“926”的住宅新規(guī)對(duì)產(chǎn)品力快速迭代的推動(dòng)力，基本算是行業(yè)共識(shí)

這份文件里，對(duì)很多產(chǎn)品規(guī)范做了相當(dāng)大的調(diào)整

比如，建筑的立面飾面將不再計(jì)入容積率；

再比如，半計(jì)容的陽(yáng)臺(tái)面積上限大幅提升

這些都讓產(chǎn)品創(chuàng)新在空間上的操作更加從容

如果是160㎡的戶型，陽(yáng)臺(tái)的面積可以較以前翻一倍建造

鼓勵(lì)做多陽(yáng)臺(tái)、鼓勵(lì)親近自然、鼓勵(lì)靈活多變的戶型設(shè)計(jì)、鼓勵(lì)創(chuàng)新……

這些調(diào)整背后，傳遞出的信號(hào)非常明確：房子，終究是為生活服務(wù)的

開(kāi)發(fā)商們不再執(zhí)著于制造房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，而是把精力投入到那些居住者能真實(shí)感受到的細(xì)節(jié)上

這才會(huì)出現(xiàn)更舒適的尺度、更便捷的動(dòng)線、更愉悅的體驗(yàn)

回顧這兩年在政策逐步優(yōu)化過(guò)程中，各大開(kāi)發(fā)商開(kāi)始集體卷產(chǎn)品力的戰(zhàn)略也是清晰可見(jiàn)

各種產(chǎn)品創(chuàng)新里最受歡迎的莫過(guò)于“送面積”

比如全屋飄窗、空中庭院、私享電梯廳……

還有很多人性化的定制空間也被作為產(chǎn)品亮點(diǎn)大量開(kāi)發(fā)

比如儲(chǔ)藏室、家政間、工作陽(yáng)臺(tái)等等

但如果你仔細(xì)看看現(xiàn)在這些好評(píng)如潮、被稱為產(chǎn)品力革新的設(shè)計(jì)點(diǎn)

再回顧一下10年前、甚至20年前的住宅設(shè)計(jì)

你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些所謂的產(chǎn)品創(chuàng)意，其實(shí)都是“老江湖”

只是后來(lái)因?yàn)橐?guī)范逐漸收緊，這批“神來(lái)之筆”才漸漸退出市場(chǎng)

今天順著這條送面積這根線，我們這次就一起回顧當(dāng)初的那些“偉大創(chuàng)新”

看完，估計(jì)你也會(huì)和我一樣，忍不住感慨：

以前的業(yè)主，吃得真好

01、偷面積也分好用與否

贈(zèng)送面積的大小會(huì)直接影響到得房率，也就影響了一套房的最真實(shí)的“居住空間”

所以贈(zèng)送面積越大，在出售的時(shí)候吸引力越大

但是，有些面積，送了不如不送

比如過(guò)窄、過(guò)高的飄窗，最后只能用來(lái)堆雜物

再說(shuō)眼下得房率最高、“偷面積”偷得最狠的方式—四代宅

懸挑的空中花園，面積幾乎和客廳一樣大；但也一直被吐槽受天氣影響特別大，不好用

但你知道嗎？

這種大面積送空中花園的做法，早就出現(xiàn)過(guò)，甚至比現(xiàn)在的四代宅更實(shí)用

這就是2010年前后最流行的“N+1”帶空中花園戶型

比如2009年金地未未來(lái)這個(gè)經(jīng)典設(shè)計(jì)，空中露臺(tái)比客廳還大

由于整個(gè)空間沒(méi)有懸挑突出建筑主體，結(jié)構(gòu)也更安全

這樣的贈(zèng)送花園，后續(xù)改造難度低，砌面墻就能創(chuàng)造一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)居室

就算單純作為露臺(tái)使用，抗風(fēng)雨能力也明顯強(qiáng)于現(xiàn)在外挑過(guò)大的四代宅露臺(tái)

