石溪村舊改塵埃落定，佳兆業(yè)驚險留牌桌。

10月16日，廣州市海珠區(qū)政府一紙批復(fù)，為一場持續(xù)多年的舊改長跑按下了啟動鍵。

《廣州市海珠區(qū)石溪村城中村改造項(xiàng)目實(shí)施方案》正式獲批，項(xiàng)目改造成本高達(dá)198.18億元，復(fù)建安置資金總額162.45億元。

這意味著，曾被流動性危機(jī)籠罩的佳兆業(yè)集團(tuán)，如今再度被確認(rèn)為這個巨無霸舊改項(xiàng)目的實(shí)施主體。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，這個近乎“天文數(shù)字”的投資項(xiàng)目，既可能是佳兆業(yè)逆風(fēng)翻盤的救命稻草，也可能成為壓垮它的最后一根稻草。

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曲折歷程，十六年舊改長征

石溪村舊改是一場歷時十六年的漫長馬拉松。

項(xiàng)目最早于2009年便已經(jīng)提出，但直到八年后的2017年，該項(xiàng)目才被納入廣州市城市更新計劃。

2020年是項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，《石溪片區(qū)策劃方案》通過廣州市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小區(qū)會議審議。

同年年底，石溪村宣布公開招標(biāo)舊村改造合作企業(yè)，要求企業(yè)總資產(chǎn)不低于300億元，凈資產(chǎn)不低于100億元。

最終，廣東佳紅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（佳兆業(yè)持股55%，廣州紅八方集團(tuán)持股45%）以89.87% 的同意率中標(biāo)，當(dāng)時計劃的投資額約為176.99億元。

然而，2021年底佳兆業(yè)集團(tuán)陷入流動性危機(jī)，項(xiàng)目的進(jìn)程卡在了實(shí)施方案審批這一關(guān)。

這個被寄予厚望的海珠區(qū)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，就此按下暫停鍵。

因此，如今舊改重新啟動，很多人關(guān)心的問題便是石溪舊改是否會“換主”。

其實(shí)，此前在市場多次傳出“石溪村將更換合作企業(yè)”的消息后，最終結(jié)局卻出乎許多人意料。

2023年7月，石溪村曾召開會議討論項(xiàng)目進(jìn)展、引進(jìn)國企央企的工作情況以及直接清退廣東佳紅面臨的問題及風(fēng)險。

據(jù)業(yè)內(nèi)消息，廣州本地國企曾有意接手該項(xiàng)目，但最終沒有落實(shí)。

隨著方案批復(fù)，懸念終于揭曉——項(xiàng)目采取全面改造方式，以石溪經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社為改造主體，由廣東佳紅作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)具體的實(shí)施工作。

這意味著，佳兆業(yè)成功保住了在這個198億舊改項(xiàng)目中的席位。

對于佳兆業(yè)而言，這無疑是一場艱難的勝利。在多數(shù)舊改項(xiàng)目紛紛轉(zhuǎn)向國企央企操盤的背景下，佳兆業(yè)能夠留守牌桌，實(shí)屬不易。

但從另一方面看，區(qū)政府在批復(fù)中設(shè)置了嚴(yán)格條款——如實(shí)際改造成本超出198.18億元，實(shí)施主體需自行承擔(dān)超出部分的資金，政府不再安排融資面積。

這表明政府對項(xiàng)目成本有著嚴(yán)格控制，同時也倒逼實(shí)施主體進(jìn)行精細(xì)化的資金規(guī)劃。

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資金難題，198億的沉重負(fù)擔(dān)

擺在佳兆業(yè)面前最現(xiàn)實(shí)的問題，是如何籌措近200億元的巨額資金。

佳兆業(yè)目前的財務(wù)狀況，令人擔(dān)憂。

今年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總收入37億元，同比下降31.8%，虧損100.97億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)余僅約7.5億元。

與此同時，負(fù)責(zé)石溪村舊改的廣東佳紅公司自身也問題纏身。

據(jù)悉，廣東佳紅兩位股東所持的股權(quán)都已出質(zhì)給銀行，總數(shù)額為5.1億元，目前均已被凍結(jié)。廣東佳紅的法定代表人陳燕坤也被限制高消費(fèi)，涉案總金額約4.9億元。

面對如此巨大的資金缺口，佳兆業(yè)將如何應(yīng)對？

有消息透露，佳兆業(yè)目前與商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)均有密切溝通，將積極籌措資金推動石溪村項(xiàng)目。

但也有人認(rèn)為，引入強(qiáng)援可能是一個更現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng)。

8月份，佳兆業(yè)集團(tuán)與中信城開就深圳舊改項(xiàng)目福田佳園簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方擬組建聯(lián)合工作團(tuán)隊，以“共同管理”模式推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。

還有另一種可能是申請城市更新專項(xiàng)債或?qū)ｍ?xiàng)借款。

今年上半年，佳兆業(yè)集團(tuán)在廣州的白云佳兆業(yè)城市廣場已復(fù)工，一期回遷房計劃年內(nèi)完工交付，就是在區(qū)政府協(xié)調(diào)下，銀行提供了融資支持。

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債務(wù)重組，喘息空間與經(jīng)營困境

佳兆業(yè)并非完全沒有好消息。

9月15日，該公司宣布其境外債務(wù)重組所有條件均已達(dá)成，重組方案生效后，將實(shí)現(xiàn)削債規(guī)模約86億美元，債務(wù)期限平均展期5年，公司在2027年底前無剛性還本壓力。

這為佳兆業(yè)提供了寶貴的喘息空間。

但問題是，償債壓力減輕了，經(jīng)營數(shù)據(jù)卻沒有明顯改善。上半年37億元的總收入，對比198億元的舊改投資，猶如杯水車薪。

更何況，截至6月底，佳兆業(yè)集團(tuán)仍有超百個、總占地面積約3100萬平方米的城市更新項(xiàng)目尚未納入土地儲備。

這些項(xiàng)目都需要持續(xù)的資金投入。石溪村項(xiàng)目體量之大，令其資金問題更加突出。

改造范圍總用地面積為101.44公頃，改造范圍內(nèi)規(guī)劃總計容建筑面積284.45萬平方米，融資區(qū)計容建筑面積為99.09萬平方米。

項(xiàng)目將分四期實(shí)施，每一期改造中，復(fù)建安置房、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施都應(yīng)先于融資區(qū)完成建設(shè)。

這意味著，在項(xiàng)目未能形成自身造血能力前，佳兆業(yè)需要持續(xù)投入大量資金。

198億的舊改棋子落下，佳兆業(yè)面前擺著一盤未結(jié)束的棋局。

石溪村改造后，將建成284.45萬平方米的建筑體量，包含住宅、商業(yè)、教育等多元配套。

但對于佳兆業(yè)而言，資金能否跟上，才是決定其能否笑到最后的關(guān)鍵。

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