前文回顧：

聊聊最近的幾個細(xì)節(jié)

一、未跌透房源，買家出價邪乎，應(yīng)該還會出現(xiàn)一波跳躍節(jié)奏式補(bǔ)跌

怕大家誤解，一定要強(qiáng)調(diào)，這里的“未跌透房源”，是那些明顯跌幅不夠的房子。

比如豐臺新宮當(dāng)年的熱盤：天悅壹號。

該小區(qū)最高點也是出現(xiàn)在23年春季，中小三居單價上到了8萬+

然后你再看看今年的成交價，中小三居單價還在7萬+的高位上。

有的人喜歡自嗨，還真覺得自己這小區(qū)抗跌呢......

這么說吧，按照這種次新小區(qū)的普遍跌幅，半年內(nèi)，不出意外的話，各位能看到5字頭的成交單價。

我再強(qiáng)調(diào)一遍，這不是真實的整體市場，這個盤它還在跌，真就是非常簡單的道理——沒有跌透！

（有興趣可以看看我這篇文章《）

沒跌透的原因，聰明人一眼就能看出來：

整個小區(qū)1200多套的存量，近90天只成交了2套房。

按照正常邏輯，這種5-7年房齡的次新小區(qū)，正是第一茬交易旺盛期，它現(xiàn)在這個極低的換手率，掩蓋了繼續(xù)補(bǔ)跌的真相，麻痹了該小區(qū)正要賣房的業(yè)主。

我大聲再強(qiáng)調(diào)一遍：

這跟整個市場沒關(guān)系，人家跌透的早就沒有這種情況了，沒跌透的，等于是別人走過的路，你必須也要走一遭。

其實這就給那種

靠對比成交價整天唱空的博主

《北京四環(huán)，房價瞬間跌掉200萬！》

【你看到那些大驚小怪“喊跌”的文章，客觀算一算跌幅有的還沒到30%】

跌與不跌，中間態(tài)確實難以判斷，但是如果你那小區(qū)甚至都特么跌了30%了，你還怕啥啊。

如果你跌30%，你的恐懼感是3顆星，那天悅壹號的業(yè)主里如果有房子且懂這一套的，他的恐懼感應(yīng)該是30顆星！

是你的十倍才對！

像那種普遍跌30%的小區(qū)，我沒辦法講筑底的原因，一是還有業(yè)主信中介那一套“分化”的邏輯，中介一忽悠，昨天筑底了，他非要砸最好一下；二是筑底這件事，如果讓所有人認(rèn)可，是要明顯漲價后，你再復(fù)盤，哪一套價格是筑底價。

其實現(xiàn)在很多熱門小區(qū)，早就處在這個混沌過渡帶了。

二、上車盤底價之上成交

在講這一點前，我還是重復(fù)下直播間的溫馨提示：

北京從九月下旬開始，上車盤成交占比已經(jīng)緩慢變高、改善盤占比相對應(yīng)變低。

（見我這篇文章）

市場最差時，哪種都少，但是改善會升高、上車盤會變少。

而當(dāng)改善占比降低、上車盤占比升高時，就要警惕市場給出的啟動信號（信號和實際發(fā)生肯定還需要進(jìn)一步驗證，但是警惕總是對的）。

比如我們在十一假伊始，幫會員談了兩套上車盤，他買走了其中一套，剩余另一套，在我們推薦給另一位同預(yù)算會員，假期還沒結(jié)束就賣掉了，而且......比我們談的價格，還高了6萬，這里明顯是中介手里的小白買家不懂，吃了一點虧。

各位如果通過綠殼等中介看房，一定留個心眼，有些底價，還是不夠真實，如果是會員，一定要及時同步給我們驗證。

三、改善房的同戶型以極低價格賣掉后，不再出房

還有一個比較細(xì)微的變化。

在今年7月前后，市場最差的時候，不是有很多小區(qū)砸盤嗎？

那段時間你會發(fā)現(xiàn)，即便有個業(yè)主低價賣掉了房子，不超一周，甚至也就一兩天，馬上又出現(xiàn)接近上一套價格，你能同樣接受的房子。

而進(jìn)入到9月下旬這段時間后，對于熱門跌透小區(qū)，極個別砸盤就算出現(xiàn)，你再等一周，以同樣價格，買回你當(dāng)時猶豫沒買的那個戶型，難度相當(dāng)大。

要么戶型不一樣、要么樓層或位置明顯有硬傷。

要說后悔吧，總覺得樓市應(yīng)該還得跌，要說不后悔吧，自住改善家庭，正正好好買到那種戶型那個價格，還真挺難。

這和今年最差時節(jié)的市場，還是有變化的，這個變化，就是從這種微觀層面發(fā)生的。

靜待后市吧，這個十一雙節(jié)8天疊加，大家出京省親比例非常大，我可以把它稱之為“小號春節(jié)”，春節(jié)后不管有沒有小陽春，但是“憋量”現(xiàn)象大概率會出現(xiàn)，看看十月中下旬成交量，是不是我說的這個樣子吧。

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