反復(fù)追問：究竟什么才是福州樓市最大的全新格局？

市屬國企與建（發(fā)）保（利）國（貿(mào)）們長袖善舞，一爭長短。9月30日舉行的2025年福州第六次土拍，古厝旗下的新榕梅開二度，再一次印證了這一格局。

饒有趣味的是，福州新區(qū)開發(fā)投資集團（以下簡稱“福州新區(qū)集團”）并非嚴(yán)格意義上的市屬國企，旗下的新投地產(chǎn)，卻總被與城投旗下的榕發(fā)、建總，古厝旗下的新榕、福厝，以及左海等一道列為市屬國企，且忝陪末座。

“說商道市”查閱福州新區(qū)集團融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告等注意到，其安置房建設(shè)毛利率超50%。這一數(shù)值，遠(yuǎn)超一眾市屬國企及同行。

毛利率是衡量一個企業(yè)盈利能力的重要指標(biāo)之一，它可以幫助你了解企業(yè)在扣除直接生產(chǎn)成本后的盈利水平。毛利率超50%簡單點理解就是：每銷售100元的商品，就能賺回超過50元的毛利潤。

但，要知道，這可是安置房！！！

而且，與傳統(tǒng)認(rèn)知“商品房毛利率定然高于安置房”不同的是，福州新區(qū)集團數(shù)年的安置房建設(shè)毛利率皆數(shù)倍于商品房建設(shè)。

你敢想？大寫的服！

也就是說，同樣揮戈房地產(chǎn)開發(fā)，福州新區(qū)集團是被嚴(yán)重低估的存在。

本期，福州城市觀察者“說商道市”將與一眾看官一起“領(lǐng)略”福州新區(qū)集團的澎湃勢能。

NO.1｜被嚴(yán)重低估的福州新區(qū)集團

安置房毛利率數(shù)倍于市屬國企

在傳統(tǒng)認(rèn)知里，一般的共識是：商品房開發(fā)建設(shè)毛利率高于安置房。但即便是上行期的房地產(chǎn)市場，也很難有大佬KFS商品房開發(fā)毛利率能達(dá)到超50%的，更遑論安置房了。

2014年，王健林登上首富寶座的第二年，做客了一檔節(jié)目《楊瀾訪談錄》。節(jié)目中王健林說，“房地產(chǎn)公司的平均毛利率大概就是在20%到25%”，引起輿論一片嘩然。那時的房地產(chǎn)充斥著“暴利行業(yè)”的說法。根據(jù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)，當(dāng)年96家上市房企的主營收入平均毛利率也不過為36.5%。

福州新區(qū)集團公司債券年度報告（2024 年）顯示，公司幾大業(yè)務(wù)板塊中，毛利率最高的首推建設(shè)單位管理費，為87.48%。這個，不難理解，畢竟建設(shè)單位管理費就沒啥額外的成本。

“許我耀眼”的是：毛利率第二高的安置房建設(shè)。2024年，福州新區(qū)集團安置房建設(shè)毛利率高達(dá)54.73%，而商品房建設(shè)不過12.85%。也就是說，安置房建設(shè)的毛利率是商品房建設(shè)的4倍有余。

這顛覆了很多人的傳統(tǒng)認(rèn)知。

根據(jù)融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告，福州新區(qū)集團在福州新區(qū)三江口組團和濱海新城組團開展保障房建設(shè)業(yè)務(wù)，公司建設(shè)的保障房項目由市土發(fā)中心等承擔(dān)拆遷安置職能的企事業(yè)單位統(tǒng)一購置，承擔(dān)拆遷安置職能的單位向公司支付購房款。建設(shè)的東卓名郡、福翔小區(qū)和濱海新城安置房七期項目陸續(xù)完工�，F(xiàn)階段，公司在開發(fā)的保障房項目主要包括新投·尚峯境、三江·尚雋、濱海新城安置房八期及十期、海旭天瀾花園一期和仙居祺苑等。

根據(jù)報告，2024年，福州新區(qū)集團綜合毛利率為17.89%，較2023年提高近10個百分點，主要就是安置房/保障房業(yè)務(wù)的功勞。

對于安置房建設(shè)的毛利率高企，且數(shù)倍于商品房建設(shè)，福州新區(qū)集團公司債券年度報告（2024年）給出的解釋是：安置房建設(shè)業(yè)務(wù)成本同比下降 30%以上，系福州濱海臨空開發(fā)建設(shè)有限公司安置房業(yè)務(wù)已處于收尾階段，故成本同比降低；商品房建設(shè)業(yè)務(wù)收入、成本同比增加30%以上，系報告期內(nèi)開售項目增加所致。

