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問答445期

問：綠城月映海棠首套二手房，289萬包稅成交，還要等嗎？

答：作為軟東的扛把子社區(qū)，綠城的首套成交，還是很有代表性的，具體成交時間為9月21日，建面約143㎡戶型，掛牌價334萬，成交總價為289萬，單價20127元/㎡。

戶型就是傳統(tǒng)的四葉草，軟件新城最早的四代住宅社區(qū)，南北錯層，三室+寬廳，臥室外送小露臺。

月映海棠的成交，說明兩個現(xiàn)象，一是當下著急賣房，即便是三章這么強的小區(qū)，算上稅費，轉(zhuǎn)手成本等，依舊是算不過來賬的，二是更靠近高新主城區(qū)的軟東，二手房的需求和價格上更加活躍。

但對于這樣一個上百畝的社區(qū)而言，后續(xù)二章，三章都要陸續(xù)交付，二手會有競爭，新房部分，熙海棠，錦海棠在售，有更多選擇。

三章的優(yōu)勢在于，高顏值的社區(qū)，很強的交付能力，且更貼近高新居住圈，配套齊全，沒有出三環(huán)的陌生感，且周邊或舊，或老，暫無二手房強力競爭對手，后續(xù)是綠城自己的舊產(chǎn)品和新產(chǎn)品的競爭。

后續(xù)保利天瓚，金茂璞逸高新，綠城長安玉華交付后，又都是純改善大面積，和一章，二章也沒有沖突，而天地源，金泰，高科紫薇等，產(chǎn)品力又弱于綠城。

對于買家而言，入手三章二手房的好時機，還是要等二章交付以后，看價格再決定，自住需求的中小面積，目前綠城在軟東擁有定價權(quán)。

問：今年國慶，多少人在西安買房，行情怎么樣？

答：別問，真真假假，問就是熱銷，畢竟哪個真男人會主動承認自己不行，當下市場，糾結(jié)所謂國慶熱度，已沒有意義，金九銀十事實上已經(jīng)不存在了，現(xiàn)在只要有人買，每天都是國慶。

大家看到的成交數(shù)據(jù)，更多是來源于開發(fā)商自己發(fā)的海報，表述方式也不同，有直接說成交金額的，也有說完成集團業(yè)績要求的，還有說轉(zhuǎn)化比高的，不用過分糾結(jié)數(shù)據(jù)本身，因為你沒有驗證的渠道。

辯證的看，可參考這組克爾瑞的數(shù)據(jù)：

海報本身，對自身提振士氣，對同行炫耀成績，對領導完成工作，對群眾熱鬧熱鬧，都挺好的，大家現(xiàn)在需要信心，需要預期，十一如果不熱銷，年底日子怎么熬。

對開發(fā)商而言，十一確實是重要節(jié)點，但今年八天假期，七天下雨，很多觀望的人去看房的熱情也少了，整體市場比較平淡，個別項目，有學區(qū)賣點的，有價格優(yōu)惠的，該怎么賣還是怎么賣。

于大眾而言，房價還未筑底，售樓部在贈送面積，價格優(yōu)惠上的內(nèi)卷還未到頭，導致的觀望情緒還未穩(wěn)定，怕買早了，也怕買貴了，更怕背刺了。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

問：灃東自貿(mào)園二手房行情，學校有加持嗎？

答：作為三環(huán)外的外圍區(qū)域，在灃東買房的，除了城西和高新的自住外溢，還有不少是純投資，畢竟2018年灃東真的火，科統(tǒng)區(qū)買不到后，很多人備選就是自貿(mào)園。

房價下行，投資退場，回歸主城以后，灃東的房價短期內(nèi)失去了支撐，外加新房高贈送內(nèi)卷，二手壓力很大。

自貿(mào)園區(qū)域內(nèi)保利，藍光，中南，萬科的競爭也很大，大家都是三代住宅，除藍光外，其他當年買的都不便宜，不自住的情況只能降價離場。

區(qū)域配套上，商業(yè)以社區(qū)底商為主，最近地鐵在后衛(wèi)寨，自貿(mào)產(chǎn)業(yè)園已成型，中醫(yī)研究院在建，灃東五小，五初開學，基本生活配套都全，周邊小區(qū)入住率也還不錯。

