“金九銀十”成色不足，上海樓市降溫跡象日益明顯。近日，位于普陀桃浦板塊的紫薇花園項目推出85折購房優(yōu)惠，卻引發(fā)已購房業(yè)主的強烈反應，這場促銷與維權之間的博弈，折射出當前上海樓市的微妙變化。

寶華紫薇花園85折優(yōu)惠

總價直降100萬

引發(fā)熱議的寶華紫薇花園?公園里坐落于普陀桃浦智創(chuàng)城板塊，地處中外環(huán)之間，享有 11 號線、15 號線雙軌交加持，遠期更規(guī)劃有 26 號線，未來將形成四軌環(huán)繞格局，距上海西站交通樞紐也不遠。

作為板塊內少有的實景現(xiàn)房項目，其產品力頗具亮點：涵蓋 94-226㎡二至五房全精裝戶型，采用石材與鋁板外立面，裝修標準不低于 3000 元 /㎡，且實現(xiàn)類一梯一戶設計，家家配備獨立洗衣房。

社區(qū)配套同樣可圈可點，規(guī)劃有約 2000㎡會所及泛會所，包含室內恒溫泳池、健身中心、瑜伽舞蹈房等功能空間，緊鄰百萬方桃浦中央綠地。

9 月官宣的優(yōu)惠力度進一步加碼：推出85 折一口價房源，折后總價降至662-1400萬區(qū)間，同時疊加“2 萬元購買產權車位”的額外福利。以小戶型計算，單套房源降價幅度可達數(shù)十萬元，如果購買一套100平方米的房源，總價則直降110萬元左右，力度空前。

已購房業(yè)主維權

降價引發(fā)的連鎖反應

優(yōu)惠活動一經推出，立即引發(fā)前期購房業(yè)主的強烈不滿。部分業(yè)主前往售樓處維權，要求開發(fā)商取消優(yōu)惠或補償差價。

從市場慣例來看，維權根源在于資產縮水焦慮：若以一套原價 780 萬的房源計算，85 折后總價降至 663 萬，早期購房業(yè)主賬面浮虧超百萬元，且疊加車位優(yōu)惠后，新舊業(yè)主的購置成本差距進一步拉大。另外也有對項目品質的擔憂，業(yè)主擔心降價可能影響后續(xù)施工質量和小區(qū)品質。

資料顯示，紫薇花園的開發(fā)商為寶華企業(yè)集團，該企業(yè)以打造高端住宅見長，憑借品質把控形成了一定的品牌溢價。除寶華紫薇花園?公園里外，寶華集團在上海的在售項目還包括奉賢青村的剛需盤寶華帝華園。

桃浦打響區(qū)域降價第一槍？

單項目影響有限

紫薇花園85折優(yōu)惠被業(yè)內視為“普陀桃浦降價第一槍”，業(yè)內觀察人士指出，紫薇花園的降價行為可能對周邊項目產生壓力。

作為普陀區(qū)重點發(fā)展的板塊，桃浦智創(chuàng)城區(qū)域內聚集了金茂、中環(huán)等多家品牌開發(fā)商的項目，相鄰的金茂項目目前均價維持在7.8萬元/平方米左右，中環(huán)項目價格也相對穩(wěn)定，但客源可能被分流。

也有觀點認為，紫薇花園的降價行為影響力有限。從板塊供需基本面看，桃浦智創(chuàng)城尚處于開發(fā)初期，雖產業(yè)與生態(tài)配套逐步落地，但新房供應相對有限，且紫薇花園主打 “實景現(xiàn)房+即買即享”，與周邊多為期房的項目形成差異化競爭，短期直接沖擊或有限。

截至目前，普陀區(qū)除紫薇花園外，其他板塊暫未出現(xiàn)大規(guī)模降價案例，桃浦周邊項目仍以穩(wěn)價走量為主，尚未形成區(qū)域性降價潮。

市場透視

降價背后的行業(yè)壓力

紫薇花園的降價并非孤立事件，而是2025年上海乃至全國樓市調整期的縮影，背后折射出三重核心壓力：

首先是全國市場的下行壓力傳導，為加速回款，從一線城市到三四線城市，“以價換量” 成為多數(shù)開發(fā)商的選擇。

其次是上海本地庫存與去化壓力，上海樓市呈現(xiàn)“內環(huán)穩(wěn)、外環(huán)松”的分化格局，桃浦智創(chuàng)城雖為規(guī)劃熱點，但目前仍處于配套落地階段，客戶接受度需時間培育。寶華紫薇花園作為現(xiàn)房項目，雖具備即買即住優(yōu)勢，但面臨“盡快回籠資金投入后續(xù)開發(fā)”的壓力，85折優(yōu)惠本質是通過價格杠桿縮短去化周期。

另外，從企業(yè)經營角度看，三季度末是房企年度業(yè)績沖刺的關鍵節(jié)點，寶華通過重點項目降價帶動銷量、加速資金回籠，既能緩解償債壓力，也能為后續(xù)拿地儲備資金。紫薇花園的“特價清盤”宣傳語，也側面印證了其快速去化的迫切需求。

寶華紫薇花園的降價與維權事件，是當前房地產市場調整的一個縮影。在“房住不炒”定位下，市場正逐步回歸理性。對于購房者而言，需要認識到房產投資有漲有跌的市場規(guī)律；對于開發(fā)商，如何在促銷回款與維護品牌形象之間取得平衡，成為考驗企業(yè)智慧的關鍵。

而對于桃浦樓市而言，紫薇花園的降價更可能是個案，隨著板塊軌交、醫(yī)療、商業(yè)等配套的逐步落地，長期價值仍值得期待 —— 畢竟，樓市的最終支撐力，終究是地段與配套的兌現(xiàn)能力。

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