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上周，圍繞好房子如何解決“人與狗”矛盾，我們閑聊西安雨天，地庫遛狗，狗尿車輪的話題，引發(fā)大家很多討論。

此前鏈接：

相較于人與狗的小概率事件，西安新建小區(qū)里，更大的痛點，是圍繞人與驢出現(xiàn)的，即電驢停車難，不是個例，而是普遍存在。

一個好房子，到底是豪華會所實用頻次高，還是電驢車位頻次高，答案不言而喻。

明明是大眾痛點，為什么多年沒有解決方案？

接娃必備

前陣子，高新天地源云水天境的的業(yè)主不淡定了，早上起床，發(fā)現(xiàn)自己的電動車電瓶丟了，陸續(xù)統(tǒng)計后，有七輛遭遇賊手。

譴責的同時，大家更揪心的是電動車在哪兒停的問題，雖規(guī)劃停車位，但相比小區(qū)戶數(shù)，數(shù)量遠遠不夠。

放眼西安，這絕不是一個小區(qū)的問題，諸如天地源這樣的新建小區(qū)，汽車車位夠，電驢車位不足的，不是個例。

作為國民級交通工具，截至2024年5月，西安市登記上牌的電動自行車保有量約376萬，如果算上未掛牌的和電摩，總量近500萬輛，相當于2個人就有1輛，占比近50%。

汽車還好，雖然車位仍然緊張，但新建小區(qū)，普遍車位配比充足，而電動車的停車處境就不太友好了，用見縫插針形容并不過分。

好房子既是好住的房子，如此龐大的電動車現(xiàn)狀，無地停放，也是交付入住后，不小的困擾。

有人說，既然是高端小區(qū)，大家都開車就好，這就屬于典型的缺乏生活經驗，要知道，即便是首富之子，王思聰?shù)耐＼噲隼铮?保時捷918，蘭博基尼大牛，賓利慕尚旁邊，還有一輛國產的小牛電動車。

在中國，騎不騎電動車，不是實力問題，而是需求問題，在西安，更是如此，無論你住高新大平層，還是曲江小別墅，你都離不開一輛綠駒，愛瑪，雅迪，九號或小牛。

壹

接送孩子的上學利器

這是一個龐大的群體，在不少家庭里，甚至需要專職，且近300天，風雨無阻，一天兩趟，那就是接送孩子上下學。

我小時候，父母忙于工作，都是自己和同學步行上學，但在當下，由于小區(qū)距離學校遠，且動輒學校幾千學生的現(xiàn)狀，讓接孩子成為多數(shù)家庭的日常課程。

說走就走，停車便利，不怕堵車的電驢成為最佳選擇，且種類涵蓋兩輪，三輪，老頭樂等多種樣式，接娃專用四個字，更成為流行符號。

不騎電動車，咋送娃，尤其是冬季賴床，又怕遲到的娃，因此無論是曲江一中，鐵一陸港，還是高新四校，早上八點，下午六點，校門口都是龐大的電驢大軍。

貳

打工人短距通勤神器

第二個龐大的使用群體，是無數(shù)朝九晚五的打工人，尤其在5公里通勤內，地鐵不便，開車太堵，公交太擠的情況下，有人選擇摩托，有人選擇電摩，更多人選擇電動車，主打一個快，省時間。

同樣的用途，還出現(xiàn)在日常居家場景里，超市一公里外，走路20分鐘，電驢5分鐘，騎不騎，取快遞800米，騎不騎，作為5公里短途通勤的神器，目前沒有替代方案。

更別說龐大的外賣，快遞，跑腿群體，幾乎就是必備工具，尤其是房子對外出租的小區(qū)，但凡租客跑個外賣，送個快遞，電驢更是標配。

叁

對沖開車成本的工具

最后是消費降級后，開車變電驢的群體，過去收入上行，養(yǎng)車成本不是事，如今降薪裁員后，算不過來賬，家里，單位雙向停車費，每月油費，洗車養(yǎng)護，違章罰款，保險等，不敢算，不敢算。

干脆車停地庫，電摩出行，過去開車時總痛罵路上亂竄的電動車，如今打不過就加入，每月省下的2000塊養(yǎng)車成本，干點啥不行。

接送孩子，短距通勤，外賣標配，三個場景，幾乎覆蓋各個收入群體的需求，因此，電動車不會退出歷史舞臺，反而就是西安人生活日常，這種需求下，電驢在小區(qū)，該怎么停？

停車現(xiàn)狀

如此龐大的使用群體，必然會誕生諸多問題，比如停放問題，充電問題，防盜問題，這里面最被重視，且解決最好的，是電動車上樓充電。

在過去很長的時間里，電動車上樓充電現(xiàn)象，遍布在西安多個小區(qū)，常常新聞里就會爆出，評論區(qū)一片譴責，然后警示告知，循環(huán)往復。

大家都知道上樓充電不對，但樓下沒地停，沒地充的痛點卻無法解決，只禁止不解決的結果，就是禁止無效。

2024年二月，南京雨花臺區(qū)明尚西苑小區(qū)電動車起火，事件已造成15人不幸遇難，44人受傷，這件事后，西安電動車上樓充電的管理，變得嚴格很多。

月底，消防就出臺電動自行車違規(guī)停放、充電行為的法律責任通告，按情節(jié)輕重，分為罰款，拘留，拘役或有期徒刑，對物業(yè)的要求，消防檢查等也變得更加嚴格。

相比較單純的號召，勸解，實打實的法律依據和處罰，顯然更具效果，這以后，西安電動車上樓充電現(xiàn)象少了很多。

但短期堵住了，百萬量龐大的充電和停放如何解決，才是問題關鍵，就我的觀察，是如下現(xiàn)狀：

1、老舊小區(qū)里，不少小區(qū)改造綠化，騰讓空地，開始建設電動車充電樁，數(shù)量有多有少，但多數(shù)人已經養(yǎng)成習慣，至少停車，充電矛盾不像過去那么激烈。

