龍崗，近期迎來了鮮有的好消息：9月26日上午，地鐵4號線一期后通段（又叫東段，楞塘村站—龍崗站）開通運(yùn)營。

龍崗終于等來了地鐵，也是其近年來為數(shù)不多的利好。

然而對于龍崗來說，這份喜悅背后，卻夾雜著一絲復(fù)雜的心緒。

因為龍崗作為南寧曾經(jīng)一度力捧的四大城市副中心之一，在最新的城市藍(lán)圖中，已悄然“消失”。

其實，不只是龍崗。

當(dāng)年和龍崗一同被定位為南寧四大副中心的沙井和三塘，也經(jīng)歷了相同的命運(yùn)。

時光倒退至2019年3月，《南寧市總體城市設(shè)計（草案）》送審前公示，讓人清晰地看到當(dāng)時南寧對于2020-2035年的發(fā)展和定位。

圖│《南寧市總體城市設(shè)計（草案）》規(guī)劃圖

彼時的規(guī)劃顯示，南寧將以“一核四心”打造國際都會城市。

其中，“一核”為都心范圍，包含埌東中心和五象中心。

“四心”則為四大副中心，即朝陽、沙井、四塘、龍崗。

值得說明的是，規(guī)劃圖上顯示的“四塘中心”，其范圍其實就是在三塘。

且四塘鎮(zhèn)早在2005年就并入了三塘鎮(zhèn)，所以所謂的“四塘中心”，其實更多指的是三塘。

與老牌市中心朝陽共同被定為副中心，龍崗、沙井和三塘在南寧當(dāng)時的發(fā)展規(guī)劃上可謂是重中之重，前途一片光明。

雖然現(xiàn)狀遠(yuǎn)未達(dá)到當(dāng)年規(guī)劃定位的高度，但龍崗、沙井和三塘這些年的發(fā)展都有高光時刻。

這也是當(dāng)初TA們被定位為城市副中心的重要原因。

先看龍崗。

頭頂“南寧市的區(qū)級商貿(mào)中心”“五象新區(qū)商務(wù)次中心”以及南寧南寧城市版圖上罕見的江灣CBD等光環(huán)，是五象新區(qū)的重要組成部分，得到了不少重量級配套規(guī)劃。

圖│龍崗片區(qū)控規(guī)（來源：南寧市自然資源局）

如在2021年被炒得很火的“南寧塔”，便選址龍崗的靈龜山公園。

項目未來的高度約420米，若順利建成，在當(dāng)時將成為全國廣播電視發(fā)射塔第三高塔，以及西南地區(qū)廣播電視發(fā)射塔第一高塔。

圖│南寧塔相關(guān)信息（來源：南寧日報）

又如在即將開通的地鐵4號線一期后通段基礎(chǔ)上，未來4號線還計劃向東南延續(xù)，途經(jīng)龍崗更多土地；遠(yuǎn)期還規(guī)劃了地鐵7號線、S1線、S0環(huán)線途經(jīng)龍崗。

圖│《南寧市城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2020-2035）》

再如在龍崗與良慶區(qū)交界地帶，規(guī)劃打造南寧“三主”鐵路客運(yùn)樞紐之一的五象火車站。

圖│五象火車站效果圖（來源：五象新區(qū)南寧自貿(mào)片區(qū)經(jīng)開區(qū)）

五象火車站是南寧首個引入“三鐵”融合概念的超大型交通樞紐項目，規(guī)模僅次于南寧東站，未來將圍繞“站城一體”進(jìn)行打造，形成涵蓋居住、娛樂、商務(wù)等多功能于一體的超8000畝高鐵新城。

