量不好的人群。項(xiàng)目面臨繞城高速、周邊學(xué)校、消防站（在建）和瀟湘南路等4大因素可能存在噪音干擾。

三是出行主要依靠地鐵的人群。項(xiàng)目離地鐵口較遠(yuǎn)，步行至地鐵需10-20分鐘，對(duì)通勤便捷性要求高的群體需謹(jǐn)慎評(píng)估?。

特別需要提醒的是，對(duì)于預(yù)算有限的剛需購(gòu)房者，除了關(guān)注單價(jià)和得房率外，還應(yīng)綜合考慮后期的居住成本。項(xiàng)目采用的玻璃幕墻等設(shè)計(jì)雖然美觀，但可能帶來(lái)較高的能源消耗，增加長(zhǎng)期居住成本。

2025年的長(zhǎng)沙樓市，已經(jīng)徹底淪為買方市場(chǎng)，購(gòu)房者有充足的選擇空間和時(shí)間進(jìn)行決策。嘉信洋湖錦璽在戶型創(chuàng)新方面的嘗試值得肯定，但購(gòu)房者更需要從自身實(shí)際需求出發(fā)，全面考量項(xiàng)目的各項(xiàng)因素，看是否能接受它的缺點(diǎn)。

建議購(gòu)房者在決策時(shí)，不要過(guò)分聚焦于單一賣點(diǎn)，而應(yīng)該對(duì)開(kāi)發(fā)商品質(zhì)、項(xiàng)目配套、長(zhǎng)期居住體驗(yàn)等進(jìn)行綜合評(píng)估，做出理性的購(gòu)房選擇。