隱私性也更好，不用擔(dān)心和鄰居突然間的尷尬對(duì)視

這樣的空間在2015年后變得少見(jiàn)的原因主要還是政策收緊

比如在上海，超過(guò)8㎡以上的陽(yáng)臺(tái)就得全部計(jì)入面積；此后上海陽(yáng)臺(tái)的面積基本都不會(huì)超過(guò)這個(gè)數(shù)值

直到上周五（9月26日）新規(guī)出來(lái)才有所改變

參考一下其他更早放開(kāi)面積約束的城市

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這種不挑出主體結(jié)構(gòu)的空中花園（空中院館）正在回歸

圖源：仁和春天置業(yè)

成都仁恒春天·29號(hào)院的空中院館內(nèi)收在整體戶型當(dāng)中，將半室外的清新空氣和景觀都帶入了客廳

深入整個(gè)戶型，綠意越發(fā)能惠及生活

除了室內(nèi)的陽(yáng)臺(tái)或是飄窗，室外“公攤”變成“私享”也是一個(gè)非常好用的贈(zèng)送空間

業(yè)主會(huì)有種公攤的錢也算是花在自己身上的欣慰感

之前有些設(shè)計(jì)真就把公攤壓縮到了極致

比如兩梯兩戶無(wú)前室設(shè)計(jì)

電梯廳、樓梯前室全部被私享，作為私人玄關(guān)或開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)使用，得房率極高

不過(guò)相比于前面的設(shè)計(jì)，這個(gè)戶型創(chuàng)新算是遺珠，幾乎無(wú)回歸可能性

因?yàn)橄酪?guī)定出于安全考慮，對(duì)疏散出口的連通性做出了更高要求

要求兩個(gè)疏散通道必須通過(guò)公共區(qū)域相連

02 、大層高才是住宅的隱奢產(chǎn)品

層高其實(shí)一直是那個(gè)容易被忽略的住宅“短板”

普遍維持在2.8米，最高也不過(guò)3米左右，勉強(qiáng)夠用，卻難言舒適

反觀別墅類產(chǎn)品，層高往往從3.3米起步；部分復(fù)式或挑空廳設(shè)計(jì)，甚至能做到4米以上

之前的大層高設(shè)計(jì)也確實(shí)只停留在別墅圈子里，所以總讓人感覺(jué)大層高設(shè)計(jì)仿佛消失在市場(chǎng)上一樣

但，最近大層高設(shè)計(jì)正悄然下沉到普通高層住宅中

大層高為何如此重要？

首先，是視覺(jué)與體感的雙重舒適

改善型戶型若仍停留在低層高階段，很難稱得上真正“改善”，就算面積再大，始終有點(diǎn)壓迫感

但現(xiàn)在有了一些個(gè)案，開(kāi)始著重拉大層高

比如長(zhǎng)沙的青熙中心，高層產(chǎn)品做到了3.6米層高+大橫廳設(shè)計(jì)

初看或許不覺(jué)得驚艷，但若我們將層高壓縮回3米

同樣的面積下，垂直尺度帶來(lái)的壓抑感立刻顯現(xiàn)

空間的氣度，往往就藏在這幾十公分的差距里

其次，大層高真正打開(kāi)了立體收納的可能性

這一點(diǎn)對(duì)中小戶型其實(shí)更為重要，如今流行通頂衣柜、整墻收納系統(tǒng)，本質(zhì)上都是在“向上要空間”

但如果層高受限，所謂垂直收納，天花板依舊很低

圖源：住范兒-真實(shí)人家

但是當(dāng)層高達(dá)到3.5米甚至3.6米，整個(gè)戶型的使用邏輯都將發(fā)生質(zhì)變

比如聯(lián)發(fā)項(xiàng)目在3.5米層高下的場(chǎng)景創(chuàng)新

局部地臺(tái)搭建、爬架書(shū)屋、松弛感滿滿的上下鋪……

聯(lián)發(fā)垂直收納系統(tǒng)示意圖

空間的想象力，終究需要真實(shí)的物理尺度來(lái)支撐

以后買房可真的不能只看平面戶型圖了，剖面也得默認(rèn)被放到產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)里

