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觀察項目 | 大可山

編輯 | 福貴

競爭本就高度白熱化的深圳前海寶中商圈，又有一個項目即將開業(yè)。

近日，深圳非標商業(yè)大可山（現(xiàn)場廣告張貼的是池里，現(xiàn)還未官宣是否更名）正式開啟籌備期人員招聘。該項目與海雅繽紛城僅一街之隔，由成功打造過洗浴品牌湯崎·湯泉生活的00后主理人打造。

湯崎·湯泉生活于2021年開業(yè)，號稱深圳TOP1湯泉品牌。據(jù)美團APP顯示，湯崎·湯泉生活24小時營業(yè)，客單價577元，是大眾點評必玩榜2025年上榜品牌，評論超2萬條。

圖源：湯崎湯泉生活公眾號

從服務導向的洗浴行業(yè)，跨界到需要復雜業(yè)態(tài)整合與內(nèi)容創(chuàng)造能力的綜合性商業(yè)項目，這其間存在著巨大的認知與操作鴻溝。

且前海寶中商圈本就已有前海壹方城、海雅繽紛城、萬象前海，以及新開的深圳大悅城等商業(yè)項目，競爭極其激烈。

在這樣一個高手環(huán)伺的“戰(zhàn)場”中，大可山是會在激烈的競爭中步履維艱？還是能以非標準化商業(yè)打破行業(yè)慣性，趟出一條新路？

01

3.4萬平方米非標商業(yè)

與海雅繽紛城一街之隔

公開資料顯示，大可山由寶安新安香繽廣場升級改造而成，總面積約3.4萬平方米，該項目將集溫泉、特色生活街區(qū)及美食于一體，打造城市微度假目的地。

效果圖

而香繽廣場于2006年5月16日竣工，由5棟31層住宅及4層商業(yè)裙樓組成，其中商業(yè)部分，目前能明確查詢到的消息是2006年就引入了家樂福，這是家樂福在關外開出的首家門店，也是深圳第四家分店。

在此之后能夠收集到的消息很有限，特別是2013年，馬路對面的海雅繽紛城開業(yè)后，香繽廣場在市場上的存在感更弱。

筆者此前多次前往海雅繽紛城，只知道對面有一座香繽廣場，但對其商業(yè)部分印象不深。

9月28日下午，在項目現(xiàn)場看到，目前香繽廣場商業(yè)裙樓外立面整體處在圍擋狀態(tài)，能夠明顯聽到內(nèi)部有裝修的聲音傳出來。

一樓臨街，有部分鋪位在正常營業(yè)，包括御蝶坊、粒上皇、樂凱撒、浦發(fā)銀行等。

4樓在正常營業(yè)，有HK桌球俱樂部、新安電競、中影德金影城等休閑娛樂品牌，加洛特畫苑、卓雅語言藝術(shù)俱樂部、熊貓少兒圍棋等教育培訓品牌，以及明雁宮、歐普視光眼科等服務配套。

不過，就當時的現(xiàn)場看，樓上除了幾家教培品牌有一些小朋友在玩外，其它門店幾乎沒人。

比如電影院，當時查看了該店5點后，影片《731》的上座率，那時候還沒有人購票。又如浩茂倍思游泳健身，當時店內(nèi)有幾個人，目測店內(nèi)情況，健身設備都已拆走，筆者向店內(nèi)的人咨詢情況，對方表示不知情。

同時，在4樓一些空鋪上貼著招商信息，上面標注有“寶創(chuàng)商業(yè)”字樣，查詢發(fā)現(xiàn)，該公司成立于2021年10月11日，曾在2023年招標過香繽廣場四層公共區(qū)域室內(nèi)裝修工程。

按照這些信息推測，香繽廣場商業(yè)部分，大可山應該只是拿下一部分區(qū)域，還有一些商業(yè)空間由其它公司管理，后續(xù)可能出現(xiàn)場景視覺和品牌招商上的不統(tǒng)一。