五初是新建學校，校長是 原高新一中初中部校長王鳳進，但管理，生源，師資仍需磨合，學校的養(yǎng)成也需要時間和成績驗證。

至于學校影響周邊二手房行情，短期很難，這里不是鐵一陸港，鐵一金灣，房價更多取決于周邊新房價格和二手房比價結(jié)果，當下著急賣，中介除了催你掛最低價成交，也沒有太好辦法。

問：奧體龍翔奧城云邸143㎡，考慮2027年交房，上班和上學用？

答：備選太多了，臨三號線高架一側(cè)，還有綠城丹桂苑，紫棠苑，中糧悅筑云庭，奧城云樾、或是二手房，或是待交房。

當年多少人都是奔著投資買的，二手房掛牌后，由于距鐵一距離及高架因素，會展現(xiàn)出性價比，兩年后才上學用，時間上也來得及。

剩余鐵一陸港學區(qū)范圍內(nèi)，綠城1-4期，中糧奧體壹號，融創(chuàng)望江府，鐵建西派麟悅，也都是已交付的二手房。

或大小面積可控，或距離學校很近，或不臨地鐵高架，選擇很廣，奧體已經(jīng)是存量二手房時代，二手比新房確定性更高，價格更靈活。

也可以考慮去奧體南，高新一中陸港學區(qū)范圍內(nèi)，華潤未來城市的二手房，楓林九溪的二手，華潤港宸潤府的新房，綠城潤百合的新房，或產(chǎn)品更新，或價格更優(yōu)，奧體那么大，二手那么多，值得多去看看。

問：房哥分析下城西西電片區(qū)，潛力如何？

答：西安主城區(qū)的三個舊改區(qū)域里，城北的團結(jié)片區(qū)，城東的幸福林帶，城西的西電片區(qū)，各有特色，但進度和兌現(xiàn)不同，

幸福林帶起步最早，兌現(xiàn)最快，地鐵，商業(yè)，公園最全，今年又落地了愛知中學和交大附中，屬于配套全面開花的，但由于拆遷難度，住宅供應比較少，早期的融創(chuàng)，龍湖后，目前是中建和金茂。

團結(jié)片區(qū)今年火爆，主要是因為落了高新系，愛知中學后，開發(fā)商扎堆拿地，外加區(qū)域商業(yè)，道路，公園，學校兌現(xiàn)齊全，沒有明顯短板，相比幸福林帶，多是凈地，新房開發(fā)進度快，主力是綠城，招商，保億，龍翔，中建。

而西電片區(qū)，進度是最慢的，2022年11月，隨著西電集團部分廠區(qū)啟動拆遷后，才出現(xiàn)大慶智路的規(guī)劃，更多依靠原有的地鐵，大慶林帶配套，大眾關注的名校，商業(yè)引入，公園改造等，暫無進展。

目前已有部分土地供應，集中在西站及西纜廠區(qū)位置，已公示信息的為 中天西北的50畝地塊，中天啟悅，以及九臻·云谷棲境，還在地基階段。

整個西電片區(qū)有規(guī)劃，有配套，但進度更依賴于西電的搬遷進展，而高新草堂科技產(chǎn)業(yè)園的新址，還未完全投用。

作為二環(huán)范圍近7000畝的超大規(guī)劃，西電片區(qū)的未來可期，但當下還在前期階段，今年的主城更新熱度，主要是團結(jié)片區(qū)和幸福林帶。