高規(guī)格的片區(qū)規(guī)劃和一系列重磅的配套規(guī)劃，吸引到了一眾房企搶灘龍崗，板塊地價、商品房成交量、房價等隨之“水漲船高”。

一方面，龍崗成交樓面價從“1字頭”一度攀升至“8字頭”（招商新城臻樾府地塊，成交樓板價8196元/㎡）。

圖│龍崗地價曾一路飆升（來源：克而瑞廣西）

另一方面，龍崗的商品房成交量一度突破百萬方量級，站上南寧板塊成交TOP1；商品住宅成交均價也一路從“6字頭”漲至“1.1萬+/㎡”。

圖│前幾年龍崗商品房成交及商品住房供求走勢（來源：克而瑞）

再關(guān)注沙井。

早在2013年3月，華南城與南寧市政府簽署協(xié)議，計劃在沙井投資建設(shè)中國-東盟博覽中心，讓這里擁有了“新會展”規(guī)劃加持。

圖│華南城計劃打造的南寧新會展中心效果圖（來源：網(wǎng)絡(luò)）

從區(qū)位、配套建設(shè)等方面來看，這里不輸龍崗。

位于邕江沿線、內(nèi)部擁有水系、在建的地鐵6號線、杉杉奧特萊斯、沛鴻民族中學(xué)沙井校區(qū)、南寧三十六中江南校區(qū)等，都是體現(xiàn)。

圖│地鐵6號線一期工程線路規(guī)劃示意圖（來源：南寧晚報）

這里也是南寧產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)城融合的重點(diǎn)板塊之一，依托南寧南站這一貨運(yùn)樞紐的物流運(yùn)輸優(yōu)勢，擁有廣西最大的富士康廠區(qū)。

圖│富士康南寧科技園（來源：網(wǎng)絡(luò)）

不少開發(fā)商正是看到了這些利好，拿地進(jìn)駐沙井。

這也使得沙井的地價從2016年時的“2字頭”一路漲至2020年的“5字頭”（新城新希望錦樾府地塊成交樓板價5850元/㎡；中昂國匯地塊成交樓板價5000元/㎡）。

圖│錦樾府地塊成交情況（來源：克而瑞廣西）

房價方面，沙井也在2020年左右突破“萬元”大關(guān)，成交量一度領(lǐng)跑整個江南區(qū)。

最后聚焦三塘。

由于臨近南寧東站的區(qū)位優(yōu)勢，這里的規(guī)劃定位也是“對癥下藥”的高規(guī)格。

相關(guān)規(guī)劃明確，這里發(fā)展目標(biāo)為生態(tài)環(huán)境良好，宜商、宜工、宜居、具有嶺南水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代生態(tài)田園都市，依托南寧火車東站的交通樞紐優(yōu)勢，積極融入火車東站經(jīng)濟(jì)圈，整合相關(guān)公共服務(wù)設(shè)施與火車東站經(jīng)濟(jì)圈相互聯(lián)動，形成南寧市東北部商業(yè)副中心。

圖│ 三塘鎮(zhèn)控規(guī)（來源：南寧市自然資源局）

這里同時也臨近鳳嶺北，被認(rèn)為是鳳嶺北發(fā)展飽和后，承接鳳嶺北外溢發(fā)展價值的重點(diǎn)板塊之一。

隨著三塘南路、松柏路、長虹東路、合坡路等道路的修通，三塘與鳳嶺北的通勤距離確實在縮短。

圖│三塘與鳳嶺北距離不遠(yuǎn)（2023年2月攝）

這些優(yōu)勢也讓三塘得到了不少房企的青睞，紛紛拿地進(jìn)駐這個鳳嶺北的“后花園”，地市和樓市熱度直線上升。

其中，這里地價最高達(dá)到與龍崗相當(dāng)?shù)摹?字頭”（威寧和府地塊，成交樓板價7002元/㎡）。

圖 │威寧和府地塊信息海報（來源：克而瑞廣西）

樓市方面，這里也一度躋身南寧板塊成交前三甲，房價突破1.1萬+/㎡。

（來源：克而瑞廣西）

整體來看，除了自身高規(guī)格的規(guī)劃定位，龍崗、沙井、三塘三大板塊其實有著很多共性。

具體包括區(qū)位優(yōu)勢明顯，擁有優(yōu)質(zhì)的景觀資源，臨近、擁有或規(guī)劃鐵路樞紐等，均有利于吸引人口流入，確實有不小的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

如題，大V君認(rèn)為用這句話來形容三大板塊的發(fā)展現(xiàn)狀，頗為貼切。

首先，配套兌現(xiàn)難，規(guī)劃成“畫餅”。

這幾年，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，龍崗的商務(wù)金融屬性打造，確實擱置了；打造江灣CBD，也暫時擱淺了。

