王健林到底是如何跌落神壇，從中國首富混到現(xiàn)在1.86億現(xiàn)金都掏不出來呢？要知道曾經(jīng)不可一世的他直言1個億是小目標(biāo)，還跟馬云對賭十年之后是誰的天下？可是這才過去幾年，王健林不僅自己瘦得皮包骨，而且萬達也是負債累累。

最新消息，王健林被限制高消費，在不久之前他才剛剛被強制執(zhí)行1.86億。最新數(shù)據(jù)顯示，整個萬達被執(zhí)行金額超過52億。截止到去年9月，大連萬達集團短期債務(wù)超400億，可以說是壓力山大。

從2017年開始，王健林就開啟了賣賣賣的生涯，先是把所有的文旅項目賣給了孫宏斌的融創(chuàng)，又把77個萬達酒店賣給了張力的富力。之后海外資產(chǎn)也基本讓他清空了，AMC院線賣，芝加哥的地標(biāo)公寓賣，澳大利亞的院線賣，反正就是一個字，趕緊回籠資金。

很多人都認為王健林最大的錯誤就是2016年的三次上市對賭，最終才拖垮了萬達集團?？墒沁@只是表面原因。好像一個癌癥病人去接受化療，最終因為各種副作用，導(dǎo)致身體越來越虛弱，最終不幸去世一樣?；熤皇潜砻嬖?，他為什么會得了癌癥才是根本原因。

那到底是什么原因讓萬達患病的呢？根本原因就是王健林早年的無序擴張。王健林有一句名言，叫做清華北大，不如膽子大。

那個時代下海經(jīng)商的人，基本上都是靠著空手套白狼賺到第一桶金的。比如說許家印只有20萬就敢到廣州貸款500萬去開發(fā)金碧花園，再靠著賣樓花套現(xiàn)到了8000萬。

在那個遍地是機會的90年代，這樣做也是無可厚非的。因為當(dāng)時社會制度不完善，又遇上了經(jīng)濟飛速發(fā)展的時代，只要跑得夠快，企業(yè)就可以掩蓋非常多的問題。許家印、楊國強、王健林這些地產(chǎn)大佬，無一不是這樣發(fā)展起來的。

王健林也是典型有一塊錢，就敢做兩塊錢生意的人。我們都知道，王健林核心生意是商業(yè)地產(chǎn)，說白了就是蓋商場然后出租給各個品牌，然后收取租金。這是一個典型的資金密集型的生意。

在國際上，一般來說，蓋一個商場的回本周期都需要超過20年，在中國甚至需要30年。租金回報率一般來說都是低于同期銀行貸款的。

我給大家算一個數(shù)，比如說你買了一間鋪子200萬，貸款150萬，年利率是5%，那你每年需要支付7.5萬的利息，可是鋪子一年的租金收入?yún)s只有5萬。因此如果你以貸養(yǎng)鋪是不可能高速擴張的。

香港地產(chǎn)大佬一般都是靠著自有資金來蓋商場，因此擴張非常慢。香港商業(yè)地產(chǎn)大佬恒隆來內(nèi)地20多年，也就蓋了10個商場左右。王健林卻用20多年的時間就蓋了500多個萬達廣場。

那王健林到底是如何做到如此快的速度呢？難道他王健林就有三頭六臂，或者他天生比其他地產(chǎn)大佬聰明？

錯了！不是他比較聰明，而是他對債務(wù)缺乏敬畏之心。一般而言，你怎么發(fā)家的，最后就會怎么失敗。內(nèi)地地產(chǎn)大佬都是在90年代靠著杠桿起家，因此在他們的字典里面成功就是杠桿杠桿再杠桿。只要能借到錢，那就沒有做不起來的生意。

可是我們上面說了，靠著商場的租金收入，你是覆蓋不了銀行的利息成本的。不過這難不倒王健林。因為生意只要夠大，你就可以借來無數(shù)的東風(fēng)。比如說供應(yīng)商、建筑商的錢，你都是可以挪用的。

比如說你蓋一個商場，我買地是5億，蓋商場也是5億，那我最后的成本應(yīng)該是10億?？墒窃趯嶋H操作中，你可能連1億都不需要有就可以啟動了。你只需要有幾千萬，然后用這幾千萬作為擔(dān)保，找一些民間借貸公司借到5個億，然后用來買地。

買到地之后再迅速把地皮抵押給銀行，拿到5個億的貸款，把之前的高息欠款還上。這樣你就用幾千萬撬動了5億的資產(chǎn)。有了地之后，你就可以找建筑公司來蓋商場，一般來說這么大項目都有很多公司搶著做，然后你就可以跟他們談賬期，把他們拉下水。工程一開動，靠著大招牌，也不怕沒有材料供應(yīng)商。如果再有一個什么首富，首善的名頭，讓大家覺得你實力強勁，那大把公司都愿意疊資給你做項目了。于是你用幾千萬就撬動了10億的生意。

開業(yè)之后，你就可以用租金來慢慢還銀行的利息跟供應(yīng)商的墊資了。這個時候大家都被你拉下水了，反而都把你捧在手心，怕把你公司倒閉了，他們的錢也就沒了。

可是聰明的人，還想到了一個更好的辦法。為了可以讓生意發(fā)展得更快，你還給當(dāng)?shù)鼗艘粋€大餅，說蓋了商場的地方以后就是新的市中心，會引入豪華酒店、世界500強企業(yè)等等，周圍的房價升值空間巨大。消息放出去之后，你又配套蓋了住宅、公寓、寫字樓等物業(yè)用來出售。這些物業(yè)全部都可以采用預(yù)售的方式。

預(yù)售你的資金回籠更快了。項目招牌才剛剛立起來，你靠著預(yù)售物業(yè)就已經(jīng)回籠了整個項目的成本?？墒悄悴]有把錢用來還給銀行跟供應(yīng)商，而是投資到下一個項目去。當(dāng)你投資的項目越來越多，你手里的資金滾得就越來快。

于是你的內(nèi)心開始膨脹，認為1個億就是小目標(biāo)，擊敗馬云都不再話下。這個時候你的眼光已經(jīng)不止再國內(nèi)了。聰明的你發(fā)現(xiàn)，當(dāng)你生意做大之后，銀行都在求著你去借錢，而且利息給得非常便宜。你想不借白不借，借了不白借，因為國內(nèi)開始內(nèi)卷了，資產(chǎn)收益率瘋狂下降，所以你把眼光放到國外去，只要買來的企業(yè)賺到的錢能覆蓋利息，維持住資金鏈，那生意就可以不斷擴張下去。

可是你沒有想到，你的成功并不是個人努力跟智慧的結(jié)果，不過是時代的運氣。在經(jīng)濟快速發(fā)展時期，城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展，房價、租金都在不斷上漲，同時各地政府都在發(fā)展新區(qū)，所以你跟你的公司被捧為座上賓。

可是一旦城鎮(zhèn)化結(jié)束，人口開始下降，房價開始下跌，商場出租率也會隨著下降，租金也不斷下跌，那你手里最后高價買下的地皮，還有空蕩蕩的商場就會成為燙手山芋。