2、3樓則是施工區(qū)域，電梯在這兩層不停留。

至于項目整體進度，項目現(xiàn)在已經(jīng)開啟人員招聘，或許年底能開出來。不過也要看項目官宣，因為根據(jù)之前大可山發(fā)布的招商手冊，項目是計劃2025年第二季度開業(yè)。

另外，招商手冊上顯示，該項目總投資1.5億元，將融合文化藝術(shù)、主題餐飲、娛樂體驗，打造松弛感與煙火氣并存的非標商業(yè)綜合體。

在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，1樓將打造成開放式街區(qū)，引入休閑餐飲、家居日用、Bistro餐酒吧等；2樓主要落位主題餐飲、深夜食堂、創(chuàng)意私房菜等；3樓則引入湯崎湯泉生活深圳第二間分店，這也是項目的主力店，該店將會提供棋牌、美容、餐飲等綜合服務。

品牌招商統(tǒng)籌方面，消息稱，是由成都一筑一事負責，該公司曾中標過三亞天鷺滿灣項目島外大v投放、?黃龍溪“七夕文化節(jié)”采購項目、雙鳳橋TOD一期整體視覺打造策略和導視及裝置設計服務等項目。

目前具體品牌還未知。

場景空間塑造上，看招商手冊上的效果圖，營造了山林景觀等元素，在不少位置都點綴了綠植，營造出自然生活的感覺。

效果圖

02

深二代主理人

能為老城區(qū)帶來新活力嗎？

湯崎·湯泉生活的前身是深圳水立方總部門店，占港城華庭裙樓五層，共30000平方米，含泡湯、按摩、理療、餐飲、休憩和娛樂等功能。

2021年，朱子昊斥資3000萬元，對該門店進行升級改造，并舍棄已經(jīng)用了十多年的品牌名稱，更名為湯崎·湯泉生活。

由于該店的時尚感和娛樂性強，很快成為年輕人休閑團建的地方。又因門店距福田口岸出口僅300米，對港客也有很強的吸引力。

其投資打造的大可山項目，三樓空間將會復刻湯崎·湯泉生活，這也是大可山目前明確的品牌。

筆者向身邊朋友打聽過，有的人雖沒去過湯崎·湯泉生活，但聽過這家店，可想而知其影響力。按照湯崎·湯泉生活在市場上的知名度，預測能為項目帶來不少客流。

當然，項目后續(xù)能不能走紅，獲得市場認可，還需等項目開業(yè)后的呈現(xiàn)。就當前的信息，可以做出一些分析。

現(xiàn)在市場上的非標商業(yè)，有公園式的，有舊廠區(qū)改造的，有策展型的......類型很多，以洗浴文化為核心的非標商業(yè)還少見。這是一個能引起大眾好奇心的點，能夠讓人想去嘗鮮。

只是，其它配套的內(nèi)容也很關鍵，不然消費者為什么要去？天天泡澡嗎？

不說遠的，單就項目對面的海雅繽紛城，還有臨街的很多商鋪，就很全面，基本能夠滿足所有需求。

比如大可山一樓，準備做成開放的生活方式街區(qū)，設計得好，可以成為一處休閑的地方，呈現(xiàn)不好，就可能是各種品牌檔口集中地。

而這種偏開放的生活方式街區(qū)，海雅繽紛城前幾年已經(jīng)在項目外廣場做了。

招商手冊上還有不少關于夜經(jīng)濟生活的關鍵詞，印象中，早些年海雅繽紛城臨街鋪集中了多家酒吧，是很多年輕人聚集的地方。只是那時候比較吵鬧，經(jīng)常被附近居民投訴。

現(xiàn)在海雅繽紛城還有COMMUNE幻師、Vinup薇葡這類餐酒吧，就看大可山在夜生活方面的招商，能否與海雅繽紛城形成合力。

還有餐飲業(yè)態(tài)，這一業(yè)態(tài)是引流神器，但如果沒招到客流吸附能力很強的品牌，也不會給人進店的理由。

所以，招商手冊上的品牌招商方向，在周邊很容易找出相似的內(nèi)容出來，開業(yè)后，大可山會和前海寶中商圈內(nèi)的商業(yè)體一起卷，還是走出新路，拭目以待。

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