01

我未見(jiàn)過(guò)陸哥，陸哥一直是個(gè)神奇的傳說(shuō)。

因?yàn)槎嗌儆悬c(diǎn)親戚關(guān)系，每次回到中部小縣城的老家，家人時(shí)不時(shí)會(huì)提起他，比如，陸哥的房子賣不出去，陸哥找親戚借錢了，路哥又開(kāi)發(fā)了大項(xiàng)目，陸哥的項(xiàng)目火了，陸哥發(fā)財(cái)了……

然而，最新的消息是：陸哥破產(chǎn)了！

他不僅欠銀行幾千萬(wàn)，還把身邊的朋友、合作伙伴也坑慘了。

聽(tīng)說(shuō)有一個(gè)供應(yīng)電梯的朋友，不僅沒(méi)有拿回兩百多萬(wàn)的電梯款，還搭進(jìn)去了一百萬(wàn)借款。那還是五六年前，房地產(chǎn)形勢(shì)火爆，這位朋友為了賣電梯，答應(yīng)陸哥開(kāi)出的條件——借款一百萬(wàn)，當(dāng)然，利息是比較可觀的。但是沒(méi)想到，到現(xiàn)在兩筆錢分文未還。兩人原來(lái)還是關(guān)系不錯(cuò)的同學(xué)，如今幾乎反目成了仇人。

還有一個(gè)做工程的本家，借了陸哥兩三百萬(wàn)，據(jù)說(shuō)是高利貸，也打了水漂。這位本家前些年承攬了不少政府工程，生意做得風(fēng)生水起，身價(jià)有好幾個(gè)億。但是近幾年也很不順，先是工程款難結(jié)，十年前的工程回款不足十分之一，一怒之下竟將當(dāng)?shù)卣嫔狭朔ㄔ海詈箅m然贏得了官司，但是錢還是拿不到。他雖然沒(méi)有直接投資房地產(chǎn)，但是放出去了不少錢，大多數(shù)到了陸哥這樣的開(kāi)發(fā)商手里。開(kāi)發(fā)商完蛋，他也跟著倒霉。他現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)事可作，除了討債和被討債。

神奇的陸哥，神奇不再。

我先是吃了一驚，但是很快釋然。

最近兩三年，房地產(chǎn)暴雷，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，早已經(jīng)不是新聞。連恒大、碧桂園、融創(chuàng)這樣的巨無(wú)霸都接連倒下，一個(gè)不入流的縣城小開(kāi)發(fā)商倒灶，是再正常不過(guò)的事情。

02

令人難過(guò)的是，在這個(gè)小縣城，和陸哥同樣命運(yùn)的，還有好幾個(gè)。

有位開(kāi)發(fā)商張總，父親曾經(jīng)當(dāng)過(guò)縣級(jí)部門的小領(lǐng)導(dǎo)，有一些人脈關(guān)系，他高中畢業(yè)后就開(kāi)始搞汽配，還開(kāi)飯店，因?yàn)轭^腦靈光，年紀(jì)輕輕就賺了不少錢。2010年，縣城的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方興未艾，張總抓住時(shí)機(jī)，建了一幢小樓，就此進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)說(shuō)在巔峰時(shí)期，縣城在售新房五有其一，還在市里投資不少房產(chǎn)。在這波大調(diào)整中，他同樣沒(méi)有逃脫厄運(yùn)，資產(chǎn)變成了爛尾樓，欠下一屁股債務(wù)，無(wú)奈之下，成了一名老賴。

雖然成了老賴，張總酒照喝，煙照抽。為什么？張總有危機(jī)意識(shí)，知道分散風(fēng)險(xiǎn)、狡兔三窟，早些年，他已經(jīng)采取了一些辦法，轉(zhuǎn)移了小部分財(cái)富，與欠款比較起來(lái)是九牛不如一毛，但是生活好歹還要繼續(xù)。

與他相熟的王總，居然回到了老本行，擺地?cái)偂?/p>

王總真正是白手起家。他的父親很早去世，母親一人把他和弟妹拉扯大。王總初中畢業(yè)就開(kāi)始闖蕩。先去外地拼命打工掙了些錢，然后回家擺地?cái)傎u小百貨，后來(lái)又搞批發(fā)，手上有了錢，和別人合伙搞房地產(chǎn)。他的生意規(guī)模小一些，可是在縣城和好幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都蓋有樓盤，據(jù)說(shuō)也是幾千萬(wàn)身價(jià)。最近才聽(tīng)說(shuō)，他手頭上其實(shí)沒(méi)有多少錢，一直處于緊繃狀態(tài)，生存完全靠騰挪之術(shù)。他在前年就被銀行列入黑名單。