圖│龍崗江景資源豐富

細(xì)看龍崗的發(fā)展，N年過去，不少重磅項目并未兌現(xiàn)。

五象火車站、南寧塔、青坪大橋、仙合大橋，以及板塊內(nèi)不少學(xué)校、商業(yè)配套，都一“鴿”再“鴿”。

另一方面，雖然五象大道、龍崗大道、新邕路等主干道已修通，但其中一些次干道，卻仍是“斷頭路”狀態(tài)。

圖│留言板對于龍崗部分規(guī)劃和配套建設(shè)的回復(fù)

正因如此，大V君在開頭才說，地鐵4號線東段開通，是龍崗近期難得的好消息。

沙井的“新會展”規(guī)劃，則更像是一紙“空頭支票”。

雖然華南城兌現(xiàn)了幾大場館，但實際感受卻是：有商業(yè)，沒會展。

圖│2021年沙井板塊

同時，整個沙井板塊的城市界面也相對較差，還分布著大量的三產(chǎn)房、城中村自建房、藍(lán)皮廠房和“斷頭路”等，給人一種“進(jìn)村”的感覺，仍需繼續(xù)“整容”。

配套方面，除了工期漫長的地鐵6號線（預(yù)計2028年12月開通，據(jù)現(xiàn)在還有3年多時間），4號線北延線和8號線繼續(xù)“躺”在規(guī)劃圖里，預(yù)計短期內(nèi)難以獲批建設(shè)。

圖│規(guī)劃途經(jīng)沙井的軌道線路（來源：南寧市自然資源局）

地廣人稀的三塘，城市界面同樣給人“村感很重”的感覺，分布著大量的城中村自建房，與想要打造的“現(xiàn)代生態(tài)田園都市”仍相去甚遠(yuǎn)。

圖 | 三塘還有不少土地待開發(fā)

對于板塊交通能級提升至關(guān)重要的地鐵5號線北延線何時獲批建設(shè)，目前也只能打上問號。

圖│留言板對于地鐵5號線北延線建設(shè)的回復(fù)

其次，區(qū)位、景觀等優(yōu)勢并未“物盡其用”。

龍崗，按照規(guī)劃屬于五象新區(qū)的一部分，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

但目前對比總部基地、五象湖等板塊的發(fā)展，確實存在明顯差距。

沙井，有江有湖，但目前的兌現(xiàn)還不盡如人意。

如沙井內(nèi)部打造的鳳巢湖水系和濱水公園雖已初步成型，但兩岸目前還分布著大量藍(lán)皮廠房和三產(chǎn)項目，沒能把最好的水景資源展現(xiàn)出來。

如果這里能打造出媲美五象湖的景觀，那么榮和·公園里、新城新希望錦樾府能沿湖項目也有底線說自己是“鳳凰江天王”“鳳巢湖天王”，確實可惜了。

毗鄰鳳嶺北的三塘，雖然拉近了與鳳嶺北的距離，但與鳳嶺北的互通路網(wǎng)仍欠缺“火候”，并未實現(xiàn)與鳳嶺北“一首歌的時間”通勤。

不過，有的道路建設(shè)緩慢，也不是三塘的“鍋”。

如從三塘去往鳳嶺北的山姆會員店和鳳嶺萬達(dá)廣場一帶，原本可以直接行經(jīng)長虹東路走高坡嶺路直達(dá)，但因屯里油庫舊址還未完全拆除，導(dǎo)致高坡嶺路未完全貫通，只能繞行道路更窄、時常擁堵的云景路等，三塘居民表示“很受傷”。

圖│三塘通往鳳嶺的道路有待進(jìn)一步完善

另外，樓市熱度急轉(zhuǎn)直下，從“沸點(diǎn)”降到“冰點(diǎn)”。

縱觀三大板塊樓市，近幾年除了少數(shù)央國企托底拿地外，土地市場普遍遇冷，進(jìn)而造成商品住宅市場供應(yīng)青黃不接，成交量明顯下滑。

龍崗、沙井，2023年前后供應(yīng)的住宅用地均以流拍或撤牌收場，目前均已連續(xù)近兩年無住宅用地供應(yīng)，成交斷檔也分別持續(xù)了三年和五年。

