最近咨詢賣(mài)房的人，比咨詢買(mǎi)房的還多。

交流下來(lái)發(fā)現(xiàn)很多人犯了一個(gè)錯(cuò)誤。

錯(cuò)誤就是把掛牌當(dāng)成了賣(mài)房。

很多人以為賣(mài)房跟賣(mài)零食一樣，超市上架了，總有客戶會(huì)買(mǎi)。

貝殼就是他們的房源超市。

這在其他行業(yè)行得通，愛(ài)做生意的溫州人有句名言：

“只要往上擺，它就有人買(mǎi)”。

房子不行，房子真正的展示不是貝殼掛牌，而是實(shí)地看房。

貝殼掛牌的房子很多都“0帶看”，也就是一個(gè)月沒(méi)人看房。

2025年7月份，貝殼上“0帶看”房子占了38.7%。

那你掛牌有什么意義？

你可能想碰碰運(yùn)氣，萬(wàn)一有客戶喜歡我房子，出高價(jià)呢？

我告訴你，這樣的概率為0。

一個(gè)看房都沒(méi)有，根本不可能賣(mài)掉。

你只掛牌，沒(méi)人看房，等于貨還在超市倉(cāng)庫(kù)，沒(méi)擺上貨架。

如果不著急賣(mài)，就掛著玩兒，那無(wú)所謂。

像這種，楊浦鞍山小三房還掛15萬(wàn)，是人家的自由。

但是你要誠(chéng)意賣(mài)，掛個(gè)15萬(wàn)試試水，純粹是浪費(fèi)時(shí)間、浪費(fèi)機(jī)會(huì)。

很多人怕中介騙自己，一上來(lái)掛高，試探市場(chǎng)。

兩個(gè)月沒(méi)人看房，屈服了，再降到合理價(jià)格。

那你真正的賣(mài)房，是從降價(jià)開(kāi)始的。

前面兩個(gè)月純純浪費(fèi)時(shí)間。

你知道浪費(fèi)的兩個(gè)月值多少錢(qián)嗎？

2025年10月到年底，兩個(gè)月可能市場(chǎng)下行10%，1000萬(wàn)的房子下降100萬(wàn)。

也就是說(shuō)，你10月份誠(chéng)意賣(mài)，行情是1000萬(wàn)。

等到12月，行情只有900萬(wàn)了。

兩個(gè)月試探，少賣(mài)100萬(wàn)。

你可以不接受這個(gè)行情，但是去年下半年行情就是下滑了。

你可以不賣(mài)，等市場(chǎng)復(fù)蘇，但是想賣(mài)掉就是比之前少了100萬(wàn)。

這樣掛牌式賣(mài)房，過(guò)去是可以的。

2021年之前房源很稀缺，中介口號(hào)得房源者得天下。

維護(hù)好房東，總會(huì)有客戶買(mǎi)走的。

你掛牌了，會(huì)有無(wú)數(shù)中介跟你聯(lián)系，幫你推廣，甚至跪舔。

不管你房子怎么樣，給你帶帶客戶，維護(hù)好關(guān)系。

萬(wàn)一后面你想通了，降價(jià)了，還能找我賣(mài)房。

2022年后變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，拿了房源沒(méi)用，很可能幾個(gè)月賣(mài)不掉。

