國(guó)慶節(jié)的時(shí)候，和一個(gè)老朋友聚餐，他告訴我說他廣州的房子賣了，虧了三百萬。

我一點(diǎn)都沒覺得意外，畢竟這大半年，廣州樓市的消息就沒正常過，他是2022年賣掉郊區(qū)的樓梯房，湊錢在天河公園板塊買了套70多平的電梯兩房，總價(jià)近六百萬。

當(dāng)時(shí)中介告訴他，天河板塊是珠城輻射區(qū)，閉眼漲，結(jié)果去年八月起，同戶型成交價(jià)就沒上過380萬。

這次買家出價(jià)剛超380萬，他咬咬牙簽了合同，算上稅費(fèi)利息，三年虧掉一套遠(yuǎn)郊新房的錢。

促成成交的還是當(dāng)年幫他買房的中介。

我刷貝殼的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，珠江新城嘉裕公館，177平的戶型2023年還能賣3700萬，今年直接跌到2460萬，蒸發(fā)的錢夠買套天河的大四房。

中?；ǔ菫?45平的房子一年跌了930萬，單價(jià)從21萬砸到14萬多，以前提起珠城豪宅，大家都說是硬通貨，現(xiàn)在業(yè)主群里全是要不要割肉。

有意思的是，隔壁日本卻在瘋漲，2025年東京地價(jià)創(chuàng)了1991年泡沫破滅后的最大漲幅，澀谷區(qū)一套老公寓改造后租金翻三倍，連“兇宅”都被搶光。

韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)四年漲了60%，80平公寓折合人民幣868萬，但江原道的房?jī)r(jià)卻在跌，同一個(gè)國(guó)家分成了兩個(gè)世界。

再看看我們這邊，廣州越秀區(qū)的老房子跌回2017年水平，深圳羅湖的二手房?jī)r(jià)每平米比2018年便宜一萬多，連新房均價(jià)都回到了2017年的樣子。

但東京圈房?jī)r(jià)五年漲60%，首爾和非首都圈的漲幅差距拉開65個(gè)百分點(diǎn)。你說房?jī)r(jià)看人口吧，日本韓國(guó)都在少子化，說看經(jīng)濟(jì)吧，廣州一季度成交量明明漲了26%，價(jià)格卻越賣越低。

黃奇帆不是說過嗎，現(xiàn)在樓市核心是庫存與信心問題，我朋友那個(gè)小區(qū)，掛牌房源多到中介都記不住，業(yè)主們互相壓價(jià)，原本值400萬的房子，有人降50萬，就有人敢降80萬，最后價(jià)格體系全亂了。

可東京呢，央行放水、外資掃貨，大家都覺得還能漲，連膠囊公寓都搶著租。

高盛說2025年底可能企穩(wěn)，央行也在搞政策托底，北京一季度新房均價(jià)都環(huán)比漲了1.3%。

但這些信號(hào)傳到普通人這，就成了再等等的觀望。

其實(shí)前幾年大家搶房時(shí)，就有人說房?jī)r(jià)像吹氣球，只是沒人想到破得這么快。

有個(gè)現(xiàn)象值得深思，豪宅市場(chǎng)和剛需市場(chǎng)正在脫節(jié)。

上海一套五千萬的豪宅，掛牌一周就成交，而總價(jià)三百萬的上車盤，反而要等上小半年，按理說應(yīng)該是倒過來才對(duì)。

后來想明白了，有錢人在進(jìn)行資產(chǎn)置換，把不確定的資產(chǎn)換成相對(duì)穩(wěn)妥的，普通人卻在猶豫，既怕錯(cuò)過低谷，又怕抄在半山腰。

這種分化暗示了一個(gè)殘酷的現(xiàn)實(shí)，樓市正在變成少數(shù)人的游戲。

政策的本意是穩(wěn)定市場(chǎng)，但效果總是出人意料。

比如一些城市出臺(tái)了買房送戶口，結(jié)果周邊城市的購房者都涌過來，本地人反而買不起了。

政策實(shí)行三個(gè)月后，當(dāng)?shù)夭坏貌辉俪鲅a(bǔ)充條款：保障本地居民購房需求。

這就像往池塘里扔石頭，本想聽個(gè)響，卻驚跑了一池子的魚。