好產(chǎn)品不缺購(gòu)買力，這一定律在任何市場(chǎng)周期下似乎都成立，尤其在核心地段的稀缺資產(chǎn)上，表現(xiàn)得更為突出。

從成都豪宅單價(jià)突破22萬(wàn)/㎡，到上海單日新房成交達(dá)到131.41億，無(wú)不印證著“好產(chǎn)品是永恒的硬通貨”。

深圳市場(chǎng)同樣延續(xù)這一趨勢(shì)。

以深圳灣新盤望海玥為例，近期熱度持續(xù)攀升。

據(jù)悉，項(xiàng)目在48小時(shí)累計(jì)到訪1100組，勁銷了78套，工作日期間更是成交過(guò)百套，堪稱同期深圳公寓市場(chǎng)的銷售標(biāo)桿。

尤為引人關(guān)注的是，項(xiàng)目不僅吸引了大量外地客戶，并出現(xiàn)多組客戶一次性購(gòu)入多套、甚至半層的情況，更有客戶首次到訪就買下了整層，銷售直呼“要簽字的合同堆成了小山”。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

實(shí)際上，進(jìn)入9月以來(lái)，市場(chǎng)情緒逐步升溫、資金加速入場(chǎng)，這當(dāng)中美聯(lián)儲(chǔ)降息可謂是市場(chǎng)底出現(xiàn)的契機(jī)，隨著降息周期開啟，后續(xù)將引發(fā)全球貨幣秩序重構(gòu)、貨幣政策空間加大、居民儲(chǔ)蓄流向變化等一系列連鎖反應(yīng)。

在這一宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)變下，資金的邏輯正發(fā)生根本性改變，“現(xiàn)金為王”的觀念逐漸被打破，更多資金將尋求更具增值潛力的出口，反映到股市樓市上，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將迎來(lái)重估。

而作為深圳最優(yōu)質(zhì)資源集中地的區(qū)域，深圳灣沿線資產(chǎn)因其持續(xù)的稀缺性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，被視為真正能夠穿越經(jīng)濟(jì)周期的核心資產(chǎn)。

01/

10月推高區(qū)新品

深圳灣景觀再升級(jí)

買家之所以敢半層、整層地出手望海玥，關(guān)鍵在于其不可復(fù)制的稀缺屬性——深圳灣的海景房。

深圳灣的地段價(jià)值已成共識(shí)，區(qū)域內(nèi)聚集了最具代表性的高端住宅，最貴的房子幾乎都集中在這了。

然而這幾年想要入駐深圳灣實(shí)屬太難，一方面是供應(yīng)量的問(wèn)題，一方面是總價(jià)的事實(shí)。

目前深圳灣沿線上的資源型豪宅，大多在2015-2020年期間開盤，像恒裕濱城、雙璽只能去拼二手房。

近幾年雖有個(gè)別新盤入市，但已基本去化完成，選擇并不多。

更重要的是，沿線從住宅到公寓、商辦，均以超大戶型為主，動(dòng)輒幾千萬(wàn)的入場(chǎng)門檻。

目前區(qū)域內(nèi)尚未入市且具備海景資源的項(xiàng)目，主要有深圳灣澐璽、中信信悅灣、半島城邦5期，其中：

澐璽戶型約200㎡起步，預(yù)估均價(jià)15-20萬(wàn)/㎡，總價(jià)可能要2700萬(wàn)起步；

信悅灣約210㎡起步，市場(chǎng)預(yù)測(cè)要到17-18萬(wàn)/㎡以上，至少要先準(zhǔn)備好3000萬(wàn)；

半5目前未見動(dòng)工，即便后期入市預(yù)計(jì)均價(jià)要15萬(wàn)/㎡以上。

不難看出，“供應(yīng)少+大戶型+高總價(jià)”，是深圳灣沿線市場(chǎng)最鮮明的特征。

在這樣的背景下，想進(jìn)場(chǎng)深圳灣并非易事。

而望海玥的出現(xiàn)恰好填補(bǔ)了這一空白，為市場(chǎng)提供了“另一種可能”：

不僅擁有一線海景資源，約36㎡起的戶型設(shè)計(jì)更大幅降低了入駐門檻。

▲戶型示意圖（點(diǎn)擊可放大圖）

雖說(shuō)是小戶型產(chǎn)品，但項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上仍考慮到了“靈動(dòng)可變”這層，業(yè)主可根據(jù)需求的不同進(jìn)行空間打造。

