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網(wǎng)絡(luò)上有宣傳寫著“外國(guó)人可RM400,000在吉隆坡買房 可以用來(lái)辦第二家園簽證”， 最近有客戶來(lái)問(wèn)我： “這是真的嗎？是不是有什么特別通道？” 今天我就簡(jiǎn)單的拆解這個(gè)說(shuō)法。

一、第二家園簽證的房產(chǎn)門檻

根據(jù)新政策（Platinum / Gold / Silver 類別），

在吉隆坡地區(qū)要符合白銀（Silver）類別的第二家園申請(qǐng)，

房產(chǎn)購(gòu)買價(jià)必須至少600,000 馬幣以上。

因此 400,000 馬幣的房產(chǎn)，無(wú)論條件多吸引，都不符合白銀類別的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

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二、外國(guó)人在吉隆坡的最低購(gòu)房門檻

除了簽證條件以外，我們還得遵守地方政府的購(gòu)房限制。

目前在吉隆坡，外國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)的最低門檻是 1,000,000馬幣。

也就是說(shuō)，哪怕單位標(biāo)價(jià) RM900,000，若低于 1,000,000，也不能過(guò)戶給外國(guó)人名下。

所以，所謂“RM400,000 買房申請(qǐng)第二家園”的宣傳，在價(jià)格層面已經(jīng)不成立。

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三、那他們是怎么包裝成“RM400,000 買房”的？

很多這樣的宣傳，常用的手法是

以打折或回扣（Discount / Rebate）來(lái)制造吸引力。

但多數(shù)人會(huì)混淆 Discount（折扣）和 Rebate（回扣，

或者

把合同價(jià)與最終拿到的“現(xiàn)金回扣”混為一談，

從而形成一種“價(jià)格達(dá)標(biāo)、實(shí)則少付錢”的錯(cuò)覺(jué)。

網(wǎng)絡(luò)上有篇內(nèi)容解釋得非常清楚，我把要點(diǎn)直接引用（便于讀者理解）：

在房產(chǎn)交易中，Discount（折扣）和Rebate（回扣）有天壤之別。

• 房?jī)r(jià) RM500,000，Discount 5%，實(shí)際售價(jià) RM475,000；買家貸款按 RM475,000 計(jì)算，仍需付 10% 頭期 RM47,500。

• 房?jī)r(jià) RM500,000，Rebate 5%，合同價(jià)仍是 RM500,000；買家貸款按 RM500,000 計(jì)算，但開(kāi)發(fā)商返還 RM25,000 現(xiàn)金。

所以，Discount 是實(shí)際降價(jià)（合同價(jià)被拉低）；Rebate 是合同價(jià)不變、以現(xiàn)金方式返還買家。

銀行和政府多依據(jù)S&P（Sales & Purchase Agreement）合同價(jià)來(lái)判斷合規(guī)性與貸款額度。

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四、這點(diǎn)為什么會(huì)直接影響外國(guó)人購(gòu)房門檻？

舉個(gè)例子：房產(chǎn)原價(jià) RM1,000,000。

• 若寫成 10% Discount

  → 合同價(jià)變成 RM900,000 →不滿足外國(guó)人最低購(gòu)房門檻。

• 若寫成 10% Rebate

  → 合同價(jià)仍是 RM1,000,000（事后開(kāi)發(fā)商返現(xiàn) RM100,000）→合同價(jià)達(dá)標(biāo)。

政府與銀行看的，是S&P 上的合同價(jià)。

因此懂得這點(diǎn)，就能看出許多營(yíng)銷宣傳背后的操作手法。

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五、但“把40–60萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)寫成100萬(wàn)合同價(jià)，再給超大 rebate”靠譜嗎？

有些宣傳說(shuō)得天花亂墜：

“外國(guó)人買房門檻是一百萬(wàn)？

沒(méi)關(guān)系，我們合同價(jià)寫 RM1,000,000，

rebate 六十萬(wàn)，

你實(shí)際只付 RM400,000！”

聽(tīng)起來(lái)像是“聰明操作”，

但稍微了解市場(chǎng)的人都知道——這根本說(shuō)不通。

一套市場(chǎng)價(jià) RM400,000–RM600,000 的房子，

怎么可能寫成 RM1,000,000 的合同價(jià)？

哪怕估價(jià)再寬松，也不可能抬高到這種程度。

這種不合理的估值，地方政府一看就知道“假”的。

外國(guó)人購(gòu)房是要經(jīng)過(guò)地方政府批準(zhǔn)的，

這種離譜的價(jià)格差距，根本不會(huì)被批準(zhǔn)。

當(dāng)然，也會(huì)有人說(shuō)——

“開(kāi)發(fā)商有關(guān)系，可以批�！�

但那就已經(jīng)不是“灰色地帶”，而是非法交易的途徑。

買個(gè)房還要走到違法的邊緣，

何苦呢？

防范與建議

?1. 看市場(chǎng)價(jià)是否合理

同一區(qū)域、同戶型的實(shí)際成交價(jià)就是最直接的參考。

如果別人 RM500,000，你卻被報(bào)價(jià) RM1,000,000，還說(shuō)有 rebate —— 一定要小心。

?2. 核對(duì)合同文件

所有 S&P（買賣合同）都必須由注冊(cè)律師見(jiàn)證并蓋章備案，

別輕易簽“內(nèi)部版”或“暫存版”合同。

?3. 別信“內(nèi)部關(guān)系”或“特殊批文”

所有外國(guó)人購(gòu)房審批都通過(guò)官方系統(tǒng)進(jìn)行，

所謂“有人能幫批”或“關(guān)系戶操作”，多半是騙局。

?4. 不要全額款項(xiàng)

房產(chǎn)交易必須走律師或HDA托管（進(jìn)度付款到開(kāi)發(fā)商HDA賬號(hào)），

除非是已建好的項(xiàng)目才要全款；

任何要求你先打錢到私人賬戶的，一律拒絕。

?5. 記住一句話：

房產(chǎn)可以再找，錢沒(méi)了就真沒(méi)了。

防范一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，比追回?fù)p失更現(xiàn)實(shí)。

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六、結(jié)語(yǔ)：別被“低價(jià)買房 + 簽證”噱頭迷惑

? 吉隆坡最低購(gòu)房門檻：RM1,000,000 （合同價(jià)可以操作空間最多10-15萬(wàn)左右）

? 第二家園白銀類別最低房產(chǎn)價(jià)：RM600,000 （吉隆坡很難可以選擇60-70萬(wàn)之間房產(chǎn)來(lái)操作）

? S&P 合同價(jià)才是關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn) — 但更要警惕假合同與虛假回扣，避免房錢兩空。（不按進(jìn)度支付得注意）

看到“RM400,000 買房辦第二家園”的宣傳，記得多問(wèn)三件事：

合同價(jià)是多少？

合同里回扣怎么寫？

誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)保你買了可以辦第二家園？