最近朋友圈流傳這么一句話：“2026年買房，要比2021年買房少奮斗20年。”

別說，這話還真有點道理，以前房價居高不下，現(xiàn)在很多比以前打了半折。

再加上，首付比例、貸款利率降到了歷史最低，如今不僅上車門檻低了，買房以后的還貸壓力也減輕不少。

而且，最近稅收方面優(yōu)惠也更大了，比如之前明確的是，140㎡及以下的，按總房價1%收契稅；140㎡以上的，按1.5%的稅率征收契稅。

還有現(xiàn)在在這個基礎上，房產交易再又降稅40 ％！其中個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

但但也有人后悔買早了。比如網(wǎng)友@程歡歡就說，她家95平米的房子，當初按1.5%交契稅，現(xiàn)在降到1%，她那套400萬的房子等于多交了2萬塊。

看來什么事也不能太著急??！未來的房子是“黃金價”還是“白菜價”，王健林早做過預判。

01.數(shù)據(jù)解讀市場情況

①房子總量過剩

此前就有數(shù)據(jù)出爐，全國有6億棟建筑，雖不都是城市房子，但按存量也足夠了咱們的居住需求，更何況，城鎮(zhèn)化率已經提升至65.2%。

供過于求在很多城市已經變成了常態(tài)，這種情況下，想要回到原來的持續(xù)上升期有難度。

②剛需購房者減少

除了供給多，這兩年的人口結構也發(fā)生了變化，比如老人越來越多，這個群體已經沒有購房需求了，還有年輕人也越來越少，比如出生率持續(xù)下降，2016年近兩千萬的新生兒，現(xiàn)在已經跌幅近50%。

還有，當代年輕人買房也沒以前那么迫切了，畢竟他們有很多人靠繼承就能解決住的問題，因此在供給多過于求的區(qū)域，未來的下行壓力可能繼續(xù)增大。

③房價與收入失衡

以前房一路飆升，很多人不工作，靠買賣房子就實現(xiàn)了財富快速增值，然而這也導致房價增速遠超收入增長。

比如在大城市，房價收入比漲到了30倍，小城市也突破了萬元大關，普通人即使掏空6個荷包一樣遙不可及。

④二手房市場火熱

這兩年開發(fā)商也難，為了快速回籠資金他們也是各種降價活動，奈何市場相對冷清，不過大城市二手房市場卻呈現(xiàn)出積極的信號。比如上海12月二手房(含商業(yè))成交量再度突破2.3萬套，已經連續(xù)兩個月成交超過2.2萬套，創(chuàng)下近8個月新高。

這一現(xiàn)象似乎表明，購房的需求依然強勁，人們對房價的預期也在逐漸好轉。在政策的持續(xù)促進下，價格逐步回歸理性。

02.王健林的三大預測

看當前形勢，未來房價何去何從？其實很早之前老王就說了：世界上沒有哪個地方的房地產興旺能超過50年，一般來說，20年已經達到飽和狀態(tài)。所以2016年后不少地產大佬都在賣賣賣的路上，他們看得更清醒：

1、房地產進入一個深度調整期

老王指出，房企之前盲目擴張，欠債太多，導致不少項目爛尾。這個調整修復的過程可能需要3—5年。房地產的“黃金二十年”已經過去，接下來將面臨新的挑戰(zhàn)和機遇。

2、行業(yè)迎來大洗牌

這兩年市場開始出現(xiàn)兩極分化趨勢，其中負債率超過100%的房企可能倒閉或重組。未來市場會更看重房子質量，而不是盲目擴張。公攤面積可能會取消，新房陽臺贈送面積也在增加。

3、對“軟著陸”持樂觀態(tài)度

一系列扶持政策，包括像降息、減稅，都是為了減輕大家買房負擔、刺激需求。同時推進老舊小區(qū)改造，用時間換空間，讓樓市平穩(wěn)調整，避免大起大落。

此前王石在預測未來樓市時，也表示對未來房地產市場的態(tài)度較為樂觀，咱們與日本和美國當年通過刺破泡沫實現(xiàn)的“硬著陸”不同，咱們屬于政策市。通過出臺各種救市政策，我們有望避免短期內樓市的大幅波動，實現(xiàn)一種“軟著陸”的狀態(tài)。

03.普通人做好3個準備

這種大背景下降價賣房，到底是“愚笨”還是“明智”？面對復雜的樓市變化，普通人千萬不要誤判，需要做好以下三大準備：

1、超高樓，建議早點考慮出手

市場調整期，首先受到沖擊的是那些房齡較長、老舊的小區(qū)。這種老房子結構老，隨時間推移居住體驗愈發(fā)不佳。

其次就是超過30層的超高層，這種住宅公攤大、得房率低，以后電梯、管道老化，維修成本更高。而且消防云梯一般只到18層左右，再高救援困難，安全隱患大。

2、低密度洋房、多層會更值錢

相比之下，這類房子低密度，公攤少，物業(yè)維護成本低，居住舒適度高，未來會更受歡迎，可能成為市場上的“硬通貨”。

3、一二線房子可留，三四線房子放棄

人口正從小城市流向大城市。這也預示著，以后一線城市和部分二線城市的房地產市場仍然具有較大的潛力。

但那些產業(yè)經濟滯后，人口持續(xù)流出的三四線甚至十八線，未來下行風險依舊較大，所以如果手上有三四線多余的房，可以考慮置換到一二線，把負債變成更有潛力的資產。

總結，還是那句話，不管買房賣房，首先你要考慮的是，錢，放哪里才能更保值。