鄭州住宅進(jìn)化論：155%得房率如何重塑你的生活與資產(chǎn)價(jià)值？

北上廣深看不懂？鄭州四代住宅用155%得房率實(shí)現(xiàn)居住自由。

143平米實(shí)得220平米！鄭州樓市的“空間革命”正在悶聲發(fā)大財(cái)。

陽臺(tái)變庭院，房間多一間：鄭州四代宅讓改善生活觸手可及。

花143平的錢，住出200平以上的感覺？這不再是天方夜譚，而是鄭州新房市場(chǎng)上“四代住宅”帶來的真切變革。曾幾何時(shí)，購房者需要為高達(dá)百分之二三十的公攤面積買單，實(shí)際使用的每一平米都顯得尤為珍貴。但現(xiàn)在，一場(chǎng)關(guān)于“得房率”的革命正在鄭州激烈上演，徹底刷新了人們對(duì)戶型價(jià)值的認(rèn)知。

最近，一個(gè)數(shù)字在鄭州地產(chǎn)圈內(nèi)引發(fā)了廣泛討論：得房率155%。這個(gè)數(shù)字意味著，購買一套房產(chǎn)證上標(biāo)注為143平方米的住宅，最終能夠獲得的實(shí)際使用面積可以超過220平方米。多出來的面積，幾乎相當(dāng)于白送了一個(gè)寬敞的兩居室。創(chuàng)造出這一驚人數(shù)據(jù)的是位于惠濟(jì)區(qū)的招商攬閱項(xiàng)目。它之所以能實(shí)現(xiàn)如此高的得房率，秘訣在于其創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)——南北雙向、甚至達(dá)到270度拐角的超大露臺(tái)。這些露臺(tái)在符合特定綠化率要求的前提下，其面積不計(jì)入容積率和房產(chǎn)證面積，從而形成了巨大的“贈(zèng)送”空間。這不僅僅是數(shù)字游戲，它從根本上改變了居住的體驗(yàn)。想象一下，在城市的空中，擁有一個(gè)被綠植環(huán)繞、可以呼吸新鮮空氣、享受陽光、讓孩子自由玩耍的庭院，這種生活方式的升級(jí)，是傳統(tǒng)“鴿子籠”式住宅無法比擬的。

鄭州的購房者正處在一個(gè)產(chǎn)品力爆發(fā)的黃金時(shí)期。當(dāng)北京、上海的改善型家庭還在為得房率能否突破85%而絞盡腦汁時(shí)，鄭州的四代住宅已經(jīng)輕松將得房率的標(biāo)準(zhǔn)線提升至110%至120%的區(qū)間，甚至不斷挑戰(zhàn)新的上限。除了招商攬閱，金水北板塊的兩個(gè)明星樓盤——保利山水和頌與越秀金水云啟，同樣將產(chǎn)品力做到了極致。

保利山水和頌的戶型設(shè)計(jì)備受好評(píng)，其部分戶型的得房率也達(dá)到了約130%的高水平。特別是其165平方米的戶型，配置了面積超過50平方米的巨型露臺(tái)，這幾乎等同于一個(gè)獨(dú)立的房間面積，為家庭活動(dòng)提供了無限可能。而越秀金水云啟則在戶型格局上展現(xiàn)了強(qiáng)大的功力，其149平方米的戶型實(shí)現(xiàn)了令人驚嘆的“四面寬朝南”設(shè)計(jì)，這意味著客廳和多個(gè)主要臥室都能享受到充沛的日照，再加上南北雙露臺(tái)的配置，以及功能完備的主臥套房，使它在同面積段產(chǎn)品中具備了極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。客觀地說，這樣的戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，即便放在全國(guó)一線城市的高端改善盤中也毫不遜色。

一個(gè)自然而然的疑問是：為什么這種程度的產(chǎn)品內(nèi)卷會(huì)發(fā)生在中國(guó)中部的鄭州？其背后是政策東風(fēng)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)雙重驅(qū)動(dòng)下的結(jié)果。2024年底，鄭州市相關(guān)部門出臺(tái)了新的建筑設(shè)計(jì)管理規(guī)定，明確提出對(duì)于套內(nèi)面積超過100平方米的住宅，如果其空中花園陽臺(tái)的綠化面積能夠達(dá)到陽臺(tái)水平投影面積的一半以上，則該陽臺(tái)可不計(jì)入項(xiàng)目的容積率和建筑密度。這一規(guī)定從政策層面為“四代住宅”的誕生掃清了障礙，給予了開發(fā)商進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新的合法空間。

