代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

國慶節(jié)前夕，廣州土拍市場再上新。

今日，廣州規(guī)劃自然資源局掛牌兩宗位于天河區(qū)涉宅用地，兩宗地塊起拍總價共計34.84億元，容積率≤2.1。

兩宗地塊素質如何？地塊周邊市場會有什么樣的表現(xiàn)？

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棠德路以東地塊計容建筑面積70283㎡，起拍總價22.05億元，起拍樓面價31380元/㎡。

棠德路以西地塊計容建筑面積127852㎡，起拍總價12.78億元，起拍樓面價30950元/㎡。

兩宗地塊距離非常相近，未來房企拿地后或許有連片開發(fā)的可能。

基于此，出讓公告中也提到，若兩宗地塊競得人為同一主體，鼓勵在兩個地塊間設立空中連廊或地下通道加強聯(lián)系。

還提到了地塊的建筑限高必須滿足岑村機場控制要求，以及未來建設時要預留規(guī)劃中19號線建的公共敞開空間。

地塊位于東圃板塊廣棠片區(qū)內(nèi)，今年三月天河自規(guī)局就宣布對棠東村、棠下村約1043畝土地征收補償協(xié)議均已全部簽訂，這兩宗地塊就位列其中。

按照批復德《天河智谷廣棠片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》指出，廣棠片區(qū)規(guī)劃科研、商業(yè)、醫(yī)療等多元用地，并配套車陂涌濕地公園等生態(tài)設施，將著力打造“科創(chuàng)研發(fā)+生態(tài)宜居”的產(chǎn)城融合新樣板。

地塊距離地鐵21號線棠東站約兩公里，周邊有多條公交線路經(jīng)過，可通達廣州各區(qū)。

在配套上，有樂天棠德廣場、天河棠下智匯Park、優(yōu)托幫購物中心等配套，不過距離相對較遠；以及清華大學灣區(qū)附屬學校、廣州奧林匹克中學高中部等教育資源。

多個工業(yè)園、加油站環(huán)伺地塊周邊，以及多條主干道經(jīng)過的影響下，會有較多噪音，未來居住舒適度或將會受到一定程度的影響。

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市場表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月地塊周邊三公里內(nèi)商品住宅成交1437套，成交均價77984元/㎡。

二手房成交1420套，成交均價37942元/㎡。

其中新房距離地塊最近的城投珠江天河壹品，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月項目累計網(wǎng)簽146套，成交均價61890元/㎡。

擴大范圍看全區(qū)及板塊的新房供求情況，今年1-8月天河區(qū)商品住宅成交2585套，較去年同時期增長46%，也是近四年來首次前八月成交規(guī)模踏入2000套大關。

累計攬金227.85億元，位列十一區(qū)金額榜TOP2，金額市占率達到了15%。

其中地塊所處的東圃板塊作為往年天河區(qū)的主力成交，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-8月東圃板塊商品住宅成交840套，區(qū)占率32%。

在土地市場上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2020-2024年天河區(qū)涉宅用地供應29宗，供應總建面317.27萬㎡，成交22宗，成交總建面251.94萬㎡。

尤其是在近兩年，為提高房企拿地的積極性，天河不間斷的推出一批綜合素質較優(yōu)的涉宅用地，供求規(guī)模逐漸走高，推動天河成為廣州土地市場的供求主力。

在宅地釋放的同時，天河也在給土地“降容”。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，例如在2023年天河成交的涉宅用地中，容積率低于2.0的地塊成交宗數(shù)為0 ，在2024年為1宗，今年以來天河區(qū)成交的涉宅用地中，容積率均在3.0以下。

聚焦到東圃板塊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近三年東圃板塊涉宅用地供應9宗，供應總建面98.18萬㎡，成交6宗，成交總建面71.54萬㎡，除華潤置地天河潤府二期目前暫未錄得網(wǎng)簽外，其余項目均已錄得成交。

六宗地塊中，地樓比最高的項目為聯(lián)投文津府，達到0.69，項目今年1-8月網(wǎng)簽63套。

相反，華潤置地天河潤府一期地樓比最低，為0.48，項目今年1-8月網(wǎng)簽238套。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。