其實(shí)大層高并非新事物，為何如今變得愈發(fā)重要？

歸根結(jié)底，是需求端發(fā)生了根本變化

2012年版《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》中，層高“宜為2.8米”

這一標(biāo)準(zhǔn)既出于經(jīng)濟(jì)性考量，也契合了開(kāi)發(fā)商控制成本的需要；于是，2.8米成為行業(yè)默認(rèn)值

但近年來(lái)，隨著中央空調(diào)、地暖逐漸普及，2.8米層高完成裝修后，凈高僅剩2.5米左右

不僅感覺(jué)壓抑，空氣流通效率也大幅下降

人們對(duì)居住品質(zhì)的追求，正在倒逼層高回歸理性、回歸“好用”

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2022年

新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見(jiàn)稿中，已將層高底線調(diào)整為3米

至于在3米之上，開(kāi)發(fā)商愿意做到多少，則取決于其產(chǎn)品決心與創(chuàng)新能力

層高，這個(gè)曾經(jīng)被妥協(xié)的指標(biāo)，正在重新成為好房子的重要標(biāo)尺

03、這些“消失的寶藏空間”才是真的懂生活

不知道還有多少人記得，大概在2010年左右，哪怕是80㎡小戶型，也常常能看到一個(gè)如今近乎絕跡的空間—獨(dú)立儲(chǔ)藏室

戶型再緊湊，總能擠出1-2平米，專門收納換季電器、行李箱、孩子的舊玩具

那些“用不著又舍不得扔”的大件雜物有了去處，整個(gè)家自然顯得整潔清爽

那時(shí)候的戶型，似乎更懂得真實(shí)的生活需要“藏與露”的平衡

同樣令人懷念的，還有明確規(guī)劃的家政間

萬(wàn)科當(dāng)年在這塊做得尤其成熟

與之配套的，往往還有工作陽(yáng)臺(tái)

其包含了帶搓衣板的洗手池、專門的拖把池、合理的清潔工具儲(chǔ)物柜……

這些看似不起眼的設(shè)置，對(duì)小戶型來(lái)說(shuō)性價(jià)比極高，讓家務(wù)活有了踏實(shí)落地的空間

那為什么這些實(shí)用的設(shè)計(jì)，后來(lái)漸漸消失了？

首要原因是面積計(jì)算規(guī)則的收緊,還是陽(yáng)臺(tái)半計(jì)容的面積限制

其次，是實(shí)打?qū)嵉某杀締?wèn)題

獨(dú)立儲(chǔ)藏間需要多砌墻體，家政間更要布置獨(dú)立的上下水系統(tǒng)

限價(jià)背景下，這些“看不見(jiàn)”的投入，往往會(huì)被優(yōu)先砍掉

此外，科技和生活方式的變遷也不可忽視

掃地機(jī)器人、洗碗機(jī)等智能家電的普及，以及開(kāi)發(fā)商精裝交付時(shí)已成標(biāo)配的整體收納系統(tǒng)，都在一定程度上減少了對(duì)傳統(tǒng)家政空間的需求

招商序入戶整體收納系統(tǒng)

但真正經(jīng)歷過(guò)居家、家務(wù)生活的人都會(huì)明白

再智能的電器，也替代不了一個(gè)專屬于家務(wù)的獨(dú)立空間

它不是面積的簡(jiǎn)單堆砌，而是對(duì)生活動(dòng)線、功能分區(qū)的尊重

04、凹窗曾是廚房的“神來(lái)之筆”