但政策僅僅是導(dǎo)火索。更深層的原因在于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的競(jìng)爭(zhēng)格局。作為一個(gè)供應(yīng)量充足、購房者選擇眾多的市場(chǎng)，開發(fā)商們發(fā)現(xiàn)，單純依靠地段、價(jià)格等傳統(tǒng)要素已經(jīng)難以形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。唯有拿出真正顛覆性的、能直擊消費(fèi)者痛點(diǎn)的產(chǎn)品力，才能在激烈的市場(chǎng)中脫穎而出。于是，我們看到了一場(chǎng)圍繞“高得房率”和“空中庭院”的產(chǎn)品競(jìng)賽迅速白熱化。從早期萬科翠灣中城引入“垂直森林”概念，帶有270度拐角陽臺(tái)的創(chuàng)新嘗試，到2024年二七新區(qū)招商林嶼境作為鄭州首個(gè)真正意義上的四代住宅項(xiàng)目入市，再到今年上半年龍湖中原頌開盤即售罄、華潤(rùn)超總潤(rùn)府價(jià)格上調(diào)依然熱銷的盛況，四代住宅的進(jìn)化速度超乎想象。目前，這股風(fēng)潮已經(jīng)席卷全城，從北龍湖到高新區(qū)，從金水區(qū)到中原區(qū)，三十多個(gè)四代或類四代住宅項(xiàng)目同臺(tái)競(jìng)技，為鄭州購房者提供了前所未有的豐富選擇。

這場(chǎng)由產(chǎn)品力驅(qū)動(dòng)的變革，正在深刻重塑鄭州樓市的運(yùn)行邏輯。有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，在近期月度銷售排行榜前列的樓盤中，四代住宅占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)地位。這種趨勢(shì)直接導(dǎo)致了一個(gè)結(jié)果：那些戶型設(shè)計(jì)保守、得房率低的傳統(tǒng)“三代住宅”面臨著巨大的去化壓力。除非它們能在價(jià)格上展現(xiàn)出足夠的吸引力，否則很難與新一代產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。可以預(yù)見，隨著未來更多四代住宅項(xiàng)目集中入市，開發(fā)商之間的“內(nèi)卷”只會(huì)更加激烈。競(jìng)爭(zhēng)的維度將從簡(jiǎn)單的得房率數(shù)字，延伸到露臺(tái)的實(shí)際使用功能、社區(qū)的園林設(shè)計(jì)、建材的品質(zhì)以及后期物業(yè)服務(wù)的水準(zhǔn)。

對(duì)于鄭州乃至更廣泛區(qū)域的購房者而言，這無疑是一個(gè)利好。這意味著市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)正更多地向消費(fèi)者傾斜。人們能夠以相對(duì)合理的總價(jià)，獲得遠(yuǎn)超從前的實(shí)際居住面積和更高的生活品質(zhì)。更重要的是，這種趨勢(shì)可能會(huì)對(duì)現(xiàn)有的二手房市場(chǎng)，特別是大戶型二手房產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。當(dāng)新房在戶型、功能、社區(qū)環(huán)境上全面超越同地段的二手房時(shí)，后者若不進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，其競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)減弱。這對(duì)于有改善需求的換房群體來說，可能意味著一個(gè)更好的置換窗口期。

當(dāng)然，在為我們看到的創(chuàng)新和實(shí)惠歡呼的同時(shí)，也需要保持一份清醒的認(rèn)知。極高的得房率依賴于大量的贈(zèng)送面積，這對(duì)項(xiàng)目未來的長(zhǎng)期維護(hù)和居住品質(zhì)提出了更高要求。例如，空中露臺(tái)的綠化養(yǎng)護(hù)、防水處理、鄰里之間的隱私保護(hù)，以及整個(gè)建筑外立面的協(xié)調(diào)與安全，都是全新的課題。因此，在選擇這類創(chuàng)新產(chǎn)品時(shí)，購房者應(yīng)將開發(fā)商的綜合實(shí)力、品牌信譽(yù)以及未來物業(yè)服務(wù)的口碑，提升到比以往更重要的決策位置。一個(gè)負(fù)責(zé)任的、有長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力的開發(fā)商和物業(yè)公司，是確保這些“空中庭院”在十年、二十年后依然宜居、美好的關(guān)鍵。

歸根結(jié)底，鄭州四代住宅的這場(chǎng)“內(nèi)卷”，其積極意義遠(yuǎn)大于競(jìng)爭(zhēng)本身的殘酷性。它迫使房地產(chǎn)行業(yè)從過去追逐土地紅利、金融屬性的狂熱中冷靜下來，回歸到“造好房子”的本質(zhì)上來。當(dāng)房子的價(jià)值更多地由它所能提供的陽光、清風(fēng)、綠意、舒適的空間和和諧的氛圍來定義時(shí)，整個(gè)行業(yè)才能走向更健康、更可持續(xù)的未來，而每一位追求美好生活的人，也將在這種變革中真正受益。