王健林到底是如何跌落神壇，從中國(guó)首富混到現(xiàn)在1.86億現(xiàn)金都掏不出來(lái)呢？要知道曾經(jīng)不可一世的他直言1個(gè)億是小目標(biāo)，還跟馬云對(duì)賭十年之后是誰(shuí)的天下？可是這才過(guò)去幾年，王健林不僅自己瘦得皮包骨，而且萬(wàn)達(dá)也是負(fù)債累累。

最新消息，王健林被限制高消費(fèi)，在不久之前他才剛剛被強(qiáng)制執(zhí)行1.86億。最新數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)萬(wàn)達(dá)被執(zhí)行金額超過(guò)52億。截止到去年9月，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)短期債務(wù)超400億，可以說(shuō)是壓力山大。

從2017年開(kāi)始，王健林就開(kāi)啟了賣(mài)賣(mài)賣(mài)的生涯，先是把所有的文旅項(xiàng)目賣(mài)給了孫宏斌的融創(chuàng)，又把77個(gè)萬(wàn)達(dá)酒店賣(mài)給了張力的富力。之后海外資產(chǎn)也基本讓他清空了，AMC院線(xiàn)賣(mài)，芝加哥的地標(biāo)公寓賣(mài)，澳大利亞的院線(xiàn)賣(mài)，反正就是一個(gè)字，趕緊回籠資金。

很多人都認(rèn)為王健林最大的錯(cuò)誤就是2016年的三次上市對(duì)賭，最終才拖垮了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)�？墒沁@只是表面原因。好像一個(gè)癌癥病人去接受化療，最終因?yàn)楦鞣N副作用，導(dǎo)致身體越來(lái)越虛弱，最終不幸去世一樣。化療只是表面原因，他為什么會(huì)得了癌癥才是根本原因。

那到底是什么原因讓萬(wàn)達(dá)患病的呢？根本原因就是王健林早年的無(wú)序擴(kuò)張。王健林有一句名言，叫做清華北大，不如膽子大。

那個(gè)時(shí)代下海經(jīng)商的人，基本上都是靠著空手套白狼賺到第一桶金的。比如說(shuō)許家印只有20萬(wàn)就敢到廣州貸款500萬(wàn)去開(kāi)發(fā)金碧花園，再靠著賣(mài)樓花套現(xiàn)到了8000萬(wàn)。

在那個(gè)遍地是機(jī)會(huì)的90年代，這樣做也是無(wú)可厚非的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)社會(huì)制度不完善，又遇上了經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的時(shí)代，只要跑得夠快，企業(yè)就可以掩蓋非常多的問(wèn)題。許家印、楊國(guó)強(qiáng)、王健林這些地產(chǎn)大佬，無(wú)一不是這樣發(fā)展起來(lái)的。

王健林也是典型有一塊錢(qián)，就敢做兩塊錢(qián)生意的人。我們都知道，王健林核心生意是商業(yè)地產(chǎn)，說(shuō)白了就是蓋商場(chǎng)然后出租給各個(gè)品牌，然后收取租金。這是一個(gè)典型的資金密集型的生意。

在國(guó)際上，一般來(lái)說(shuō)，蓋一個(gè)商場(chǎng)的回本周期都需要超過(guò)20年，在中國(guó)甚至需要30年。租金回報(bào)率一般來(lái)說(shuō)都是低于同期銀行貸款的。

我給大家算一個(gè)數(shù)，比如說(shuō)你買(mǎi)了一間鋪?zhàn)?00萬(wàn)，貸款150萬(wàn)，年利率是5%，那你每年需要支付7.5萬(wàn)的利息，可是鋪?zhàn)右荒甑淖饨鹗杖雲(yún)s只有5萬(wàn)。因此如果你以貸養(yǎng)鋪是不可能高速擴(kuò)張的。

香港地產(chǎn)大佬一般都是靠著自有資金來(lái)蓋商場(chǎng)，因此擴(kuò)張非常慢。香港商業(yè)地產(chǎn)大佬恒隆來(lái)內(nèi)地20多年，也就蓋了10個(gè)商場(chǎng)左右。王健林卻用20多年的時(shí)間就蓋了500多個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

那王健林到底是如何做到如此快的速度呢？難道他王健林就有三頭六臂，或者他天生比其他地產(chǎn)大佬聰明？

錯(cuò)了！不是他比較聰明，而是他對(duì)債務(wù)缺乏敬畏之心。一般而言，你怎么發(fā)家的，最后就會(huì)怎么失敗。內(nèi)地地產(chǎn)大佬都是在90年代靠著杠桿起家，因此在他們的字典里面成功就是杠桿杠桿再杠桿。只要能借到錢(qián)，那就沒(méi)有做不起來(lái)的生意。