這或許是一種解脫。告別了虛浮，他又做回了自己，在老家的鎮(zhèn)子上做起買賣。他說(shuō)，不是你的，終究不是你的。看來(lái)，生意場(chǎng)的名和利，他已經(jīng)參悟透了。

03

眼看他起朱樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

《桃花扇》里的這句唱詞，用來(lái)形容當(dāng)下的房地產(chǎn)和開(kāi)發(fā)商，最合適不過(guò)了。

在過(guò)去一二十年的房地產(chǎn)狂歡中，一二線大城市和大開(kāi)發(fā)商是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，但實(shí)際上，占據(jù)中國(guó)大部分版圖的中小城市，早已在這場(chǎng)狂歡之中迷失自我。

我老家的這個(gè)小縣城，并沒(méi)有多少產(chǎn)業(yè)，前些年還是國(guó)家級(jí)貧困縣。但是靠著房地產(chǎn)大躍進(jìn)，城市面貌三年一小變，五年一大變，一棟棟二十層、三十層的大樓拔地而起。因?yàn)橥恋乇阋耍粋€(gè)老板，手上有哪怕只有幾十萬(wàn)資金，再找些關(guān)系，買下土地，幾年時(shí)間可能就賺下幾百萬(wàn)甚至更多。

但是問(wèn)題顯而易見(jiàn)，欲望無(wú)止境，市場(chǎng)有限度。尤其是小城市，人口少，購(gòu)買力低，市場(chǎng)很容易飽和。所以，房地產(chǎn)泡沫的破裂，首先從小城市開(kāi)始。

輿論關(guān)注的是恒大、碧桂園這樣的大開(kāi)發(fā)商，然而，小縣城的開(kāi)發(fā)商們，恐怕是最早的獻(xiàn)祭者。

這些開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力極其孱弱。他們沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力，融資渠道往往很狹窄。即便在市場(chǎng)上升期，要從銀行貸款也是不容易的，成本遠(yuǎn)比大企業(yè)高昂；如果形勢(shì)緊張，銀行根本就不會(huì)放貸。于是乎，只剩下高利貸這條不歸路。碰上市場(chǎng)大調(diào)整，最新倒下的也是他們。

04

當(dāng)初有多瘋狂，現(xiàn)在就有多落魄。

國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2024年已有288家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布破產(chǎn)，較2023年同期增長(zhǎng)43%。2025年第一季度，這一趨勢(shì)不僅未見(jiàn)減緩，反而愈演愈烈，新增破產(chǎn)房企97家。

中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截至2025年3月，全國(guó)有超過(guò)1200家房企處于經(jīng)營(yíng)困境狀態(tài)，資金鏈緊張程度達(dá)到"極度危險(xiǎn)"水平。這些企業(yè)總計(jì)在建項(xiàng)目超過(guò)7800個(gè)，涉及購(gòu)房者約213萬(wàn)戶。

黃奇帆在2025年初指出，全國(guó)目前有9萬(wàn)多家開(kāi)發(fā)商，按照14億人口、9億多城市居民來(lái)算，相當(dāng)于每1萬(wàn)人攤上一家房產(chǎn)公司，堪稱世界之最。他預(yù)測(cè)，兩三年后，中國(guó)房產(chǎn)商企業(yè)注冊(cè)為開(kāi)發(fā)房子、造房子的企業(yè)，會(huì)降到2萬(wàn)家以內(nèi)。

冰冷的數(shù)字背后，是消失的財(cái)富，是失速的城市，是無(wú)助的老板，是無(wú)數(shù)困頓的個(gè)人和家庭。

沒(méi)有人說(shuō)得清，這樣的局面還要持續(xù)多久。

但是所有人都明白，不論怎樣，房地產(chǎn)再也不能像往日那樣狂奔。

不是你的，終究不是你的。

既然如此，就讓我們回到原點(diǎn)。也許，這是一次重生的開(kāi)始。

真心感謝每位打賞的朋友

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