不過，這樣的解釋不能讓“說商道市”信服，因為，不光光2024年是這樣，2023年、2022年亦是如此。

根據(jù)查閱到的財報數(shù)據(jù)，福州新區(qū)集團2023年安置房建設(shè)的毛利率（30.01%）是商品房建設(shè)毛利率（6.25%）的近5倍；2022年安置房建設(shè)的毛利率（35.78%）更是10倍于商品房建設(shè)毛利率（3.35%）。

說商道市也查閱了市屬國企城投集團與古厝集團的財報，就安置房/保障房建設(shè)毛利率來說，福州新區(qū)集團可謂獨一檔的存在。

以古厝集團為例，2024年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，保障房毛利率19.89%。兩廂比較，福州新區(qū)集團安置房/保障房建設(shè)毛利率是福州古厝集團的2.8倍。而2022年，福州新區(qū)集團更是福州古厝集團的4.9倍！

那么，問題來了：集團安置房建設(shè)毛利率之高，在福州可謂獨一檔的存在，這事，福州新區(qū)集團黨委書記、董事長劉宇知曉嗎？

NO.2｜面臨較大的資金壓力

有息債務(wù)較高，有一定的集中償付壓力

福州新區(qū)是全國第14個、福建省唯一的國家級新區(qū)，承擔(dān)著福州“東進(jìn)南下，沿江向�！卑l(fā)展戰(zhàn)略的主攻方向。

福州新區(qū)集團是福州新區(qū)核心的政府性項目投資建設(shè)主體，主要承擔(dān)福州新區(qū)核心區(qū)內(nèi)的土地開發(fā)整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和保障房開發(fā)任務(wù)。

有意思的是，若追溯起企業(yè)歷史沿革，福州新區(qū)集團可追溯至1985年12月批準(zhǔn)設(shè)立的福州市房地產(chǎn)經(jīng)營公司，全民所有制企業(yè)，隸屬福州市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)。后公司名稱又歷經(jīng)福州市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司、福州房地產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司、馬尾新城建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司。直至2016年5月24日，公司名稱方才變更為福州新區(qū)開發(fā)投資集團有限公司。

根據(jù)福州新區(qū)集團股權(quán)結(jié)構(gòu)，福州新區(qū)管理委員會持股80%，為控股大股東，同時也是實際控制人；（市屬國企）福州國有資本投資運營集團持股20%。

隨著福州新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，現(xiàn)階段福州新區(qū)集團正在從單一基礎(chǔ)設(shè)施安置房建設(shè)為主的企業(yè)向提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展承載服務(wù)的城市綜合運營商轉(zhuǎn)型，2018年以來得益于浦口新城、濱海新城等保障房項目結(jié)轉(zhuǎn)收入，保障房銷售收入大幅增長，從而帶動公司營業(yè)收入大幅增長。

雖然福州新區(qū)集團立足新區(qū)的核心區(qū)域，重點參與三江口、濱海新城、閩江口三大組團的基礎(chǔ)建設(shè)，卻也不局限于此。譬如新投地產(chǎn)的些許項目如新投·映南臺、新投·映悅湖、新投·映萬合。而其背后的地產(chǎn)開發(fā)品牌新投三江，誕生也才僅僅兩年。

不過，福州新區(qū)集團融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告也提及，福州新區(qū)集團作為福州市重要的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體，存量項目豐富，業(yè)務(wù)持續(xù)性較好，但同時面臨較大的資金壓力。

存在有息債務(wù)占比較高的風(fēng)險。發(fā)行人（即指福州新區(qū)集團）建筑施工和安置房業(yè)務(wù)，屬于資金密集型行業(yè)，其施工建設(shè)需要大量資金的支持。發(fā)行人合并報表范圍內(nèi)有息負(fù)債主要為發(fā)行人取得的銀行借款、公司債、企業(yè)債等，存在有息債務(wù)較高的風(fēng)險，有一定的集中償付壓力。

為緩解資金壓力，擬采取拓寬融資渠道，加快應(yīng)收賬款的回收，爭取股東增資等措施。

閩系大本營的福州，終究還是進(jìn)入到了“建保國”與市屬國企們長袖善舞的新時代。

自此，一去不回頭。

究竟怎么看頻繁被提及的（市屬）國企兜底局？福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”還是得說，福州樓市，福州土拍的大秘密，通通藏在（市屬）國企的年度報告/融資券募集說明書/信用評級報告/公司債券年度報告里。

你還想領(lǐng)略誰的“澎湃勢能”？各平臺評論區(qū)見！

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