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撰文|蜜妹

這是@閨蜜財經(jīng)的第1719篇原創(chuàng)

圖片來源|AI自動生成

2025年10月13日，一紙公告震動了整個地產(chǎn)圈和資本市場。

萬科企業(yè)股份有限公司（下稱“萬科企業(yè)”）宣布，董事長辛杰因“個人原因”辭職，由黃力平接任。

字?jǐn)?shù)不多，但背后的信息量卻足以掀起驚濤駭浪。

辛杰上任不足一年便匆匆離場，萬科這家曾經(jīng)的行業(yè)“優(yōu)等生”，究竟正經(jīng)歷著怎樣的陣痛與變革？

01

辛杰的離職，最引人遐想的莫過于公告中那句經(jīng)典的“個人原因”。

在資本市場，這四個字往往是“不可言說”的代名詞。辛杰自2025年1月27日接替郁亮擔(dān)任董事會主席，到10月12日遞交辭呈，在萬科權(quán)力的最高峰僅停留了不到9個月。

綜合各種公開信息蜜妹看到，辛杰在萬科的角色，并非深入一線抓銷售、管項目。更像一位來自大股東——深圳地鐵集團(tuán)（下稱“深鐵”）的“監(jiān)軍”和“資源協(xié)調(diào)官”，他的主要工作聚焦于兩個核心層面：

穩(wěn)定軍心與輸送彈藥：在他任內(nèi)，深鐵以前所未有的頻率和規(guī)模向萬科提供了巨額借款，扮演了“救火隊長”的關(guān)鍵角色 ?？梢哉f，辛杰在萬科的每一天，幾乎都在為錢的事情奔走。

推動內(nèi)部組織變革：辛杰主導(dǎo)了萬科新一輪的組織架構(gòu)調(diào)整，核心方向是“削藩”，即取消區(qū)域?qū)蛹墸杉瘓F(tuán)總部直接穿透管理到城市公司，強(qiáng)化總部的集權(quán)。

對于他的離職，官方給出的“個人原因”顯然無法滿足市場的好奇心，所以坊間傳聞也很多，在這里蜜妹就不多揣測了。

無論真相如何，辛杰的匆匆離場，都標(biāo)志著深鐵對萬科的介入進(jìn)入了新階段。

02

接下來聊聊萬科這位新的“掌舵者”黃力平。

在蜜妹看來，黃力平此次接任董事長，核心看點在于他“深鐵系”核心高管的身份，以及與萬科多年的交集。

深鐵方面，黃力平2014—2018年任深鐵集團(tuán)副總經(jīng)理；2018—2021年任深圳市人才安居集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事、總經(jīng)理；2021年至今任深鐵集團(tuán)總經(jīng)理。

萬科方面，黃力平自2021年6月起擔(dān)任萬科董事，至今已4年，并兼任審計委員會委員。

值得一提的是，黃歷平是一位技術(shù)型領(lǐng)導(dǎo)。他1991年獲同濟(jì)大學(xué)工學(xué)學(xué)士學(xué)位；1994年獲同濟(jì)大學(xué)工學(xué)碩士學(xué)位；現(xiàn)為教授級高級工程師。

這意味著他可能更注重精細(xì)化管理與流程控制，而對于當(dāng)前需要通過“極限降本”和提升運營效率來應(yīng)對危機(jī)的萬科而言，具有特殊價值。

最后，他自愿放棄董事酬金的舉動，清晰地表明其首要身份是大股東深鐵在萬科的代言人，核心使命是保障深鐵作為第一大股東的利益，并監(jiān)督萬科的風(fēng)險化解進(jìn)程。

03

自2025年以來，面對萬科的困境，作為第一大股東的深鐵集團(tuán)，早已開始了一系列的“輸血”救助。根據(jù)蜜妹不完全統(tǒng)計，具體如下：

2月10日，深鐵集團(tuán)向萬科提供28億元股東借款； 2月21日，提供42億元股東借款； 4月29日，提供33億元股東借款； 5月14日，提供15.51億元借款； 6月6日：提供不超過30億元的股東借款，年利率同樣為2.34%，期限3年； 7月7日，提供不超過62.49億元借款，用于償還公司到期公開債務(wù)； 7月30日：提供不超過 8.69 億元借款； 8月5日：提供不超過 16.81 億元； 9月16日，提供不超過20.64億元借款，用于償還公司在公開市場發(fā)行債券的本金與利息。

除此之外，深鐵還在其他時間點提供了多筆借款，使總金額累計達(dá)到近260億元。

但問題也隨之而來：這種輸血能持續(xù)多久？它能從根本上解決萬科的問題嗎？

輸血只能保證萬科“活下去”，但如何重新“健康地活”，如何恢復(fù)自身的造血能力，才是新任董事長黃力平面臨的終極考驗。

04

此前萬科披露的2025半年報里蜜妹看到，2025 年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.23 億元，同比跌26.23%；歸母凈利潤為虧損119.47億元，同比擴(kuò)大21.25%。

這意味著，上半年萬科每天要虧6600多萬元，相當(dāng)于一個中小型房企全年的凈利潤。

萬科的核心業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)，202年上半年這項業(yè)務(wù)的結(jié)算收入為740.5億元，同比降幅超33%，占總營收的比例從2024年的78%降到70%。開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率僅8.1%，扣除稅金及附加后營業(yè)利潤率3.6%。

賣的房子少了，賣出去的房子又不賺錢，這是萬科面臨的最核心困境。此前中指院數(shù)據(jù)顯示，前9月萬科地產(chǎn)以-44.43%的跌幅“斷崖式”下滑。

截至2025年6月末，萬科凈負(fù)債率為 90.4%，較2024年底提高9.8個百分點；資產(chǎn)負(fù)債率73.1%，較2024年底降低0.6個百分點。

其中有息負(fù)債3,642.6億元，占總資產(chǎn)的比例為30.5%。一年內(nèi)到期的有息負(fù)債1,553.7 億元，占比42.7%；一年以上有息負(fù)債2,088.9億元，占比57.3%。

而同期，萬科持有貨幣資金740.02 億元，人民幣占比95.2%。這意味著靠手頭的現(xiàn)金，連一半的短期債務(wù)都無法覆蓋。

這個巨大的資金缺口，就是懸在萬科頭上的“達(dá)摩克利斯之劍”，也是深鐵不得不頻繁“輸血”的直接原因。

萬科的故事，正在從一個市場化的商業(yè)傳奇，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€國資主導(dǎo)下的風(fēng)險處置與企業(yè)重塑的樣本。

新董事長黃力平的擔(dān)子無比沉重，他不僅要繼續(xù)扮演“財務(wù)官”的角色，確保資金鏈不斷，更要像一位“全科醫(yī)生”，為萬科孱弱的業(yè)務(wù)肌體找到新的增長點和盈利模式。

文章僅供討論分析，不構(gòu)成投資建議。本 文未注明圖片均來自于企業(yè)或監(jiān)管部門公告，特此說明和感謝！

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