前幾天有個(gè)廣州的中介朋友打電話給我，語(yǔ)氣很激動(dòng)。

“哥競(jìng)自持房子現(xiàn)在也能賣了！以前這種‘死貨’根本出不去手，現(xiàn)在要變現(xiàn)，終于有戲了！”

我一愣趕緊上網(wǎng)一查——還真不是空穴來風(fēng)。

9月23日廣州官方發(fā)布通知，對(duì)“競(jìng)自持”房產(chǎn)在特定區(qū)域、滿足一定條件的前提下可以轉(zhuǎn)為可售商品房

這下好了，原本鎖死的資產(chǎn)可以賣錢了。

那么問題來了：

什么是“競(jìng)自持”？

為啥以前不能賣？

為什么現(xiàn)在突然可以了？

會(huì)不會(huì)砸盤，影響房?jī)r(jià)？

這背后樓市到底在醞釀什么？

咱們今天就一口氣講清楚。

一、什么是“競(jìng)自持”？一聽名字就很“擰巴”

如果你第一次聽說這個(gè)詞，別怕，我們換個(gè)說法你就懂了。

你還記得過去那些土地拍賣嗎？

開發(fā)商為了搶地，瘋狂舉牌，地價(jià)越炒越高。

為了降溫政府就出招了：

土地拍到最高限價(jià)后，不再比誰出價(jià)高，而是看誰愿意多自留一部分房子只租不賣

這就叫“競(jìng)自持”。

比如某塊地限價(jià)10億，大家都出到頂了，那就比誰自持得多。

你說我自持20%，他喊出30%，你想拿地就得出個(gè)更高的“自持比例”。

這類“自持房”開發(fā)完了只能租不能賣，開發(fā)商拿來做長(zhǎng)租公寓、辦公樓等運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。

說白了是防止你高價(jià)拿地后炒房賺錢。

但問題也來了……

二、現(xiàn)在市場(chǎng)變了，“自持房”成了開發(fā)商的燙手山芋

這幾年大家都看到了房地產(chǎn)從高光走進(jìn)了“寒冬”。

開發(fā)商爆雷、房子賣不動(dòng)、回款難、負(fù)債高。

而這些“自持房”就像卡在喉嚨里的刺：

租金回報(bào)低，還得自己運(yùn)營(yíng)；

市場(chǎng)租金還在跌，持有成本越來越高；

拿不出去抵押、不能賣錢，簡(jiǎn)直就是負(fù)資產(chǎn)

有些項(xiàng)目地段還不錯(cuò)，但因?yàn)橛懈?jìng)自持比例，開發(fā)商根本無法正常運(yùn)作，現(xiàn)金流被死死卡住。

你說難不難？

所以這次廣州的松綁政策，其實(shí)就是給開發(fā)商松綁，幫他們把“死房子”變現(xiàn)

三、這次松綁，能賣的房子有哪些？

別急，這次政策不是說“所有競(jìng)自持房都能賣”。

而是有兩個(gè)門檻：

區(qū)域門檻：只有“去化周期在18個(gè)月以內(nèi)”的區(qū)域才能轉(zhuǎn)為可售。

條件門檻：房子要達(dá)到相關(guān)要求，比如規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、配套等。

按照中原地產(chǎn)的說法，目前廣州全市一手住宅去化周期約21.1個(gè)月，整體偏高。

但也不是沒有希望，像海珠、荔灣、白云這三大區(qū)域，目前是低于18個(gè)月的，意味著這批區(qū)域內(nèi)的競(jìng)自持項(xiàng)目有機(jī)會(huì)出清！

量不大但對(duì)開發(fā)商來說是一場(chǎng)久旱逢甘霖。

四、有人擔(dān)心：這批房子放出來，會(huì)不會(huì)砸盤？

答案是不會(huì)大砸，但會(huì)增加局部供應(yīng)彈性

為什么？

競(jìng)自持項(xiàng)目的總量并不大，過去幾年這種拿地模式本來就不多；

放開的區(qū)域有限，不是全市一窩蜂出貨；

房子能賣不代表就馬上會(huì)賣。

開發(fā)商也會(huì)看價(jià)格、節(jié)奏，不會(huì)“跳樓式清盤”。

所以說它是“托市”也對(duì)，說它是“局部回血”也沒錯(cuò)。

對(duì)普通購(gòu)房者來說，這類房源其實(shí)不一定便宜，但可能地段好、品質(zhì)高、運(yùn)營(yíng)成熟，值得關(guān)注。

五、廣州樓市真的在回暖嗎？看數(shù)據(jù)才知道真相

政策放松是一回事，市場(chǎng)怎么走是另一回事。

先來看成交量：

2025年1-8月廣州新房賣了41194套，同比增長(zhǎng)7%

二手房成交73901套，同比增長(zhǎng)7%

看上去是漲了，但你再看看價(jià)格：

新房?jī)r(jià)格同比下跌4.3%

二手房?jī)r(jià)格同比下跌6.2%

很明顯這是在“以價(jià)換量”

房子是賣得多了，但靠的是降價(jià)，不是真正的全面復(fù)蘇。

就像中介圈里說的：“成交是成交了，但每套都?xì)r(jià)三輪以上。”

六、這類政策松綁，釋放了什么信號(hào)？

其實(shí)這已經(jīng)不是廣州第一次出手了。

從放開限購(gòu)到認(rèn)房不認(rèn)貸，再到現(xiàn)在的“競(jìng)自持房可售”，一連串動(dòng)作背后，就是一句話：現(xiàn)在不是防房?jī)r(jià)漲，而是防房企死。

政策邏輯已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)向了，從“打擊炒房”變成“托底去庫(kù)存”。

這也標(biāo)志著樓市正式進(jìn)入買方市場(chǎng)——你有需求、你有資金，你就是市場(chǎng)的主導(dǎo)者。

開發(fā)商、政府、銀行，都會(huì)圍著你轉(zhuǎn)。

競(jìng)自持房子的放開并不會(huì)直接改變樓市的大方向，但卻是一個(gè)很有象征意義的動(dòng)作。

它釋放出的信號(hào)很明確：

市場(chǎng)正在嘗試“盤活沉睡資產(chǎn)”

政策底線正在一步步探出真實(shí)邊界

真正的機(jī)會(huì)不是等房?jī)r(jià)反彈，而是政策不斷松綁的時(shí)候，別人還沒反應(yīng)過來，你先出手了。

對(duì)于自住客來說，也許不必著急，但可以留意一些優(yōu)質(zhì)競(jìng)自持項(xiàng)目，看有沒有漏可撿；

對(duì)于投資客來說，這類房源可能會(huì)成為新的套利窗口；

對(duì)于開發(fā)商來說這是一次“回血窗口”；

而對(duì)于市場(chǎng)本身這是一劑試圖穩(wěn)住信心的“活血藥”。

買房這事最終看的從來不是政策，而是人心。

而人心要的從來都是確定性。