不知道你注意到?jīng)]有，之前的廚房都有一個(gè)窄長(zhǎng)的窗戶

高度不大，剛好能卡在上方吊柜和料理臺(tái)面之間

這就是廚房凹窗

在保障操作臺(tái)面充足采光的同時(shí)，絲毫不影響上方的完整收納

更能為潮濕的用水空間提供難得的通風(fēng)換氣條件

堪稱小空間里的效率大師

而今，這個(gè)實(shí)用性設(shè)計(jì)很難再見(jiàn)到的原因有兩點(diǎn)

第一，“住宅立面的公建化”趨勢(shì)

以上海為代表，新建住宅普遍追求簡(jiǎn)潔、平整，所以大面積的玻璃幕墻越來(lái)越常見(jiàn)

比如保利世博天悅，采用的整體幕墻系統(tǒng)才實(shí)現(xiàn)了如此開(kāi)闊的景觀視野

功能性的廚房凹窗因會(huì)打破立面的整體感，現(xiàn)下不得不為“顏值”讓路

第二，節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的制約

這種窄長(zhǎng)窗由于窗框所占比例較大，其保溫隔熱性能天然存在短板，被視為高耗能構(gòu)件

在節(jié)能減排的硬性要求下，開(kāi)發(fā)商自然會(huì)減少使用

加之這種非標(biāo)窗型大多需要定制，成本高，進(jìn)一步降低了它在住宅項(xiàng)目中的規(guī)模化建造可行性

一個(gè)兼具采光、收納、通風(fēng)的巧思，最終在立面審美和節(jié)能規(guī)范的雙重壓力下，漸漸退出了歷史舞臺(tái)

現(xiàn)在僅能在少數(shù)低多層住宅、別墅、疊墅的北邊廚房才能看見(jiàn)了

不得不令人感慨

05、1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)&入戶衛(wèi)生間的超常實(shí)用性

在回顧過(guò)去那些偉大的創(chuàng)新時(shí)，有一個(gè)空間我愿意稱之為實(shí)用之王—1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)

它指的是在保留一個(gè)完整衛(wèi)生間的基礎(chǔ)上，增設(shè)一個(gè)僅包含馬桶與洗手臺(tái)的“半衛(wèi)”

別看只多了0.5，實(shí)際體驗(yàn)的提升卻真的不小

半衛(wèi)設(shè)計(jì)針對(duì)不同戶型，優(yōu)點(diǎn)也不相同

對(duì)小戶型來(lái)說(shuō)，在有限面積內(nèi)多出一個(gè)如廁功能區(qū)

華發(fā)公園首府戶型圖

可以極大緩解早晚高峰期的使用沖突

還可避免了因頻繁洗浴，導(dǎo)致整個(gè)衛(wèi)生間長(zhǎng)期潮濕難打理的問(wèn)題

對(duì)改善型大戶型來(lái)說(shuō)，半衛(wèi)可專用于待客

既維護(hù)了家庭成員的隱私，也降低了一個(gè)完整衛(wèi)生間的建造成本

例如成都花樣年，就曾通過(guò)此類設(shè)計(jì)，巧妙平衡了空間效率與居住尊嚴(yán)

成都花樣年戶型圖

既然如此好用，為什么1.5衛(wèi)在國(guó)內(nèi)一直不溫不火？

這一設(shè)計(jì)最初源于美國(guó)，旨在解決主臥隱私問(wèn)題；后來(lái)在日本、東南亞的小戶型中流行，用于緩解多代同堂的如廁壓力

但它始終未能成為主流，核心原因在于成本制約

兩套獨(dú)立的排水系統(tǒng)，意味著更多的管道、更復(fù)雜的施工，以及更大的防水面積

這一切都指向更高的開(kāi)發(fā)成本

所以能經(jīng)?？匆?jiàn)只有一個(gè)衛(wèi)生間的小三房設(shè)計(jì)

之前也有朋友在留言區(qū)吐槽，三個(gè)臥室，一個(gè)衛(wèi)生間，真的很難用

而今天，我們重新討論1.5衛(wèi)，其實(shí)反映出住宅設(shè)計(jì)正在回歸“真實(shí)生活場(chǎng)景”

