每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

在剛剛過去的9月，王海波戴上了一頂新帽子：

瀧悅玖宸榮獲北京別墅三冠王——成交28套、成交面積1.09萬平米、成交總額3.09億元。

這是網(wǎng)簽成績單。但要糾正一下，它那不叫別墅，是疊墅，上下疊。

作為電建地產(chǎn)的掌舵人，王海波過了一個愉快的國慶節(jié)和中秋節(jié)。

7月初，電建地產(chǎn)剛剛接過瀧悅玖宸的操盤權(quán)，就取得如此佳績，值得大書一筆。

“把院子還給北京”。這句廣告詞，很響亮，也很奏效。

拿地七年、開盤五年多來，瀧悅玖宸的前身，一地雞毛。

它曾有過兩個名字——鴻瑞西峰、西山源著，只賣出過3套房。當(dāng)然，它們陸續(xù)都做了退房處理。

改名改命？

它改成瀧悅玖宸后，真的起死回生了？

離奇的網(wǎng)簽成績單

先來復(fù)盤一下瀧悅玖宸的網(wǎng)簽成績。

2020年11月18日，瀧悅玖宸首次拿到了預(yù)售證：京房售證字(2020)143號，準(zhǔn)許銷售面積21.49萬平米，共計1223套。

這個數(shù)字很嚇人，實則，它包括了三種產(chǎn)權(quán)：住宅、倉儲和車庫。每套住宅和倉儲合在一起出售。

其中，住宅488套，是清一色疊墅、上下疊，每套地上面積232-510㎡，總規(guī)劃建面18.3萬平米——含地下倉儲面積，容積率1.05。

目前，瀧悅玖宸第一批推出的房源，在MC00-0600-0006地塊，共計248套，上疊350平米、下疊400平米，地上3.3米，地下一層4.15-5.2米，地下二層3.3米，預(yù)計2026年4月交房。

剩余0009地塊的240套還沒開始賣。

按照網(wǎng)簽成績，它的成交價為2.83萬元/平米，包含了簡裝。

這個價格，的確是蠻低的。比曾經(jīng)退掉的3套房——網(wǎng)簽價在3.65萬元-3.8萬元/平米之間，低了24%，即打了86折。

但比起案名發(fā)布會上宣布總價790萬/套起——約2.25萬元/平米，還是要高的。

按照拿地文件，瀧悅玖宸的住宅銷售均價不超過5.39元/平方米（含全裝修費用）。如果按照這個價格，目前瀧悅玖宸降了47.7%。

只有預(yù)售參考價52.3%賣房，瀧悅玖宸算不算擾亂門頭溝樓市呢？

目前瀧悅玖宸網(wǎng)簽28套，只去化了0.57%，尚有460套待售。

在這已網(wǎng)簽的28套房源里，十分蹊蹺的是，瀧悅玖宸在2025年9月25日突然網(wǎng)簽了13套，且上疊價格統(tǒng)一為33307元/平米，下疊統(tǒng)一為35737元/平米。甚至6-18#3單元301室出現(xiàn)了更離奇的事兒，客戶簽約合同未700多萬，網(wǎng)簽價格為1100多萬。

瀧悅玖宸網(wǎng)簽里，到底藏著怎樣的秘密呢？

瀧悅玖宸"出表"之謎

從瀧悅玖宸的案名看，有很明顯的電建地產(chǎn)標(biāo)簽。

早在2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實業(yè)以46.5億元底價，拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村MC00-0500-0004、0007、0011、0008、0012、0014和MC00-0600-0004、0006、0008、0009、0031地塊。

一個月后，項目公司龍赫置業(yè)（北京）有限公司（以下簡稱龍赫置業(yè)）成立，電建地產(chǎn)和隆泰實業(yè)分別持股63%和37%。

龍赫置業(yè)注冊資本2000萬元，一直延續(xù)到今天仍未變化，有點不正常。

電建地產(chǎn)是央企，隆泰實業(yè)是民營企業(yè)，由谷紅和李金龍分別持股50.5%和49.5%。李金龍旗下曾有多個“隆泰”地產(chǎn)公司。

進(jìn)入2025年，龍赫置業(yè)的管理層出現(xiàn)系列變化。先是法人王志寬等四人退出，新的法人張然登臺；后來，李金龍退出，谷紅進(jìn)入。

其中，王志寬是電建地產(chǎn)華北區(qū)域黨委書記、總經(jīng)理，是長安華曦府的首要功臣。張然，是電建地產(chǎn)門頭溝分公司負(fù)責(zé)人，北京項目管理二部總經(jīng)理。

簡而言之，瀧悅玖宸開始由電建地產(chǎn)全面操盤了。（詳見《電建地產(chǎn)，誰的瀧悅玖宸？》）

十分蹊蹺的是，龍赫置業(yè)雖然由電建地產(chǎn)控股63%，但一直沒有被電建地產(chǎn)并表。

瀧悅玖宸出表，意味著電建地產(chǎn)對它的投入，不計入虧損，只作為借款處理。這是一種典型的粉飾財報處理。

電建地產(chǎn)方面給出的理由是：“按照合作協(xié)議約定，股東會決議的事項需由全體股東一致同意方可通過，發(fā)行人不能實際控制該企業(yè)，故未納入合并報表范圍?！?/p>

或許，正是因為有了這份股東會決議的存在，導(dǎo)致電建地產(chǎn)對鴻瑞西峰、西山源著的話語權(quán)不大。

它變身瀧悅玖宸后，電建地產(chǎn)又控股、又操盤，是否會對其并表呢？

電建地產(chǎn)原地爬起

七年來，電建地產(chǎn)向南赫置業(yè)投了不少錢。

僅買地這一開支，至少耗費了電建地產(chǎn)近30億元。在2019年年末，電建地產(chǎn)向龍赫置業(yè)拆出資金28.04元。

由于南赫置業(yè)幾乎沒有賣房收入，在建的住宅及商業(yè)，又得耗費一大筆錢。

這些投入，應(yīng)該沒有計入投資虧損，只會體現(xiàn)在其他應(yīng)收款里。截至2025年3月，電建地產(chǎn)的其他應(yīng)收款為147.85億元。

一個很有意思的細(xì)節(jié)，龍赫置業(yè)的注冊資本僅為2000萬元，而它持有價值46.5億元的土地。

時至今日，這些土地的使用權(quán)，依然被抵押給了興業(yè)銀行股份有限公司北京知春路支行。

電建地產(chǎn)的日子，也不好過。

2024年度實現(xiàn)營業(yè)總收入123.35億元，同比下降28.97%；凈利潤虧損23.07億元。

截至2024年末，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額80.69億元，同比減少18.74%；短期有息負(fù)債合計98.7億元，現(xiàn)金短債比0.82。

到了2025年上半年，電建地產(chǎn)的財務(wù)狀況依然未見起色，截至2025年6月30日，營業(yè)總收入為32.16億元，營業(yè)總成本為42.05億元，凈虧損9.93億元。

目前，王海波正在想盡辦法把業(yè)績搞上去。

他一邊拿回瀧悅玖宸的操盤權(quán)，通過降價走量，盡可能地止血；他一邊在門頭溝賣地，9月底聯(lián)手門頭溝城投以9.57億元，拿下四道橋0006地塊。

從哪里跌倒，就從哪里爬起來。（詳見《電建地產(chǎn)，從原地爬起》）