可是我們上面說(shuō)了，靠著商場(chǎng)的租金收入，你是覆蓋不了銀行的利息成本的。不過(guò)這難不倒王健林。因?yàn)樯庵灰獕虼�，你就可以借�?lái)無(wú)數(shù)的東風(fēng)。比如說(shuō)供應(yīng)商、建筑商的錢(qián)，你都是可以挪用的。

比如說(shuō)你蓋一個(gè)商場(chǎng)，我買(mǎi)地是5億，蓋商場(chǎng)也是5億，那我最后的成本應(yīng)該是10億�？墒窃趯�(shí)際操作中，你可能連1億都不需要有就可以啟動(dòng)了。你只需要有幾千萬(wàn)，然后用這幾千萬(wàn)作為擔(dān)保，找一些民間借貸公司借到5個(gè)億，然后用來(lái)買(mǎi)地。

買(mǎi)到地之后再迅速把地皮抵押給銀行，拿到5個(gè)億的貸款，把之前的高息欠款還上。這樣你就用幾千萬(wàn)撬動(dòng)了5億的資產(chǎn)。有了地之后，你就可以找建筑公司來(lái)蓋商場(chǎng)，一般來(lái)說(shuō)這么大項(xiàng)目都有很多公司搶著做，然后你就可以跟他們談賬期，把他們拉下水。工程一開(kāi)動(dòng)，靠著大招牌，也不怕沒(méi)有材料供應(yīng)商。如果再有一個(gè)什么首富，首善的名頭，讓大家覺(jué)得你實(shí)力強(qiáng)勁，那大把公司都愿意疊資給你做項(xiàng)目了。于是你用幾千萬(wàn)就撬動(dòng)了10億的生意。

開(kāi)業(yè)之后，你就可以用租金來(lái)慢慢還銀行的利息跟供應(yīng)商的墊資了。這個(gè)時(shí)候大家都被你拉下水了，反而都把你捧在手心，怕把你公司倒閉了，他們的錢(qián)也就沒(méi)了。

可是聰明的人，還想到了一個(gè)更好的辦法。為了可以讓生意發(fā)展得更快，你還給當(dāng)?shù)鼗艘粋�(gè)大餅，說(shuō)蓋了商場(chǎng)的地方以后就是新的市中心，會(huì)引入豪華酒店、世界500強(qiáng)企業(yè)等等，周?chē)姆績(jī)r(jià)升值空間巨大。消息放出去之后，你又配套蓋了住宅、公寓、寫(xiě)字樓等物業(yè)用來(lái)出售。這些物業(yè)全部都可以采用預(yù)售的方式。

預(yù)售你的資金回籠更快了。項(xiàng)目招牌才剛剛立起來(lái)，你靠著預(yù)售物業(yè)就已經(jīng)回籠了整個(gè)項(xiàng)目的成本�？墒悄悴](méi)有把錢(qián)用來(lái)還給銀行跟供應(yīng)商，而是投資到下一個(gè)項(xiàng)目去。當(dāng)你投資的項(xiàng)目越來(lái)越多，你手里的資金滾得就越來(lái)快。

于是你的內(nèi)心開(kāi)始膨脹，認(rèn)為1個(gè)億就是小目標(biāo)，擊敗馬云都不再話(huà)下。這個(gè)時(shí)候你的眼光已經(jīng)不止再?lài)?guó)內(nèi)了。聰明的你發(fā)現(xiàn)，當(dāng)你生意做大之后，銀行都在求著你去借錢(qián)，而且利息給得非常便宜。你想不借白不借，借了不白借，因?yàn)閲?guó)內(nèi)開(kāi)始內(nèi)卷了，資產(chǎn)收益率瘋狂下降，所以你把眼光放到國(guó)外去，只要買(mǎi)來(lái)的企業(yè)賺到的錢(qián)能覆蓋利息，維持住資金鏈，那生意就可以不斷擴(kuò)張下去。

可是你沒(méi)有想到，你的成功并不是個(gè)人努力跟智慧的結(jié)果，不過(guò)是時(shí)代的運(yùn)氣。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展，房?jī)r(jià)、租金都在不斷上漲，同時(shí)各地政府都在發(fā)展新區(qū)，所以你跟你的公司被捧為座上賓。

可是一旦城鎮(zhèn)化結(jié)束，人口開(kāi)始下降，房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌，商場(chǎng)出租率也會(huì)隨著下降，租金也不斷下跌，那你手里最后高價(jià)買(mǎi)下的地皮，還有空蕩蕩的商場(chǎng)就會(huì)成為燙手山芋。