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《大話西游里》紫霞仙子有句名言：

我猜到了開頭，卻沒有猜到結(jié)局。

一開始，很多以舊換新的客戶還擔(dān)心開發(fā)商會(huì)不會(huì)趁機(jī)賣他們高價(jià)。沒想到，這“收舊”的流程還沒走完，“換新”的流程尚未開始，開發(fā)商卻率先“投誠”了。

就在本周，寧波新樓盤紛紛放出巨額優(yōu)惠，吸引以舊換新客戶的關(guān)注。

打響第一槍的是市中心某樓盤，小面積直接干到了2萬附近。且不管什么品質(zhì)、品牌之類的，價(jià)格到了這個(gè)位置，還要什么自行車？

放到4年前，2萬只能買方橋。

老司機(jī)是不是又傷害到了方橋業(yè)主？2020年我就已經(jīng)把他們得罪光了，所以無所謂了。

城西某樓盤也來蹭熱度，打出工抵房17000+，但據(jù)我所知，這個(gè)樓盤好像并沒有列入以舊換新名錄。

高新區(qū)某樓盤，交付都好久了，銷售從小姑娘熬成了少婦還沒賣完。最近聽說也繃不住了，正在下蹲準(zhǔn)備起跳。

還有那些庫存大的就更不用說了，比如富華里，不放點(diǎn)血怎么分得到蛋糕？以舊換新一批次，滿打滿算也就500組客戶，不搶不行。

還有些平日里低調(diào)的樓盤，這次也打起了雞血，就像老司機(jī)上周提到的君安里。

插句廣告，上面這些樓盤你們?nèi)绻歉信d趣，私信我留下你的聯(lián)系方式（文末二維碼）。

淡定的只有那些豪宅，比如明湖，賣不動(dòng)依舊賣不動(dòng)，以舊換新來了也沒啥用。舊房收去就一兩百萬，豪宅動(dòng)輒一千多萬，不同世界的東西該怎么換？

明湖的豪宅最近肯定特別焦慮，本來就賣不動(dòng)，又被江萬狠狠薅走一撥客戶，以后肯定更難了。

怎么辦？只能熬，原本三年計(jì)劃賣完的樓盤，準(zhǔn)備賣他個(gè)五年八年。這市場(chǎng)本就消化不了這么多豪宅，一窩蜂的上，必然是要消化不良的。

要么牛逼如江萬，品牌、產(chǎn)品、物業(yè)都能打，口碑已經(jīng)在那里了，也是不愁的。但就算是江萬，在星洲高層的定價(jià)上也非常謹(jǐn)慎，所以才能一把就把明湖的客戶給收了。

其他開發(fā)商做得到嗎？

其實(shí)二手豪宅的成交更加戳心，今天不說了，有機(jī)會(huì)我在內(nèi)部跟大家分享一下。

如果，我說如果寧波的這次依舊換新最終很成功，那么會(huì)帶動(dòng)大約500套左右新房的銷售，這其中肯定是以剛需樓盤為主。

這500套只是個(gè)開始，后面可能還會(huì)有幾個(gè)批次，最終會(huì)帶動(dòng)多少銷售不知道，但有一點(diǎn)是知道的：

經(jīng)此一役，寧波剛需樓盤更少了。

這肯定不符合很多人的直覺，大家普遍的感受是庫存很多，房子賣不掉。實(shí)際上最近2年的土拍很少，今年尤其少，基本沒有新增過剛需樓盤。

賣掉的土地也都去造了豪宅。

鄞州的需求最旺，但鄞州的剛需庫存已經(jīng)很少了，東部新城沒有（安置房倒增加了不少）；鄞州萬達(dá)沒有，印象城沒有，南商沒有；江東只有1個(gè)尾盤，前殷3個(gè)尾盤，下應(yīng)沒有；東錢湖沒有；五鄉(xiāng)、東吳、橫溪這種鄉(xiāng)鎮(zhèn)，就算有也沒人愿意去買。

海曙薛家1個(gè)盤，望春1個(gè)尾盤，高橋2個(gè)盤（其中1個(gè)尾盤），集士港1個(gè)盤，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)估計(jì)大家也都不會(huì)去看。

江北莊橋3個(gè)盤（其中1個(gè)尾盤），慈城3個(gè)盤（其中2個(gè)尾盤），文創(chuàng)港2個(gè)盤，蓀湖1個(gè)盤，也沒了。

鎮(zhèn)海的剛需盤也都是駱駝老姑娘，大多賣得七七八八，九龍湖你們會(huì)去買嗎？

高新區(qū)目前沒有剛需盤，此外小港還有1個(gè)尾盤，方橋還有不少，奉化肯定不缺。

這差不多是寧波剛需盤的全貌了，官方的庫存數(shù)據(jù)大，很多是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的數(shù)據(jù)，還有一些是國企不降價(jià)的庫存，真正大家愿意買的剛需樓盤其實(shí)已經(jīng)不多了。

庫存不多開發(fā)商為啥還要促銷？

還是難賣啊！二手房都跌成啥樣了，本來新房挺便宜，現(xiàn)在一對(duì)比也顯得貴了。再加上今年安置房瘋一樣的交付，連明湖都能給你打到15000，其他剛需盤還能看得到希望？

既然前景無期，那順勢(shì)就先走，后面再也不玩了。

這是剛需盤目前主流的心態(tài)，也是剛需盤最后的挽歌。

想買剛需新盤的人怎么辦？要么在現(xiàn)在這些樓盤里找找，看看有沒有合適的，要么去看看安置房。

難道今后就沒有剛需盤了嗎？很多板塊的確沒了，甚至永遠(yuǎn)沒了。今后賣出來的土地，因?yàn)榈貎r(jià)在那，只能做改善、豪宅，做不了剛需房。

地價(jià)降下來不就行了嗎？老司機(jī)也是這么想的，我曾非常懷念5塊錢一碗的紅燒牛肉面，價(jià)格便宜量又足，但店老板說他買不到這么便宜的牛肉了。

我去問養(yǎng)牛的人，能不能把牛的價(jià)格降下來？養(yǎng)牛的人說飼料價(jià)格漲了、人工成本漲了，連運(yùn)輸費(fèi)也漲了。

看來我還得去問做飼料的人，搞運(yùn)輸?shù)娜耍踔良佑驼镜娜?，但我有個(gè)預(yù)感：

問的人越多，我會(huì)越絕望，5塊錢的牛肉面肯定是吃不到了。

房產(chǎn)老司機(jī)2001年開始從事房地產(chǎn)，2018年創(chuàng)建了《房產(chǎn)老司機(jī)》自媒體平臺(tái)，是寧波目前收費(fèi)最高，業(yè)務(wù)量最大的獨(dú)立咨詢師。我們的主要業(yè)務(wù)是高端不動(dòng)產(chǎn)（豪宅）交易，主要服務(wù)于年度VIP會(huì)員，請(qǐng)點(diǎn)擊下面小標(biāo)簽了解詳情。

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