問：城北學區(qū)房三選一，高鐵新城，港務區(qū)還是團結(jié)片區(qū)？

答：既然是學區(qū)房，首先遵循學校優(yōu)先，生活便利，且總價可控原則，答案一目了然。

港務片區(qū)：鐵一陸港，高新陸港，開學多年，已有成績，且學區(qū)，房源穩(wěn)定，仍是首選，鐵一周邊的綠城，中糧二手房價格高與高新周邊的華潤，融創(chuàng)，中冶等，側(cè)面說明家長選擇，首先鐵一，備選高新，師大陸港熱度有限，交大陸港剛剛開學，一張白紙。

團結(jié)片區(qū)：去年開學的團結(jié)實驗，為高新一中教育聯(lián)合體，在城北算名校利好，但家長請平常心看待，剛剛開學，成績未知，而愛知中學未央校區(qū)剛剛開工，最快明年才開學，同樣是一張白紙。

高鐵新城范圍內(nèi)：老牌的為經(jīng)開一小，一中，建校多年成績穩(wěn)定，其次是經(jīng)開一校初中部，暫未劃學區(qū)，再往后才是鐵一未官宣的經(jīng)開八校，學校還在建，以及今年開學的經(jīng)開四校，高新二小，一中扶持。

看重成績且跟風五大名校熱度的，先看鐵一陸港，備選高新陸港，務實又預算不高的，經(jīng)開一小，一中組合最穩(wěn)，想梭哈的等鐵一經(jīng)開官宣或愛知中學未央校區(qū)開學。

如果你也是城北的家長，是你會怎么選呢？還是都不選，經(jīng)開一校本部或南校區(qū)最穩(wěn)定。

問：有沒有相同感覺，未央的團結(jié)村突然火起來了？

答：是現(xiàn)狀也是必然，下行行情無改善，上行行情無剛需，既然大家都知道現(xiàn)在更多是剛需在買房，求穩(wěn)的心態(tài)下首選還是三環(huán)內(nèi)的主城區(qū)，因此繞不開的就是團結(jié)片區(qū)。

過去這里是建材市場和村子，2020年后迅速完成市場拆遷，土地收儲，道路，地鐵，公園，學校，商業(yè)建設，外加土地價，房價也不高，主打一個性價比。

城北方向，浐灞現(xiàn)在走豪宅開發(fā)，港務陣地在秦漢北，配套不全有風險，高鐵新城又在初期，配套和人氣有限，矮子里三選一，團結(jié)片區(qū)所見所得，更有確定性。

尤其是今年六月后，綠城，保億，招商，龍翔等排隊拿地，各種熱度自然匯聚在這里，對城北人而言，不出三環(huán)，預算不多，自住買房，都會來團結(jié)村看看。

但供應大，進度快，競爭也大，各種新房輪番上市，高贈送，新產(chǎn)品不斷，又都是剛需，剛改面積，后期價格競爭也大，對于買房人，靜待開發(fā)商內(nèi)卷后再擇機出手。

問：西安團結(jié)實驗學校的含金量怎么樣，沒有掛高新系的牌子？

答：去年九月剛開學的新學校，學區(qū)為 仁愛路以南、鳳城八路以北、太華北路以東、北辰路以西，目前生源主要是周邊幾個安置社區(qū)，后期周邊商品房交付后，也在這個學校內(nèi)。

學校的最大熱度來源于高新一中初中部的教育聯(lián)合體，成員包括高新五初，七初，十一初，逸翠園初級中學，高新四校，東區(qū)初級中學，團結(jié)實驗，富閻初級中學，經(jīng)開第四學校等。

這個教育聯(lián)合體內(nèi)教職工1300+人，學生18000+人，所謂師傅領進門，修行在個人，有個名校+，城北多了熱度，家長多了期待，樓市多了話題，但最終學校什么成績，完全看師資和生源。

平常心看待即可，從目前周邊在售新房的熱度，價格看，團結(jié)實驗并沒有太多的房價額外加成，更多是基礎教育托底，往后西安各處，都是五大名校的聯(lián)合體，習慣了就好，不用盲目追名校。

名校+里也有區(qū)別，根據(jù)扶持力度不同，校區(qū)，分校，成員校，教育聯(lián)合體。

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作者：Kikyo

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