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以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號

關(guān)注“北京房姐” 公眾號，進(jìn)行提問，有問必答，全程指導(dǎo)買房

萬柳被玉泉路碾壓？

收到一個粉絲的來信，讓我陷入了深深地沉思…

房姐，萬柳現(xiàn)在可以買了嗎？家住歐洲公館，孩子明年上小學(xué)，考慮三小，關(guān)注萬柳已經(jīng)兩年了，遲遲沒出手，不確定現(xiàn)在是否可以買，很難抉擇，最近家里一直在為這件事情來回商討，畢竟孩子要上學(xué)了，但確實(shí)非常的擔(dān)心，前來請教。

我看到這條消息的時(shí)候，讓助理整理了最近的成交數(shù)據(jù)，看完數(shù)據(jù)我也震驚了——堂堂萬柳，居然在某些指標(biāo)上被玉泉路的一個盤給碾壓了！

這不科學(xué)啊！

先說說讓我破局的數(shù)據(jù)，玉泉路的恒盛歐洲公館，今年的成交價(jià)居然高于萬柳某個別小區(qū)，更讓人意外的是，這個小區(qū)的成交價(jià)這幾年幾乎沒變化，百思不得其解…

萬柳被多少人譽(yù)為的宇宙中心，海淀學(xué)區(qū)的扛把子，中關(guān)村三小超級牛小，論配套，商場、地鐵，論地段西三環(huán)半，去哪都是一腳油門的事，自然資源也就更不用說了，我家老公都是經(jīng)常跑步去頤和園的，這么多明顯的優(yōu)勢，怎么會輸給區(qū)區(qū)一個玉泉路的盤？

仔細(xì)想想，其實(shí)一切都是有跡可循的，歐洲公館雖然位置不如萬柳，但勝在品質(zhì)還不錯，名氣不大，熱度也不高，所以沒有被哄抬房價(jià)的歷史背景，都是踏踏實(shí)實(shí)買來自住的，掛牌量不高，交易也不頻繁，大部分人買來會一直住下去，所以不存在砸盤的現(xiàn)象。

萬柳呢，有一說一，之前的熱度確實(shí)有點(diǎn)太高了，前幾年學(xué)區(qū)房炒得最瘋的時(shí)候，萬柳的房價(jià)被推到了一個不太合理的高度，那時(shí)候家長們?yōu)榱撕⒆由蠈W(xué)，什么價(jià)都敢接，學(xué)區(qū)溢價(jià)嚴(yán)重得離譜，后來政策一收緊，這部分溢價(jià)自然就擠破了。

其次，產(chǎn)品老齡化的問題越來越明顯，萬柳很多房子都是2000年初期建的，房齡普遍在20年以上，電梯老化、管道老化、小區(qū)設(shè)施跟不上，住起來確實(shí)不如新盤舒服，現(xiàn)在的購房者，特別是改善型客戶，對居住品質(zhì)的要求越來越高，不是說有個學(xué)區(qū)就能一俊遮百丑的。

再來說說少子化的問題，現(xiàn)在年輕人生孩子的意愿越來越低，就算生了也多是一個，對學(xué)區(qū)房的剛性需求是有一定影響的，以前一個小區(qū)里到處都是推著嬰兒車的年輕夫妻，現(xiàn)在你看看，老年人越來越多，嬰幼兒明顯減少。

潮水褪去，誰在裸泳，一目了然！

歐洲公館這種定位相對務(wù)實(shí)的項(xiàng)目，市場激情高昂的時(shí)候，這里也沒有亢奮過，反而因?yàn)閮r(jià)格合理、產(chǎn)品過硬，在市場低迷期展現(xiàn)出了韌性，這個邏輯一下就很清晰了。

那么，萬柳到底可以買了嗎？

第一是政策層面的轉(zhuǎn)向信號，現(xiàn)在房地產(chǎn)政策還在調(diào)整期，什么時(shí)候政策底真正確立，市場信心什么時(shí)候才能恢復(fù)，萬柳作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有學(xué)區(qū)屬性，政策一旦松動，反彈也會比較明顯。

第二是市場預(yù)期的觸底?，F(xiàn)在很多人還在觀望，等到大家普遍認(rèn)為"差不多了"、"該買了"的時(shí)候，那就是轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

但話說回來，萬柳的基本面優(yōu)勢還是在那里擺著的，哪怕不是為了學(xué)區(qū)，純粹為了自住改善，萬柳依然是個不錯的選擇，畢竟地段好、配套成熟、居住氛圍也不錯，更重要的是萬柳現(xiàn)在快要die出性價(jià)比了，對于真正的自住需求來說，這些都是實(shí)實(shí)在在的價(jià)值，性價(jià)比正在回歸。

所以，我給出的建議，如果為了自住可以再等等時(shí)機(jī)，為了孩子上學(xué)買個占坑的先上車，得讓孩子有學(xué)上。

非常感謝這位粉絲提出的問題，否則我真的沒特別關(guān)注到歐洲公館這個小區(qū)居然如此逆其道而行，應(yīng)了那句話，每一輪市場背后的邏輯都不同！

房地產(chǎn)市場從來不缺故事，缺的是看透故事背后邏輯的眼光，萬柳和玉泉路的這場"對決"，其實(shí)反映的是整個購房需求畫像的變遷和洗牌，過去的很多觀點(diǎn)被顛覆了！

走老路，確實(shí)到不了新的地方了！

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