當(dāng)人們?cè)絹?lái)越重視隱私、健康與效率，這類曾被成本壓倒的人性化設(shè)計(jì)很有可能將會(huì)迎來(lái)它的復(fù)興時(shí)刻

另一種值得關(guān)注的衛(wèi)生間相關(guān)設(shè)計(jì)——“入戶門接衛(wèi)生間”的動(dòng)線

疫情之后，人們對(duì)“回家先洗手”的需求顯著提升

而像金地嘉悅灣這樣，將半衛(wèi)設(shè)置在玄關(guān)附近，實(shí)現(xiàn)“進(jìn)門即凈手”

無(wú)疑切中了健康生活的隱性剛需

但這個(gè)設(shè)計(jì)不流行，還是礙于戶型設(shè)計(jì)中優(yōu)先客餐廳體驗(yàn)的要求

大多數(shù)戶型還是普遍將入戶空間讓渡給視野更開(kāi)闊的客餐廳

06、海納生活冗余的地下室贈(zèng)送倉(cāng)庫(kù)

在過(guò)往的住宅設(shè)計(jì)中還存在這么一個(gè)空間，真的很有生活感

利用地下車庫(kù)那些無(wú)法劃定為車位的邊邊角角，或是設(shè)備用房上方的閑置夾層，為業(yè)主打造出獨(dú)立的私家倉(cāng)庫(kù)

家里那些占地兒卻使用頻率很低的大件就可以收納于此

然而，這樣的貼心設(shè)計(jì)在過(guò)去幾年的限價(jià)背景下曾一度淡出市場(chǎng)

原因很現(xiàn)實(shí)

哪怕只是改造邊角空間，也需要額外的墻體建造、照明通風(fēng)、安防監(jiān)控、消防安全等投入

在“活下去”成為首要目標(biāo)的限價(jià)階段，此類提升體驗(yàn)但難以顯性溢價(jià)的“隱形價(jià)值點(diǎn)”自然被大量舍棄

如今，我們之所以能在部分改善型項(xiàng)目中重新看到它的回歸

也是因?yàn)榫幼r(jià)值成為強(qiáng)調(diào)核心

寶華紫薇花園地下儲(chǔ)藏間實(shí)景圖

例如寶華紫薇花園那樣不僅增加地下倉(cāng)庫(kù)，還做得明亮整潔、甚至配有定制門牌

當(dāng)價(jià)格限制有所松動(dòng)，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始從單純的“成本控制”轉(zhuǎn)向“價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)”

自然會(huì)絞盡腦汁通過(guò)提供更多附加服務(wù)來(lái)贏得客戶

這樣的設(shè)計(jì)也會(huì)越來(lái)越多

07

看到這里，不知道你發(fā)現(xiàn)沒(méi)有

那些曾經(jīng)的偉大創(chuàng)新，之所以能穿越時(shí)間，得到認(rèn)可

是因?yàn)樗麄兌加幸粋€(gè)共同的特征：

總能精準(zhǔn)回應(yīng)生活中那些具體而微的困擾

那些曾因成本限制或規(guī)范收緊而暫時(shí)隱退的巧思，其實(shí)從未被真正遺忘

更像是在等待市場(chǎng)與需求的再次同頻

如今，當(dāng)住宅逐漸褪去金融屬性，回歸承載日常與情感的本來(lái)角色

在當(dāng)下產(chǎn)品力為王的時(shí)代，人們?cè)絹?lái)越愿意為真切的生活體驗(yàn)與更從容的居住感受付費(fèi)

當(dāng)“家”的舒適與尊嚴(yán)被反復(fù)提及，加之政策端的利好和限制放寬

這些經(jīng)典設(shè)計(jì)的回歸便按下了加速鍵

我們始終相信

那些真正洞察生活、尊重人性的設(shè)計(jì)，終將穿越周期，重新成為市場(chǎng)的主流選擇

以上為正文，來(lái)自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6254篇原創(chuàng)文章