以44㎡為例，如果對(duì)私密性追求高，需要獨(dú)立的睡眠區(qū)，可以是“一房一廳”的布局，打造出一個(gè)獨(dú)立的臥室。

如果更喜歡個(gè)性化的空間，這時(shí)可以把臥室的這堵墻拆掉，打造為開放式的大開間，帶給空間更多呼吸感。

▲創(chuàng)意展示樣板房實(shí)景圖，僅供參考，非最終交付標(biāo)準(zhǔn)，具體以實(shí)際交付標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)（左右滑動(dòng)）

值得一提的是，據(jù)悉項(xiàng)目10月1日起還將推出高區(qū)全新新品，進(jìn)一步豐富產(chǎn)品線。

新品的推出將帶來(lái)兩大升級(jí)：

• 選擇更靈活——36㎡起步滿足投資需求，60㎡以上戶型兼顧了自住與資產(chǎn)配置；

• 景觀更優(yōu)越——原本低區(qū)南向也能看海，而新品位于23層之上，深圳灣景觀優(yōu)勢(shì)更顯著。

▲ 望海玥 效果圖， 僅供參考

更好的海景視野，不僅僅是視覺上的享受，更意味著更高的資產(chǎn)價(jià)值與生活品質(zhì)。

“首先，在深圳海景一直是房產(chǎn)保值增值的重要籌碼，尤其西部海景未來(lái)在流通市場(chǎng)中具備更強(qiáng)的議價(jià)能力。

這一點(diǎn)早已被市場(chǎng)反復(fù)驗(yàn)證。

像深圳灣沿線上的項(xiàng)目，頂?shù)米∈袌?chǎng)波動(dòng)的考驗(yàn)，從入市至今價(jià)格實(shí)現(xiàn)了數(shù)倍漲幅。

而且具體到成交表現(xiàn)上，海景與非海景也存在明顯價(jià)差。

比如招商璽，同類戶型有海景的成交價(jià)要高出300多萬(wàn)，目前123㎡直面海景的高區(qū)房源成交總價(jià)去到了2000萬(wàn)。

紅樹西岸的海景房與非海景房，掛牌上也有2萬(wàn)/㎡左右的價(jià)差。

▲ 紅樹西岸掛牌價(jià)，截圖自貝殼找房

“其次，開闊海景的居所，也意味著更高的居住舒適度與生活幸福感。

透過(guò)望海玥全景落地窗望出去，直面漁人碼頭和深圳灣內(nèi)灣，遠(yuǎn)眺可看海景。

不妨想象下這樣的生活場(chǎng)景：

清晨醒來(lái)，推窗見海，一整片蔚藍(lán)悄然喚醒一整天的好心情；

傍晚時(shí)分，華燈初上，海天之間的日落與城市燈火交織，輕松洗去日間的忙碌與疲憊。

關(guān)鍵等到漁人碼頭煥新完成，窗前風(fēng)景將再添層次。

白日里，可賞碼頭魚獲交易的熱鬧鮮活；

夜幕下，則觀漁燈搖曳于海浪之間的靜謐浪漫。

從朝霞到夜幕，窗景隨時(shí)間流轉(zhuǎn)而變化，生活是愜意且從容的。

▲ 望海玥 效果圖， 僅供參考

值得一提的是 ， 除了更好的海景體驗(yàn)外， 為了更好地滿足居家需求，平衡功能性與舒適度，創(chuàng)意樣板房在收納與場(chǎng)景上下足了功夫。

02/

酒店式服務(wù)體系

讓生活多了些可能

如果說(shuō)“戶型+景觀”是望海玥價(jià)值的第一層體現(xiàn)。

那么令其在市場(chǎng)中脫穎而出的第二重競(jìng)爭(zhēng)力，則在于“軟性價(jià)值”——精心構(gòu)建的“海玥酒店式服務(wù)體系”。

不同于傳統(tǒng)出租型公寓的常規(guī)服務(wù)模式，望海玥為業(yè)主定制了一套對(duì)標(biāo)國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)的酒店式服務(wù)機(jī)制。

基于這個(gè)服務(wù)體系，提供了酒店服務(wù)類、業(yè)主權(quán)益類、增值服務(wù)類三大板塊服務(wù)，其內(nèi)容已遠(yuǎn)超常規(guī)物業(yè)管理范疇。

具體而言，這是一套覆蓋從日常家政、健身課程，到出行安排、住宿禮遇，甚至寵物照料的全方位服務(wù)，如此一來(lái)貼心解決業(yè)主生活中的大小事務(wù)。

