國慶前（9月28日），沉寂了許久的中建御璟峯終于又有了新動靜

第八批（住宅第七批）房源， 3 號樓、7 號樓正式取證

官方口徑依舊是“勁銷”4.2個億

（小字：項(xiàng)目自己統(tǒng)計(jì)的，軍子來了都得喊聲老師傅）

價格都已經(jīng)擼到膝蓋了，還要?dú)ぷ觼韼Э蛻?/strong>

似乎御璟峯正在上演“王者歸來”的戲碼

事實(shí)當(dāng)真如此？

先不說上面數(shù)字的含水量有多少以及是否是以價換量得來

就是這個證，小編在官網(wǎng)查了好久沒找到，后來才發(fā)現(xiàn)這盤早已經(jīng)是現(xiàn)房，不需要預(yù)售證了

這么一算，從22年6月首開到現(xiàn)在，已經(jīng)三年半過去了

時間過的飛快，但是這個曾經(jīng)的“科王”，房子賣的卻著實(shí)虎頭蛇尾

剛開始22年前幾批開盤，靠著當(dāng)時的市場行情+買家對中建東孚期房的信任+項(xiàng)目的位置優(yōu)勢+宣傳

即便是頂著3.1W+的板塊高價，賣的依舊不錯

也是那個時候“科王”的名號吹的全城響

誰知道到了后面，聲量一次比一次小

截止到目前，總共體量不到1500套房子，干了三年半

還有近三分之一壓在手里（有銷售許可的還剩369套，還有兩幢沒領(lǐng)證）

（25.10.9數(shù)據(jù)）

這其中一大部分還是22年市場不錯的情況下賣的

23年-24年，領(lǐng)了三次預(yù)售，總共也就320套房源左右

兩年300多套房子，還在吭哧吭哧

這樣的去化速度，雖然不至于全蘇州墊底

但絕對是幾個熱門板塊、核心位置里面賣得最差的那一批

難怪項(xiàng)目的營銷人員走馬燈似的換

真就是劃船不用槳，全靠浪，風(fēng)口一停，飄在空中的豬撲通一聲砸地上

但問題是，你是王啊，THE KING啊，難道就是這樣的“王”？

這多少有點(diǎn)名不符實(shí)了

當(dāng)然，這絲毫不影響這次3、7號樓的“鐵定熱銷”

妥妥一副喪事喜辦的模樣

更加魔幻的是，就在項(xiàng)目瘋狂造勢來訪量、認(rèn)購量的同時

各大平臺，鋪天蓋地的全是御璟峯工抵房的消息

134平260多萬

141平269萬

183平370多萬

這本該是項(xiàng)目沖刺銷量的 “利好信號”，最后卻成了回籠資金、著急拋售的亂象叢生

這與項(xiàng)目宣傳的 “進(jìn)階改善瞰湖大平層” 定位形成刺眼反差

SUZHOU SPECTRUM

01

科王”御璟峯的工抵房之亂，早就有之

除了上文說的在22年整個市場環(huán)境還算不錯的情況下，御璟峯首開賣的順風(fēng)順?biāo)酝?/p>

二批次加推，已經(jīng)頹勢盡顯

到了23、24、25，隨著去化的越來越難，售樓處營銷又拿不出有效的推進(jìn)手段

于是乎，降價（工抵房）成了營銷人手里最后的稻草，也是唯一的可能有效的手段

尤其到了今年，從年初開始，

御璟峯的工抵房就從來沒有停過，今天冒出三五套、明天又竄出七八套

基本上，售樓處就靠著工抵房“續(xù)命”了

同時，爆出的價格也是屢創(chuàng)新低，從2.4W、2.5W到如今的2.1W、2.0W甚至2W以下

沒有最低，只有更低

實(shí)話說，現(xiàn)在市場上大部分項(xiàng)目都會有“工抵房”流出

但基本上都是處在尾盤清貨時期，或者是固定節(jié)點(diǎn)需要填補(bǔ)業(yè)績，沖刺一把

非常規(guī)手段，不頻繁使用

但是到了中建御璟峯這里倒好，完全成了常規(guī)武器了

樓盤還有大幾百套的量，早就開始工抵續(xù)命了

并且，“工抵”價格也是直接突破常規(guī)，直接砍到和周邊次新一個價位

這對于一個區(qū)域標(biāo)桿樓盤來說，極為罕見

如果都靠降價促銷的話，那售樓處的營銷也該全部砍掉了

問題是，一旦開了這個口子，接下來想要收回去就很難了

降價容易回調(diào)難，尤其還是在樓市深度調(diào)整期

同樣，持續(xù)不斷的“工抵房”房流入市場，對于已經(jīng)購買的老業(yè)主來說

毫無疑問的刀刀見血的“背刺”

