上周，深圳市規(guī)劃和自然資源局與深圳市住房建設(shè)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)妥推進(jìn)〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉實(shí)施的通知》，其中明確規(guī)定：

建筑高度超過80米的住宅項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定履行程序，在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求同級(jí)消防救援機(jī)構(gòu)意見。

這意味著，未來深圳的住宅建設(shè)將受到嚴(yán)格限制，那些曾不斷突破天際的住宅建筑，被套上了一個(gè)“緊箍咒”。

今年3月，住建部發(fā)布的新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》國家標(biāo)準(zhǔn)已提出：“高層Ⅱ類住宅（18-26層）的建筑高度控制最大值限定為80米，容積率控制在2.4至2.8之間”。

而深圳此次的新規(guī)，更加突出了消防安全的考量，明確高度超過80米的住宅項(xiàng)目必須在土地供應(yīng)和消防審查環(huán)節(jié)征求消防救援機(jī)構(gòu)意見，以確保與深圳實(shí)際的消防救援能力相匹配。

在限高令出臺(tái)前，深圳對(duì)高層住宅的迷戀源于一個(gè)殘酷現(xiàn)實(shí)：土地稀缺與人口暴漲的矛盾。

深圳土地面積僅1997平方公里，卻容納了約2100萬常住人口。人口密度高達(dá)每平方公里8800人，是上海的2.26倍、廣州的3.5倍、北京的6.6倍。

《深圳市國土空間總體規(guī)劃（2021-2035）》顯示，到2035年，深圳常住人口規(guī)模將控制在1900萬以內(nèi)，實(shí)際服務(wù)管理人口約2300萬。

即使如此，人口壓力依然巨大。面對(duì)有限土地和無限人口流入，向高空發(fā)展成為深圳無奈卻又必然的選擇。

深圳與高層建筑的緣分始于上世紀(jì)80年代。1985年建成的國貿(mào)大廈以160米的高度成為當(dāng)時(shí)的“中華第一高樓”，“三天一層樓”的“深圳速度”也由此傳頌。

在限高令出臺(tái)前，深圳的住宅建筑曾一次次挑戰(zhàn)天空的極限。

京基璟悅府以77層的高度聳立于深圳灣，更像是一座豎向的“混凝土森林”；京基天宸府以75層緊隨其后，兩棟樓并肩而立，仿佛在無聲詮釋著“高度內(nèi)卷”。

深業(yè)世紀(jì)山谷以69層的高度“低調(diào)”融入天際線；而最具想象力的要數(shù)綠景白石洲，規(guī)劃中的74層超高層住宅群，似乎決心將“往高處住”進(jìn)行到底。

然而，向天空擴(kuò)張的代價(jià)是巨大的。

超高層住宅存在先天缺陷：得房率低、車位緊張、梯戶比高。此外，消防隱患更是如懸頂之劍。

2024年12月，南山區(qū)一超高層小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，消防救援人員出動(dòng)了101米超高層消防車、登高云梯，但仍造成1人死亡。

深圳灣最火熱的地塊上最近有一個(gè)正在崛起的項(xiàng)目——深圳灣澐璽。

項(xiàng)目于去年12月由華潤+中海聯(lián)合體歷經(jīng)295輪激烈舉牌，以185.12億元總價(jià)斬獲，地塊溢價(jià)率46.3%，樓面價(jià)高達(dá)70388元/㎡。

這一總價(jià)刷新了深圳涉宅地塊成交總價(jià)紀(jì)錄，成為去年深圳當(dāng)之無愧的“地王”。

地塊規(guī)劃由五座150-250米的塔樓組成，其中1棟公寓250米，4棟住宅分別為150米、200米、200米、240米。

項(xiàng)目首推的北地塊1、2棟，4-38層為一層4戶，只有40層以上才改善為一層3戶，目前透露的折后均價(jià)在每平方米15萬至22萬元之間。

推廣文案中將深圳灣澐璽稱為——“深圳灣最后的超高層豪宅”。

大嘴一直對(duì)超高層住宅嗤之以鼻。大嘴認(rèn)為真正的豪宅不是離天空更近，而是離塵囂更遠(yuǎn)；不是俯瞰眾生，而是安頓自我；不是財(cái)富的炫耀，而是生活的尊嚴(yán)。

真正的豪宅，從來不需要用高度來證明自己。

以深圳灣澐璽所代表的超高層豪宅模式，隱藏著諸多先天缺陷。

首先，高密度成為首要問題。容積率高達(dá)7.59，5棟超高層塔樓規(guī)劃約601套住宅，加上7萬㎡商務(wù)公寓，整體居住密度驚人。

其次，消防救援能力不足是超高層住宅的致命隱患。國內(nèi)消防云梯普遍只能到50米，極少數(shù)城市才配備百米級(jí)云梯。這意味著超高層一旦發(fā)生火災(zāi)，外部救援將面臨巨大困難。

再次，超高層住宅隨建筑年齡增長，外立面維護(hù)、電梯更換、管道維修等成本將日益高昂，這些最終都將轉(zhuǎn)化為業(yè)主的持有成本，成為不斷膨脹的“負(fù)資產(chǎn)”。

短期環(huán)境方面，深圳后?？偛炕噩F(xiàn)階段工地密集，噪音與粉塵污染不可避免。

流動(dòng)性方面，深圳2000萬以上豪宅去化周期已達(dá)18個(gè)月，澐璽主力戶型總價(jià)均在2000萬以上，后期流動(dòng)性可想而知。

而隨著80米“限高令”的落地，未來深圳住宅市場(chǎng)將面臨根本性轉(zhuǎn)變。

未來的深圳新房可能會(huì)更貴、更小、推出節(jié)奏更慢，但每一棟建筑，都將在更安全、舒適、合理的標(biāo)準(zhǔn)下誕生。

深圳住宅的“高度競(jìng)賽”已然落幕，那些已建成或獲批的摩天住宅，將成為這座城市最后的高空遺產(chǎn)。

走在今天的深圳街頭，仰望那些聳入云端的住宅塔樓，我們不得不感嘆：以后確實(shí)不可能再有這么高的“豪宅”了。

深圳灣澐璽自稱“最后的超高層豪宅”，聽起來有點(diǎn)悲壯，說起來又好像是絕世孤品。

在大嘴看來，當(dāng)“限高令”為摩天住宅畫上休止符，這批頂著“絕版”光環(huán)的樓盤，與其說是藏品，孤品，不如說是擊鼓傳花的最后一棒。

那些花費(fèi)幾千萬買下的，不是“灣景尊邸”，而是深圳城市化進(jìn)程中最后一批“高空遺產(chǎn)”——既逃不過老去的宿命，也躲不過政策的清醒。

當(dāng)高度成為唯一的賣點(diǎn)，豪宅也就成了皇帝的新裝。

限高令不是限制，而是回歸；不是倒退，而是進(jìn)步。那些還在為“住得高”買單的人，或許從未意識(shí)到：真正稀缺的，從來不是天空，而是土地；不是視野，而是生活。

所以，別被“最后”二字迷惑。那不是榮譽(yù)，是預(yù)警；不是機(jī)遇，是終局。

若干年后，當(dāng)這批“絕版超高層”淪為城市更新的難題、消防演練的重點(diǎn)、維修基金的黑洞。

今天的業(yè)主，或許就成了那一批被時(shí)代與資本共同選中的最后一批韭菜。