試想下：

太忙沒時(shí)間做清潔？

每周的衛(wèi)生打掃、衣物送洗，省下的時(shí)間精力可以更好地投入到工作中。

想養(yǎng)寵物又有顧慮？

不在家的時(shí)候，寵物是可以被委托照料的，哪怕貓砂清潔、寵物除毛也只需一個(gè)電話預(yù)約就能實(shí)現(xiàn)。

平日里想要?jiǎng)悠饋?lái)？

樓下就有瑜伽、健身操等課程，在高效、專業(yè)環(huán)境中開啟健康生活。

突然有出行的計(jì)劃？

別忘了，作為望海玥業(yè)主是有專屬出行禮遇的，能享受多家酒店住宿與商場(chǎng)消費(fèi)權(quán)益，出行可以更便捷、舒適。

▲ 望海玥 社交空間實(shí)拍圖

以上種種體驗(yàn)都是今后業(yè)主所享受到的，已經(jīng)不輸于一些豪宅的增值服務(wù)。

從更深層次來(lái)看，這不僅是一次簡(jiǎn)單地服務(wù)升級(jí)，更是一種生活方式的革新，讓業(yè)主從日常雜務(wù)中解放出來(lái)，把時(shí)間還給生活本身，拓展日常的寬度與可能性。

更重要的是，酒店式服務(wù)的引入，也為項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值注入了差異化的競(jìng)爭(zhēng)力。

無(wú)論是住宅還是公寓，物業(yè)服務(wù)對(duì)于房子的影響都是長(zhǎng)期而深遠(yuǎn)的，它是資產(chǎn)增值的隱形杠桿。

據(jù)統(tǒng)計(jì)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的小區(qū)，其房?jī)r(jià)平均比普通小區(qū)高15%-30%，租金溢價(jià)可達(dá)20%以上。

以招商蛇口旗下的泰格壹棠公寓為例，同樣提供酒店式服務(wù)，其75㎡1房可以租到2萬(wàn)+/月，要比周邊同面積公寓高出七八千。

服務(wù)賦能所帶來(lái)的溢價(jià)能力，由此可見。

▲ 泰格壹棠公寓掛牌租金

要知道在當(dāng)前公寓市場(chǎng)中，真正配置了高端酒店式服務(wù)的項(xiàng)目少之又少。

而今，招商蛇口將其40余年的高端物業(yè)服務(wù)與服務(wù)式酒店運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，搬到了望海玥項(xiàng)目上，這無(wú)疑是對(duì)居住品質(zhì)與資產(chǎn)回報(bào)的雙重保障。

03/

一圈一路一頭

三個(gè)確定性的加持

深圳灣的價(jià)值無(wú)需多言，這里有深圳灣超級(jí)總部基地、后海金融服務(wù)總部基地，看到的都是確定性。

但這次對(duì)片區(qū)的全面踩盤后，壹地產(chǎn)認(rèn)為拋開公認(rèn)的2大總部基地價(jià)值，更需要從“一圈、一路、一頭”三個(gè)維度去分析望海玥的價(jià)值。

“一圈，環(huán)深圳灣文化藝術(shù)生活圈。

2024年深圳落地了“環(huán)深圳灣文化藝術(shù)生活圈”規(guī)劃，這條約15KM的深圳灣海岸帶上，不僅要有總部集聚區(qū)、濱海國(guó)際中心，也要有世界級(jí)文化藝術(shù)區(qū)。

而望海玥正位于“世界級(jí)文化藝術(shù)區(qū)”內(nèi)，日后這里將是一個(gè)特色鮮明、生動(dòng)有趣的城市體驗(yàn)系統(tǒng)，國(guó)際范+藝術(shù)范將是其獨(dú)有的氣質(zhì)，打造成深圳新的城市名片和文化旅游目的地。

值得一提的是，深圳灣沿線上有兩個(gè)內(nèi)灣，一個(gè)在深圳灣1號(hào)那里、一個(gè)在望海玥這邊：

深圳灣1號(hào)板塊，是深圳灣文化廣場(chǎng)、深圳人才公園等重要元素的聚集地。

望海玥一帶，則以深圳歌劇院、漁人碼頭、音樂(lè)公園、海上世界等場(chǎng)景為主導(dǎo)的世界級(jí)文化藝術(shù)區(qū)。

相較之下，望海玥一帶更具特殊性，在于其多元化的文化與藝術(shù)氛圍，以及更加豐富的休閑與生活體驗(yàn)。

從深圳歌劇院的藝術(shù)文化生態(tài)圈，

到蛇口漁港的都市休閑港灣，

再到蛇口老街的休閑樂(lè)活圈，

以及海上世界的改革開放與時(shí)尚文化全域博物場(chǎng)，

會(huì)發(fā)現(xiàn)是四個(gè)差異化特色的復(fù)合活力區(qū)在此匯聚、融合，共同構(gòu)建了一個(gè)藝術(shù)與生活完美融合的世界級(jí)藝術(shù)灣區(qū)，成為深圳最具有代表性的城市名片之一。