維護(hù)房東不劃算了。

有誠(chéng)意的買(mǎi)房客戶才最重要。

現(xiàn)在你去掛牌，剛開(kāi)始一兩周會(huì)瘋狂給你帶客戶、跟你交流。

你覺(jué)得自己還是高高在上。

但是很快就沒(méi)聲音了，就沒(méi)客戶了，中介也不打你電話了。

前兩周瘋狂聯(lián)系你，一方面是刷帶看拿獨(dú)家房源，一方面是試探你心態(tài)。

發(fā)現(xiàn)你不簽獨(dú)家，也短期不降價(jià)，中介才沒(méi)時(shí)間搭理你。

給你帶客戶干嘛？浪費(fèi)我時(shí)間，還砸了我在客戶這邊口碑。

中介現(xiàn)在非常焦慮，上海鏈家裁員8000多人，中小門(mén)店關(guān)了不計(jì)其數(shù)。

中介忙著拍視頻、忙著搶奪客戶，沒(méi)時(shí)間教育房東降價(jià)。

我勸說(shuō)房東降價(jià)，也不一定是我賣(mài)掉，費(fèi)力不討好。

真正大幅PUA房東降價(jià)的，只有鏈家，他們一旦拿到房東大降價(jià)消息，內(nèi)部流傳，海量客戶撲過(guò)來(lái)立馬賣(mài)掉。

但是鏈家份額始終只有20%多，上不去，你房子大概率還是靠其他中介。

甚至鏈家動(dòng)作也變形了，不是維護(hù)房東，而是打著維護(hù)房東名義讓你降價(jià)。

發(fā)現(xiàn)你不降價(jià)，立馬去“服務(wù)”別的房東。

篩選誠(chéng)意房東，比教育房東更有效率。

中介篩選出來(lái)的誠(chéng)意房東，才是他們真正的服務(wù)對(duì)象，他們才會(huì)推客戶。

一旦被打上“不誠(chéng)意”標(biāo)簽，你一個(gè)客戶都沒(méi)有。

上面是之前客戶的留言，代表了部分客戶想法，可惜大錯(cuò)特錯(cuò)。

房地產(chǎn)永遠(yuǎn)不會(huì)像零食一樣，線上展示完成買(mǎi)賣(mài)。

現(xiàn)在沒(méi)幾個(gè)人打開(kāi)貝殼app，把滿意房源加入購(gòu)物車，實(shí)地看一遍選擇下單。

大部分人買(mǎi)的房子，是中介人肉推薦的。

要么是電話微信推薦，要么是貝殼app上私信給你。

拿到中介推薦，才是真正的上架銷售。

開(kāi)過(guò)中介門(mén)店的都知道，主要有門(mén)店，房源都不是問(wèn)題。

但是很多店干不過(guò)鏈家，因?yàn)槿藬?shù)沒(méi)鏈家多，房東跟進(jìn)的沒(méi)鏈家勤。

房東降價(jià)的消息，不如鏈家及時(shí)，所以業(yè)績(jī)不如鏈家好。

說(shuō)白了就是識(shí)別誠(chéng)意房東的效率不如鏈家。

可以這么說(shuō)，現(xiàn)在中介跟房東的溝通，幾乎都是為了識(shí)別誠(chéng)意。

這才給人一種感覺(jué)，維護(hù)房東，變成了PUA房東降價(jià)。

本質(zhì)在于房東、中介的利益不一致。

房東希望賣(mài)得又快又貴，中介只負(fù)責(zé)賣(mài)得快。

中介只是想把手里客戶變現(xiàn)，買(mǎi)誰(shuí)的房子對(duì)他都一樣。

你聽(tīng)話，大幅降價(jià)，我立馬把客戶導(dǎo)過(guò)來(lái)。

你不聽(tīng)話無(wú)所謂，我客戶導(dǎo)給別人。

市場(chǎng)真的那么差嗎？不見(jiàn)得。

上海一個(gè)月賣(mài)掉2萬(wàn)套二手房，鏈家總帶看量也高位運(yùn)行。

賣(mài)房難度是增加了，沒(méi)想象的夸張。

上季度成交周期是106天，三個(gè)月多點(diǎn)，跟之前差別不大。

數(shù)據(jù)來(lái)源：房見(jiàn)小程序

為什么越來(lái)越多的房東崩潰？

因?yàn)槟惚淮蛏稀安徽\(chéng)意”標(biāo)簽，這些客戶一個(gè)都不給你。

你根本不知道自己有潛在客戶。

可能有客戶特別喜歡你裝修，可能有客戶就喜歡你的改造，可能有客戶就喜歡你的獨(dú)特視野。

但是這些客戶都看不到你房子。

現(xiàn)在已經(jīng)不是二八定律了，而是“誠(chéng)意賣(mài)”的房子拿了90%的帶看。

而中介判斷是否“誠(chéng)意賣(mài)”，又相當(dāng)主觀。

行業(yè)最大的變化是，中介已經(jīng)不想站房東這邊了。

你虧多少錢(qián)跟他沒(méi)關(guān)系，讓你大降價(jià)，是中介送給買(mǎi)房人的投名狀。

你房子真實(shí)成交價(jià)是多少、應(yīng)該掛多少錢(qián)、客戶畫(huà)像如何、如何包裝、如何推廣、運(yùn)用哪些渠道、談價(jià)過(guò)程分幾步、如何跟新房錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)等等等等，沒(méi)人關(guān)心。

之前有粉絲留言吐槽，收我兩個(gè)點(diǎn)中介費(fèi)，我還得教他賣(mài)房子。

你想多了，你花兩個(gè)點(diǎn)，能讓中介幫你推薦就不錯(cuò)了。

2025年服務(wù)賣(mài)房的機(jī)構(gòu)雨后春筍一樣冒出來(lái)，本質(zhì)也是中介叛變了房東，房東沒(méi)人服務(wù)。

無(wú)論如何，中介是行業(yè)主力軍，他們退出留下了足夠市場(chǎng)空白。

衷心給大家兩個(gè)建議。

第一個(gè)，你去了解了解，你們房子到底在不在“誠(chéng)意賣(mài)”倉(cāng)庫(kù)中。

第二個(gè)，別高高在上了，你能拿到客戶的唯一途徑就是中介，你得想盡辦法把中介的客戶拿過(guò)來(lái)。

賣(mài)的又貴又好是你的事情，你不去操心，沒(méi)人為你價(jià)格負(fù)責(zé)。

你少賣(mài)100萬(wàn)，鏈家只少收2萬(wàn)多傭金，中介個(gè)人損失幾千塊。

人家玩什么命。