案情回顧

2003年4月1日，原告某房地產(chǎn)公司（出租方）與被告張某（承租方）簽訂《地下車位租賃合同》一份，合同核心條款約定：張某租賃該房地產(chǎn)公司名下位于某小區(qū)的地下車位一處，租賃期限為20年，自2003年4月1日起至2023年4月1日止；同時(shí)特別約定“租賃期滿后，承租方可繼續(xù)使用該地下車位，且免收租賃費(fèi)”。合同簽訂當(dāng)日，張某按約一次性支付20年租金共計(jì)10萬元，隨后正式使用該地下車位。

2023年4月1日，案涉合同約定的20年租賃期限屆滿后，張某依據(jù)“期滿后可繼續(xù)無償使用”的條款，繼續(xù)占有使用案涉地下車位，未向某房地產(chǎn)公司支付任何費(fèi)用。

2024年10月，某房地產(chǎn)公司以小區(qū)車位調(diào)整規(guī)劃需收回車位為由，向張某提出解除租賃關(guān)系并返還地下車位的要求，遭到張某拒絕。張某主張其基于合同約定享有無償繼續(xù)使用權(quán)，某房地產(chǎn)公司無權(quán)單方要求收回。

雙方協(xié)商無果后，某房地產(chǎn)公司于2025年1月向法院提起訴訟，請(qǐng)求依法解除與張某之間的租賃關(guān)系，并判令張某限期返還案涉地下車位。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，案涉《地下車位租賃合同》中關(guān)于“租賃期滿后可繼續(xù)使用，免收租賃費(fèi)”的約定，實(shí)質(zhì)系雙方為規(guī)避《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）關(guān)于租賃合同最長(zhǎng)租賃期限的強(qiáng)制性規(guī)定，該部分約定應(yīng)屬無效。20年租賃期限屆滿后，張某繼續(xù)使用租賃物，某房地產(chǎn)公司未及時(shí)提出異議，雙方之間形成不定期租賃關(guān)系。

關(guān)于合同解除時(shí)間，因劉某未能提交其在起訴前已通知張某解除租賃關(guān)系的證據(jù)，根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人一方以提起訴訟方式主張解除合同的，合同自起訴狀副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除。本案中，起訴狀副本于2025年3月14日送達(dá)被告張某，故雙方不定期租賃關(guān)系應(yīng)自該日起解除。

法院最終判決：原告某房地產(chǎn)公司與被告張某就案涉地下車位形成的不定期租賃關(guān)系于2025年3月14日解除；被告張某于判決生效之日起30日內(nèi)將案涉地下車位騰空并返還給原告某房地產(chǎn)公司。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

《民法典》第七百零五條明確規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”該條款屬于強(qiáng)制性法律規(guī)定，旨在平衡出租人與承租人的權(quán)利義務(wù)，維護(hù)租賃市場(chǎng)的正常秩序。

本案中，雙方約定“20年期滿后無償繼續(xù)使用”，看似未直接約定超過20年的租賃期限，但從實(shí)質(zhì)效果來看，該約定使得張某可長(zhǎng)期甚至無限期占有使用租賃物，導(dǎo)致某房地產(chǎn)公司對(duì)地下車位的所有權(quán)被架空，違背了租賃合同“轉(zhuǎn)移使用權(quán)、保留所有權(quán)”的本質(zhì)屬性，屬于以變相方式規(guī)避20年最長(zhǎng)租賃期限限制，故法院認(rèn)定該部分約定無效。

本案中，20年租賃期限屆滿后，張某繼續(xù)使用地下車位，某房地產(chǎn)公司在2024年10月前未提出異議，符合不定期租賃關(guān)系的構(gòu)成要件，雙方由此建立不定期租賃關(guān)系。

對(duì)于不定期租賃合同，法律賦予雙方任意解除權(quán)，即出租人和承租人均可隨時(shí)要求解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方。本案中，因劉某未提前通知張某解除合同，故法院以起訴狀副本送達(dá)之日作為合同解除時(shí)間，符合上述法律規(guī)定。

實(shí)踐中，當(dāng)事人規(guī)避20年最長(zhǎng)租賃期限的情形多樣，除本案中的“期滿無償繼續(xù)使用”外，還包括“簽訂兩份前后銜接且總期限超過20年的租賃合同”“約定租賃期限20年+自動(dòng)續(xù)期”等。主流司法觀點(diǎn)認(rèn)為，此類約定若實(shí)質(zhì)目的是突破20年最長(zhǎng)租賃期限限制，使承租人長(zhǎng)期占有租賃物，則應(yīng)認(rèn)定為無效。法院在審理時(shí)，會(huì)從合同條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容、當(dāng)事人真實(shí)意思表示及履行情況等方面綜合判斷，而非僅看形式約定。

筆者寄語

租賃合同是日常生活與商業(yè)活動(dòng)中最為常見的合同類型之一，租賃期限的約定直接關(guān)系到雙方的核心權(quán)益。在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守法律關(guān)于最長(zhǎng)租賃期限的強(qiáng)制性規(guī)定。

對(duì)于出租人而言，應(yīng)重視對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利保護(hù)，在租賃期限屆滿前及時(shí)與承租人溝通后續(xù)安排，避免因怠于行使權(quán)利形成不定期租賃關(guān)系，增加權(quán)益受損風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于承租人而言，需明確租賃合同的期限性特征，理性評(píng)估租賃需求，若需長(zhǎng)期使用租賃物，應(yīng)通過合法方式與出租人協(xié)商續(xù)訂合同，確保自身使用權(quán)的穩(wěn)定性。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

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本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 彭學(xué)軍