▲ 圖源 ?Farrells+深規(guī)院

“一路，串聯(lián)頂豪、地標(biāo)、公園的望海路。

在深圳，除了讓大家印象深刻的深南大道、粵海街道外，望海玥所在的望海路同樣是標(biāo)志性大道，串聯(lián)起了頂豪、地標(biāo)、公園以及海景。

攤開地圖，東起東濱路、西至興海大道的望海路，匯聚著深圳灣1號(hào)、恒裕濱城、半島城邦、元灣府、招商雙璽等一眾頂豪。

與此同時(shí)，深圳歌劇院、漁人碼頭、海上世界、K11等地標(biāo)建筑，更是沿著望海路從東至西依次排列，將藝術(shù)與繁華完美融合。

當(dāng)下，望海玥對(duì)面的魚人碼頭正在升級(jí)改造中，不遠(yuǎn)處的歌劇院正在建設(shè)中。

據(jù)悉漁人碼頭的升級(jí)改造的優(yōu)勝方案，出自2020年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館設(shè)計(jì)師隈研吾之手。

等到漁人碼頭升級(jí)完成，跨海步行橋、博物館、漁港配套建筑都將兌現(xiàn)。

而體量是悉尼歌劇院3倍的深圳歌劇院建成后，又將是世界級(jí)藝術(shù)殿堂，成為世界級(jí)旅游目的地。

說(shuō)實(shí)話，一條6.9公里的望海路能匯聚如此多的頂級(jí)資源，在深圳是獨(dú)一無(wú)二的存在，未來(lái)也很難再有如此集大成的區(qū)域。

▲深圳歌劇院效果圖，僅供參考

“一頭，坐擁多個(gè)地標(biāo)的東角頭。

這里的“東角頭”，既是指歌劇院、中信東角頭項(xiàng)目的所在板塊，更是望海玥的“地鐵站”名。

從當(dāng)前兌現(xiàn)情況看，望海玥屬于雙地鐵交匯項(xiàng)目，距離2號(hào)線與13號(hào)線交匯的“東角頭”站僅約200米。

要知道，2號(hào)線是真正意義上的豪宅線。

從東到西貫穿了蛇口、深圳灣、華僑城、香蜜湖等深圳知名豪宅區(qū)。

13號(hào)線則是科創(chuàng)線+文旅線。

往北串聯(lián)起了后�？偛炕�、深超總、科技園、留仙洞等深圳最重要的高新區(qū)和總部基地。

往南串聯(lián)起了人才公園、深圳灣公園、歌劇院等文化藝術(shù)與休閑景觀。

從這點(diǎn)看，2號(hào)線和13號(hào)線的地位和含金量是毋庸置疑的，為望海玥的價(jià)值提供了強(qiáng)有力的支撐，給出了確定性。

重點(diǎn)是今后從項(xiàng)目出發(fā)，可1站到達(dá)歌劇院、2站暢游海上世界，別人羨慕的國(guó)際生活圈就在家門口。

實(shí)際在地產(chǎn)圈，有這樣一個(gè)買房公式：

樓市價(jià)值要看城市和土地，房子價(jià)值是看地段和配套。

雖說(shuō)這兩年產(chǎn)品力成了主旋律，但產(chǎn)品力可以超越，而地段價(jià)值不可代替。

而這正是望海玥能和多數(shù)項(xiàng)目拉開差距的關(guān)鍵。

深圳灣的資源型產(chǎn)品，向來(lái)是“賣一套少一套”的限量版。

某種意義上來(lái)說(shuō)，望海玥的出現(xiàn)改寫了規(guī)則，打破了千萬(wàn)級(jí)豪宅對(duì)海景資源的壟斷，為更多人開啟了低成本入駐深圳灣，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)收租與品質(zhì)居住的可能。

而10月即將推出的高區(qū)海景新品，更是讓一線海景從遙不可及的奢望，變成觸手可及的日常。

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