這使得兩個板塊商品住宅的供求量明顯收縮。

龍崗從巔峰時期供求量雙雙破百萬方量級，急劇下滑至全年新增供應(yīng)不足10萬方，成交10萬方出頭。

沙井年度商品住宅新增供應(yīng)則一度不足2萬㎡，成交也從巔峰時的一年50萬㎡+大幅下滑至不足5萬方。

三塘的數(shù)據(jù)看似要樂觀一些，但實際也不容樂觀。

圖│龍崗板塊與三岸一江之隔

2021-2024年，板塊成交的住宅用地，多為本土國企、城投公司或平臺公司托底拿地，不少地塊成功出讓后遲遲未入市，甚至看不到拿地后有任何動作，個別項目據(jù)傳已退地。

三塘的商品住宅市場供求量也因此從顛覆時的雙雙110萬方+量級，下降至10萬㎡左右。

曾經(jīng)都有高光時刻的三大副中心，如今前后對比，猶如上演了一場真實的“冰與火之歌”。

如果說發(fā)展的停滯是龍崗、沙井、三塘三大副中心“名存實亡”的開始，那么最新規(guī)劃的出臺，則為其徹底消失畫上了正式的句號。

去年11月獲得國務(wù)院批復(fù)的《南寧市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》顯示，南寧將形成“一主三副多節(jié)點(diǎn)”的城鎮(zhèn)空間格局。

圖│《南寧市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035年）》

其中的“三副”，便分別指：武鳴副城區(qū)、東部新城、臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)三大副城新城。

武鳴副城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展綠色食品、新材料、先進(jìn)裝備制造等產(chǎn)業(yè)，輻射帶動北部山區(qū)隆安、馬山、上林三縣發(fā)展；同時建設(shè)西部陸海新通道，對接川渝地區(qū)發(fā)展。

東部新城是因通航能力達(dá)5000噸級的平陸運(yùn)河打通南寧從北部灣出海的通道，順勢在東部布局的產(chǎn)業(yè)新城，打造為向海經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范區(qū)和先進(jìn)制造業(yè)基地，同時輻射帶動?xùn)|部的橫州、賓陽、黎塘三縣鎮(zhèn)發(fā)展，并承接粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)則是重點(diǎn)發(fā)展面向東盟的跨境產(chǎn)業(yè)，包括關(guān)鍵基礎(chǔ)材料和核心基礎(chǔ)零部件及元器件出口制造業(yè)、臨空指向型產(chǎn)業(yè)。

顯而易見，發(fā)展產(chǎn)業(yè)，尤其是先進(jìn)制造業(yè)，是南寧接下來發(fā)展的重點(diǎn)之一。

而三大副城新城，全部以產(chǎn)業(yè)為核心，實際上是重點(diǎn)發(fā)展制造業(yè)的三個產(chǎn)業(yè)新城。

這意味著，南寧的城市發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變：從過去攤大餅式的“空間擴(kuò)張” ，全面轉(zhuǎn)向以實體經(jīng)濟(jì)為導(dǎo)向的 “產(chǎn)業(yè)驅(qū)動”。

在這一新的發(fā)展主旋律下，缺乏強(qiáng)大產(chǎn)業(yè)支撐、更多依賴房地產(chǎn)和概念規(guī)劃的龍崗、沙井、三塘“副中心”身份消失，也就成了必然。

等來地鐵，或許能給龍崗帶來一絲暖意，但無法改變其整體命運(yùn)已脫離城市主流賽道的現(xiàn)實。

圖 | 龍崗板塊自然資源優(yōu)越

對于沙井和三塘，目前的情況同樣如此。

它們的經(jīng)歷，是一面鏡子，照出了過度依賴房地產(chǎn)和概念規(guī)劃的發(fā)展模式的脆弱性。

對于買房人來說，也是一個深刻的教訓(xùn)：宏偉的藍(lán)圖固然激動人心，但最終還是要看核心的規(guī)劃、配套能否扎實落地。

三大副中心的故事已成過去。

南寧的未來，正押注在那些能真正帶來就業(yè)、稅收和長久活力的產(chǎn)業(yè)新城上。

于龍崗、沙井、三塘而言，或許只能等待下一輪城市發(fā)展的新周期，再覓“翻身”之機(jī)。

未來，你認(rèn)為TA們還有“翻身”的機(jī)會嗎？

【文章轉(zhuǎn)自廣西地產(chǎn)大V】

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