從最初的頂著備案價（均價3W1）賣

到后來的工抵房

134平從22年的420W左右→工抵房260W左右

184平從22年620W左右→工抵房395W左右

基本都是40%的降幅，非常嚇人

御璟峯的老業(yè)主們，用了三年時間，就把16-25年的十年蘇州樓市起伏快步走完

這到底是喜是憂

不過，好在御璟峯的老業(yè)主們整體素質(zhì)都非常高，盡管關(guān)于項(xiàng)目的維權(quán)持續(xù)不斷

但是極少是因?yàn)閮r格爆降的原因

SUZHOU SPECTRUM

02

持續(xù)不斷的“工抵房”源自于持續(xù)不斷的質(zhì)量維權(quán)

要說御璟峯為什么能把一手頂級好牌最后打得稀爛，最主要的原因還是出在自身：

交付的質(zhì)量問題實(shí)在是太多太多了

業(yè)主從樓棟框架建好以后開始的立面、窗戶安裝就開始了大規(guī)模的維權(quán)

說句實(shí)話，中建御璟峯的維權(quán)周期之長、維權(quán)事項(xiàng)之多

最起碼小編從業(yè)近十年來，沒見過能與之匹敵的項(xiàng)目

即使到現(xiàn)在，還有各種問題投訴、整改

12345上面，僅僅是從今年4月份到現(xiàn)在（此前定期清空），就已經(jīng)有近50條投訴記錄

更不提去年的立面維權(quán)高峰期

御璟峯在官網(wǎng)的維權(quán)貼數(shù)量，也是小編所見最多的項(xiàng)目

并且，投訴問題簡直是五花八門

櫥柜大理石污漬

水管爆裂漏水

樓頂裝飾玻璃自爆掉落

推薦傭金不付

智能中控面板線路錯亂、無法登錄

家電禮包缺斤少兩

室內(nèi)空開和欠壓器故障

還有“承諾”的整改鋁板、但依舊是涂料的、不到半年外墻開裂

太多了

最讓小編哭笑不得的是，有用戶投訴，中建御璟峯開發(fā)商將客廳中央空調(diào)面板安裝在了天花板下面

使得業(yè)主無法實(shí)現(xiàn)物理控制空調(diào)

還有最近業(yè)主投訴的嚴(yán)重漏水問題

基本上，小問題不斷，大問題也很多

之前有業(yè)主總結(jié)了與開發(fā)商探討的全部問題以及進(jìn)展

涉及到外立面、車庫、陽臺窗戶、南大門、圍墻、樓梯間、公區(qū)、地暖質(zhì)量、木地板質(zhì)量、南北窗防水保障等一系列問題

不知道一年多過去了，開發(fā)商兌現(xiàn)了幾項(xiàng)

所以不少房產(chǎn)從業(yè)者都說中建御璟峯是近幾年來蘇州核心板塊極少數(shù)維權(quán)不那么成功的項(xiàng)目

當(dāng)然了，家家有本難念的經(jīng)

沒有誰會比業(yè)主自己更關(guān)心自家的樓盤

SUZHOU SPECTRUM

03

所以，回到開頭，這次國慶，依舊是“科王”的御璟峯新推兩棟房源，

并且是進(jìn)階、改善、大平層

御璟峯的業(yè)主，對所謂的廣告語“詐騙”已經(jīng)深有體會：

去年快交房的時候，項(xiàng)目上就心虛的把“全公建化外立面”字樣從宣傳語里刪除

不知道這一次是否是真的“進(jìn)階”了

問題是，當(dāng)初頂著備案價賣3.1W的房源，在交付給業(yè)主之后已經(jīng)露出真容了

那那些以“工抵房”名義、動輒2W的房源，在交付以后，會有什么樣的呈現(xiàn)？

還是，只要價格低就真的可以不考慮實(shí)際情況、無腦入了？

更何況，一路之隔的次新房源二手成交價格甚至比御璟峯“工抵房”價格還要低

顯然，購房人不應(yīng)該只和項(xiàng)目以前的高價相比較

以前賣三萬，現(xiàn)在兩萬，大賺?。?/p>

殊不知，支撐它當(dāng)初賣高價的質(zhì)量標(biāo)桿預(yù)期已經(jīng)落空

橫向比較來看，即便是“工抵”價格，還是要比周邊次新項(xiàng)目來得還要貴

期房時，還可以宣稱質(zhì)量是板塊標(biāo)桿、天花板

交房后，估計(jì)很難這么說了

所以，即便相較于高點(diǎn)有著40%的價差，下定現(xiàn)在的御璟峯還是要多做考慮

畢竟，今天降3000，明天降2000

誰也不知道這個降價的底在哪里