2、次新房二手小區(qū)，物業(yè)也在補充新建充電樁子，緩解充電矛盾，比如大家常見的天天充電，而停車問題，還是自由發(fā)展，尤其是人車不分流的小區(qū)里，樓棟門口，廣場前，或隨意，或整齊，都是停放的電動車。

3、新建小區(qū)里，雖然沒有強制要求配建電動車棚么，但有的開發(fā)商腦子轉得快，基本都在小區(qū)商鋪外圍，建設非機動車停車位，有的還作為交付的重點，增加雨棚，劃定停車位，增加攝像頭等。

雖然有，但結合戶數(shù)，是多少的配建比例，到底夠不夠用，其實并沒有統(tǒng)一標準，不少就淪為形式，業(yè)主入住后開始搶車位，這是多數(shù)新建小區(qū)現(xiàn)狀。

4、而在更新的在售新房里，開發(fā)商的宣傳重點仍是大門，會所，外立面，泳池，健身房，瑜伽室，這樣更加利于新房銷售的牌面，至于入住后，電動車停那里，并沒有特別關注。

房子是業(yè)主住，問題是物業(yè)解決，但巧婦難為無米之炊，前期開發(fā)商不預留場地，物業(yè)想解決，也是有心無力，只能勉強維護，最終圍繞電動車，停車，充電，又會成為業(yè)主和物業(yè)的矛盾。

停在地庫，買車位的業(yè)主反對，停在商鋪門前，買商鋪的房東反對，停在小區(qū)里，大家都反對，因為人車不分流，擔心安全問題，人人都有問題，人人都無法解決。

問題根源

根源還得從小區(qū)的最初設計著手，即誰掏錢，誰買單，誰使用，誰受益，開發(fā)商用現(xiàn)金土拍，每一寸面積都是成本，畢竟沒有強制要求配建電動車停車棚要求。

今年的五月，西安明確新建公共建筑、公共場所及住宅小區(qū)等應當按照有關規(guī)定和標準，規(guī)劃和配套建設電動自行車集中停放場所和充（換）電設施設備。

住建部門負責電動自行車集中停放場所和充電設施建設工程的監(jiān)督管理，指導、督促物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定做好物業(yè)服務區(qū)域內電動自行車停放、充電管理。

但具體怎么建，多大的小區(qū)建多少，是免費建設，還是后期可以有償轉手，流通，至今沒有統(tǒng)一規(guī)定。

這就如同一個老小區(qū)壓根沒有規(guī)劃地庫，但小區(qū)半數(shù)人開車，物業(yè)擠出了50個 公共車位一樣，最終的結果，要么抽簽，要么先到先得，結果是，小區(qū)搶車位，矛盾加劇。

全國范圍內，北京則出臺了新建居住項目，電動自行車車位配建標準，核心區(qū)戶數(shù)配比0.65，最低0.5，且充電設施不小于電動車總數(shù)的50%，單輛電動車面積按2㎡計算。

同時，原則上在地上停放，相關建筑面積可不計入容積率，相關用地總面積不超過綠地總面積30%的，可納入綠地率核算。

相當于給開發(fā)商明確了建設標準和依據，以1000戶的中型小區(qū)為例，電動停車的配建要求至少650個，充電設施至少一半，規(guī)劃面積約1300㎡。

反觀當下，開發(fā)商在小區(qū)里每一平米，都是計算容積率，卻嚴格報規(guī)，規(guī)范政策不改，憑空建設千平的電動車棚，本質上就算違建，這個根源，導致了明知停車難，但無法解決。

地產是政策產物，建設規(guī)范影響住宅形態(tài)，就如同五年前規(guī)范收緊贈送，導致新房沒陽臺，五年后規(guī)范放開，新房超大露臺，負數(shù)公攤一樣，小區(qū)電動車停車位，如何規(guī)劃設計，報規(guī)計容，也需要規(guī)范支持。

對開發(fā)商而言，大門，會所，外立面，負公攤的比拼，始終是有盡頭的，既然買房的都是自住，處理好業(yè)主遛狗難題，電動車停放充電難題，這些根本的痛點，也能俘獲業(yè)主好感，收獲業(yè)績。

所謂房子的高端，絕對不止是好看，更要好用，是住在這里的人覺得房子蓋的好，住的舒服，而不是別人覺得好，自己業(yè)主天天因為漏水，隔音遛狗，電動車停放和物業(yè)掰扯。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

（一對一私付費咨詢報名）

好房子是深入人心，是住五年，十年，都能被叫做經典的，而不是高周邊，標準化，不考慮業(yè)主習慣，只追求展示效果的營銷道具。

且越是高端的小區(qū)，越要洞悉人性，關注需求，而非刻意制造所謂高端氛圍，比如高端業(yè)主，就要在地下室抽雪茄，高端業(yè)主，就要在沒有廚房的私宴廳接待朋友，高端業(yè)主，就要在小區(qū)里和鄰居在泳池赤身相對。

以人為本

西安人從貧窮變富裕了，西安的房子從普通變豪宅了，西安人也從單純面子追求變?yōu)殛P注里子了，但西安賣房子的套路，卻越來越不接地氣，不說人話了。

難道買新房的業(yè)主，真成仙了，不食人間煙火，沒有吃喝拉撒，不遛狗，不接娃，不買菜，不取快遞了？天天就在房子里，對著大落地窗，歲月靜好？

到底什么是好房子，這個長久命題，大家都該好好想想，評論區(qū)聊聊，你有電驢嗎，停在那里？

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作者：不知火

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