3月份說要建的保障房突然喊停，青島的配售型保障房，怎么突然換了玩法？

▲李滄京口路配售型保障房

“卡條件的買不起，買得起的不卡條件！”這句在青島購房者中流傳的調(diào)侃，折射出配售型保障房的現(xiàn)實(shí)困境。短短幾個(gè)月內(nèi)，青島配售型保障房建設(shè)策略發(fā)生重大轉(zhuǎn)變：原本計(jì)劃中的李滄京口路二期、市北華陽路地塊被確認(rèn)“不適宜建設(shè)”，悄然退出歷史舞臺(tái)。

與此同時(shí)，收購商品房轉(zhuǎn)化為配售型保障房的新模式來了，在短短10天內(nèi)就征集到足夠的需求，即將在10月選房定位。這種冷熱對比背后，是青島保障房建設(shè)思路的全面調(diào)整。

1、

計(jì)劃趕不上變化的尷尬

2025年初，青島住建局在年初工作要點(diǎn)中明確提出，將推動(dòng)全市 3613套在建配售型保障房上市銷售，并啟動(dòng)李滄區(qū)京口路二期、華陽路保障房建設(shè)。在實(shí)現(xiàn)首批京口路、開封路兩個(gè)項(xiàng)目（總量3613套）開工后，青島原計(jì)劃繼續(xù)擴(kuò)大配售型保障房供應(yīng)。3月底首批選房啟動(dòng)時(shí)，青島配售型保障房一度成為熱門民生工程。

▲2025年3月，青島配售型保障房選房現(xiàn)場

然而，好景不長。2025年7月，住建局發(fā)布的上半年工作總結(jié)中，竟然再無京口路二期和華陽路保障房項(xiàng)目的身影——這意味著原計(jì)劃中的新開工項(xiàng)目已被迫擱淺。9月，住建部門明確了這一變化：原定啟動(dòng)的李滄京口路二期和華陽路配售房項(xiàng)目正式被取消。至此，當(dāng)初規(guī)劃的3613套配售保障房僅實(shí)現(xiàn)了首批供給，后續(xù)擴(kuò)容之路戛然而止。

京口路和開封路項(xiàng)目，雖然是首批試點(diǎn)，但因價(jià)格較高（單價(jià)約1.1萬元/㎡）等原因，去化情況并不理想。就在這樣的背景下，原本計(jì)劃繼續(xù)推進(jìn)的新地塊建設(shè)顯然遇到了障礙。

2、

收購商品房當(dāng)保障房真香？

與此形成鮮明對比的是，8月底青島突發(fā)一條重磅消息：住房保障中心發(fā)布公告，收購已建商品房作配售型保障房，再向符合條件家庭配售。和達(dá)智慧生態(tài)城項(xiàng)目，成為青島首個(gè)收購新建商品房用于配售型保障房的項(xiàng)目。

8月27日，青島住建局正式發(fā)布《和達(dá)智慧生態(tài)城配售型保障房購買需求征集公告》，計(jì)劃將已建成的88套商品房納入保障房供給范圍，預(yù)計(jì)配售均價(jià)分別不超過5050元/㎡（簡裝）和4500元/㎡（毛坯）。

令人驚訝的是，短短10天內(nèi)，參與需求征集人數(shù)已覆蓋項(xiàng)目擬收購套數(shù)，達(dá)到“以需定購”要求。這種市場反應(yīng)與京口路和開封路項(xiàng)目的冷清形成鮮明對比，價(jià)格差擺在這，剛需用腳投票再正常不過。

收購新建商品房用于配售型保障房，優(yōu)勢顯而易見。首先是價(jià)格接地氣；其次是推進(jìn)速度，遠(yuǎn)超新建模式；當(dāng)然也有助于消化市場庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。和達(dá)智慧生態(tài)城項(xiàng)目的成功試點(diǎn)表明，這種新模式顯然更符合保障對象的需求。

3、

思路轉(zhuǎn)變的深層邏輯

青島配售型保障房，從集中新建轉(zhuǎn)向“收購+新建”雙軌的背后，有著多重考量。青島中心城區(qū)，可用于保障房的優(yōu)質(zhì)地塊有限，不僅成本高、周期長，而且需要政府擔(dān)保市場銷路，可謂風(fēng)險(xiǎn)不小。

▲李滄京口路配售型保障房實(shí)景

相較之下，收購已具備交付條件的現(xiàn)房，可以短期內(nèi)快速投放市場。另一方面，京口路、開封路配售型保障房項(xiàng)目的銷售“遇冷”，也讓有關(guān)部門不得不反思保障房策略。

李滄京口路二期地塊、市北華陽路地塊的退出，不是青島配售型保障房建設(shè)的退縮，而是一次策略調(diào)整。青島此次試水收購商品房用于配售型保障房，或?qū)⑿纬墒痉缎?yīng)，為其他城市提供寶貴經(jīng)驗(yàn)。