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網(wǎng)絡(luò)上有宣傳寫著“外國人可RM400,000在吉隆坡買房 可以用來辦第二家園簽證”， 最近有客戶來問我： “這是真的嗎？是不是有什么特別通道？” 今天我就簡單的拆解這個說法。

一、第二家園簽證的房產(chǎn)門檻

根據(jù)新政策（Platinum / Gold / Silver 類別），

在吉隆坡地區(qū)要符合白銀（Silver）類別的第二家園申請，

房產(chǎn)購買價必須至少600,000 馬幣以上。

因此 400,000 馬幣的房產(chǎn)，無論條件多吸引，都不符合白銀類別的申請標(biāo)準(zhǔn)。

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二、外國人在吉隆坡的最低購房門檻

除了簽證條件以外，我們還得遵守地方政府的購房限制。

目前在吉隆坡，外國人購買房產(chǎn)的最低門檻是 1,000,000馬幣。

也就是說，哪怕單位標(biāo)價 RM900,000，若低于 1,000,000，也不能過戶給外國人名下。

所以，所謂“RM400,000 買房申請第二家園”的宣傳，在價格層面已經(jīng)不成立。

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三、那他們是怎么包裝成“RM400,000 買房”的？

很多這樣的宣傳，常用的手法是

以打折或回扣（Discount / Rebate）來制造吸引力。

但多數(shù)人會混淆 Discount（折扣）和 Rebate（回扣，

或者

把合同價與最終拿到的“現(xiàn)金回扣”混為一談，

從而形成一種“價格達(dá)標(biāo)、實(shí)則少付錢”的錯覺。

網(wǎng)絡(luò)上有篇內(nèi)容解釋得非常清楚，我把要點(diǎn)直接引用（便于讀者理解）：

在房產(chǎn)交易中，Discount（折扣）和Rebate（回扣）有天壤之別。

• 房價 RM500,000，Discount 5%，實(shí)際售價 RM475,000；買家貸款按 RM475,000 計算，仍需付 10% 頭期 RM47,500。

• 房價 RM500,000，Rebate 5%，合同價仍是 RM500,000；買家貸款按 RM500,000 計算，但開發(fā)商返還 RM25,000 現(xiàn)金。

所以，Discount 是實(shí)際降價（合同價被拉低）；Rebate 是合同價不變、以現(xiàn)金方式返還買家。

銀行和政府多依據(jù)S&P（Sales & Purchase Agreement）合同價來判斷合規(guī)性與貸款額度。

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四、這點(diǎn)為什么會直接影響外國人購房門檻？

舉個例子：房產(chǎn)原價 RM1,000,000。

• 若寫成 10% Discount

  → 合同價變成 RM900,000 →不滿足外國人最低購房門檻。

• 若寫成 10% Rebate

  → 合同價仍是 RM1,000,000（事后開發(fā)商返現(xiàn) RM100,000）→合同價達(dá)標(biāo)。

政府與銀行看的，是S&P 上的合同價。

因此懂得這點(diǎn)，就能看出許多營銷宣傳背后的操作手法。

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五、但“把40–60萬市場價寫成100萬合同價，再給超大 rebate”靠譜嗎？

有些宣傳說得天花亂墜：

“外國人買房門檻是一百萬？

沒關(guān)系，我們合同價寫 RM1,000,000，

rebate 六十萬，

你實(shí)際只付 RM400,000！”

聽起來像是“聰明操作”，

但稍微了解市場的人都知道——這根本說不通。

一套市場價 RM400,000–RM600,000 的房子，

怎么可能寫成 RM1,000,000 的合同價？

哪怕估價再寬松，也不可能抬高到這種程度。

這種不合理的估值，地方政府一看就知道“假”的。

外國人購房是要經(jīng)過地方政府批準(zhǔn)的，

這種離譜的價格差距，根本不會被批準(zhǔn)。

當(dāng)然，也會有人說——

“開發(fā)商有關(guān)系，可以批?！?/p>

但那就已經(jīng)不是“灰色地帶”，而是非法交易的途徑。

買個房還要走到違法的邊緣，

何苦呢？

防范與建議

?1. 看市場價是否合理

同一區(qū)域、同戶型的實(shí)際成交價就是最直接的參考。

如果別人 RM500,000，你卻被報價 RM1,000,000，還說有 rebate —— 一定要小心。

?2. 核對合同文件

所有 S&P（買賣合同）都必須由注冊律師見證并蓋章備案，

別輕易簽“內(nèi)部版”或“暫存版”合同。

?3. 別信“內(nèi)部關(guān)系”或“特殊批文”

所有外國人購房審批都通過官方系統(tǒng)進(jìn)行，

所謂“有人能幫批”或“關(guān)系戶操作”，多半是騙局。

?4. 不要全額款項(xiàng)

房產(chǎn)交易必須走律師或HDA托管（進(jìn)度付款到開發(fā)商HDA賬號），

除非是已建好的項(xiàng)目才要全款；

任何要求你先打錢到私人賬戶的，一律拒絕。

?5. 記住一句話：

房產(chǎn)可以再找，錢沒了就真沒了。

防范一點(diǎn)風(fēng)險，比追回?fù)p失更現(xiàn)實(shí)。

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六、結(jié)語：別被“低價買房 + 簽證”噱頭迷惑

? 吉隆坡最低購房門檻：RM1,000,000 （合同價可以操作空間最多10-15萬左右）

? 第二家園白銀類別最低房產(chǎn)價：RM600,000 （吉隆坡很難可以選擇60-70萬之間房產(chǎn)來操作）

? S&P 合同價才是關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn) — 但更要警惕假合同與虛假回扣，避免房錢兩空。（不按進(jìn)度支付得注意）

看到“RM400,000 買房辦第二家園”的宣傳，記得多問三件事：

合同價是多少？

合同里回扣怎么寫？

誰來擔(dān)保你買了可以辦第二家園？