大家好，這里是樓花網(wǎng)。

近日，通州九棵樹板塊新宅地公示，核心指標(biāo)清晰：

• 位置：通州九棵樹街道，東至云景里南區(qū)，西至云景西里，南至孫王場(chǎng)，北至云景北大街
• 規(guī)模：占地3.32公頃，地上建面6.24萬㎡
• 規(guī)劃：容積率2.0，限高36米（局部45米），預(yù)計(jì)建設(shè)15層以內(nèi)小高層
• 房源：預(yù)計(jì)推出500余套，戶型120-130㎡剛改產(chǎn)品
• 房?jī)r(jià)：周邊新盤均價(jià)5.7萬/㎡左右，本地塊預(yù)計(jì)持平

一、配套規(guī)劃：小型配套齊全，居住便利性高

地塊需配建多項(xiàng)設(shè)施，提升社區(qū)便利度：

• 1條9米寬內(nèi)部街坊路
• 1處配電室+1座分布式能源站（400㎡）
• 1座中低壓調(diào)壓箱+1座有線電視機(jī)房（30㎡）+1座電信機(jī)房（50㎡）這些配套雖小，但覆蓋了能源、通信等生活基礎(chǔ)需求。

二、地段價(jià)值：成熟居住區(qū)，地鐵+配套雙全

• 交通：臨近地鐵1號(hào)線八通線梨園站，東五環(huán)-東六環(huán)之間
• 商業(yè)：領(lǐng)展廣場(chǎng)、貴友大廈等成熟商業(yè)環(huán)繞
• 教育：史家小學(xué)通州分校等教育資源
• 醫(yī)療：新華醫(yī)院提供服務(wù)
• 生態(tài)：梨園主題公園、通州云景公園等多處綠地

三、市場(chǎng)參考：周邊新盤去化緩慢，競(jìng)爭(zhēng)激烈

• 招商·云璟攬閱：367套房，網(wǎng)簽247套，均價(jià)5.78萬/㎡
• 中鐵建·花語璟云：158套房，網(wǎng)簽24套，均價(jià)5.77萬/㎡
• 二手房參考：周邊老小區(qū)掛牌價(jià)約3萬/㎡，價(jià)差明顯

四、歷史回顧：板塊土拍曾現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)

今年4月29日，中鐵建歷經(jīng)215輪競(jìng)拍，以21.94%溢價(jià)拿下相鄰地塊，創(chuàng)今年北京土拍溢價(jià)紀(jì)錄。

此次新地塊入市，能否再現(xiàn)搶地盛況，值得關(guān)注。

總結(jié)：

梨園新地塊素質(zhì)均衡，地處成熟片區(qū)，但面臨周邊新盤去化慢、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境。

其出讓結(jié)果將成為檢驗(yàn)通州樓市熱度的試金石——是再現(xiàn)215輪瘋搶，還是理性底價(jià)成交？

我們拭目以待。