前幾天，梁博說了一個(gè)與財(cái)務(wù)分析有關(guān)的案例，挺有意思，分享如下。

錦和商管603682.SH，2024年報(bào)稱主要業(yè)務(wù)是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的服務(wù)型公司，主營(yíng)業(yè)務(wù)為城市老舊物業(yè)、低效存量商用物業(yè)的定位設(shè)計(jì)、改造、招商、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)。

用我的話解讀，本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的包租公，業(yè)務(wù)核心是租賃進(jìn)來再租出去。在商業(yè)地產(chǎn)退坡的大時(shí)代，我覺著業(yè)績(jī)好不了。

營(yíng)業(yè)收入持平略增，2024年?duì)I業(yè)收入10.08億，歸母凈利潤(rùn)0.15億，歸母和扣非凈利潤(rùn)率一路下滑，2019年扣非凈利潤(rùn)有1.68億，2024年扣非凈利潤(rùn)-0.96億，5年合計(jì)扣非凈利潤(rùn)率只有3.7%。

錦和商管的利潤(rùn)不行，但是盈利質(zhì)量卻很好，5年合計(jì)自由現(xiàn)金流達(dá)到21.24億，凈現(xiàn)比5.26。

會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)脫離常識(shí)通常是我們分析的焦點(diǎn)，也是發(fā)現(xiàn)問題的線索，錦和商管的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)有點(diǎn)好的不正常。

我們觀察盈利質(zhì)量，一般兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是凈現(xiàn)比一個(gè)是自由現(xiàn)金流，凈現(xiàn)比=經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流/歸母凈利潤(rùn)，凈現(xiàn)比用來說明利潤(rùn)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金的能力，一般大于1就是正常。自由現(xiàn)金流是企業(yè)價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。這兩個(gè)指標(biāo)經(jīng)常就是照妖鏡，那些賺了利潤(rùn)沒賺到錢的爛公司，一般都是賺了利潤(rùn)沒賺錢，或者長(zhǎng)期持續(xù)沒有自由現(xiàn)金流。

錦和商管的這兩個(gè)盈利質(zhì)量指標(biāo)都很漂亮，5年合計(jì)，凈現(xiàn)比5.26，自由現(xiàn)金流21.24億。5年合計(jì)營(yíng)業(yè)收入45億，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)只有4.91億，自由現(xiàn)金流合計(jì)卻又21億，業(yè)務(wù)又是租賃，顯然與常識(shí)不符，或者說錦和商管的盈利質(zhì)量就是優(yōu)秀嗎？

不是，這只是一場(chǎng)合法合規(guī)的會(huì)計(jì)游戲。

錦和商管本質(zhì)是二房東業(yè)務(wù)，租賃進(jìn)來再租出去。

2021年以前的會(huì)計(jì)規(guī)則，直接算租賃成本和收入，2021年新租賃準(zhǔn)則改為將符合條件的租賃資產(chǎn)入表，一頭進(jìn)使用權(quán)資產(chǎn)，一頭進(jìn)租賃負(fù)債。

在新準(zhǔn)則下，付出去的租賃費(fèi)，就從經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)到融資現(xiàn)金流，這樣一進(jìn)一出，經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流大漲。

2021年錦和商管年報(bào)解釋了經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為何增長(zhǎng)：“報(bào)告期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年同期增加主要系新租賃準(zhǔn)則影響，支付物業(yè)持有方租金現(xiàn)金流放入籌資性支出所致”。

2021年支付給物業(yè)出租方的租金為3.98億。如果將這3.98億調(diào)回經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流，則2021年凈現(xiàn)比0.19，自由現(xiàn)金流-0.48億。

我們把支付給物業(yè)出租方的租金模擬還原，過去5年，錦和商管的凈現(xiàn)比1.29，自由現(xiàn)金流3.97億。也都不錯(cuò)，利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為了現(xiàn)金，自由現(xiàn)金流也有，業(yè)務(wù)本身能夠內(nèi)生自洽，盡管利潤(rùn)在環(huán)境影響下表現(xiàn)不佳，但是自由現(xiàn)金流顯示業(yè)務(wù)持續(xù)性沒有問題。

這個(gè)例子很好的說明了我們財(cái)務(wù)分析中處理數(shù)據(jù)的原則，

首先，會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)僅僅是分析的開始而非結(jié)束，

其次，數(shù)據(jù)異常是我們關(guān)注的焦點(diǎn)，

第三，會(huì)計(jì)是果，業(yè)務(wù)是因，常識(shí)是王道。

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