正處于各種風波中的萬科，出手拿地了。

10月22日這天，萬科在成都、徐州拿地。

實際上，對于目前的萬科而言，要想走出困境，依靠新增優(yōu)質項目實現(xiàn)滾動開發(fā)是必不可少的。

萬科最大的底氣，實際上就是這些年所積累的品牌、經(jīng)驗，以及大家對萬科的認可度。

01

萬科在成都、徐州拿地

2025年10月22日，成都郫都區(qū)有2宗涉宅用地出讓，均由成都弘萬瑞博置業(yè)發(fā)展有限公司底價競得。

萬科通過成都萬合眾友企業(yè)管理有限公司持有成都弘萬瑞博置業(yè)51%的股份，郫都區(qū)國資菁弘投資集團持成都弘萬瑞博置業(yè)49%的股權。

當日，成都弘萬瑞博置業(yè)拿下的PD2025-13地塊、PD2025-14地塊均位于成都市郫都區(qū)犀浦街道，容積率均為1.5，成交價分別為4550元/㎡、4570元/㎡，凈用地面積分別為34321.59平方米、12017.38平方米，成交價分別為2.34億元、0.82億元，2宗地塊總成交金額為3.16億元。

除了在成都拿地之外，萬科當日還在徐州拿地。

徐州市自然資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，徐州萬達東C地塊出讓，建筑面積約5.33萬平方米，起始總價約2.13億元，起始樓面價約4000元/㎡，最終由萬科旗下徐州茗科企業(yè)管理有限公司以底價摘得。

雖然說此次在成都、徐州拿地，并不是萬科新拿地計劃實施的，而是之前已經(jīng)談好的，現(xiàn)在是按照計劃落實。

但是，一天之內在兩座城市拿地，依然引發(fā)了媒體對于萬科的關注，畢竟目前的萬科正處于各種風波之中。

關于萬科的各種風波，我們在此不做關注，將更多的關注點聚焦到地產(chǎn)企業(yè)這個角度。

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的標桿企業(yè)，從1988年開始涉足房地產(chǎn)開發(fā)，萬科在地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走過了37年時間。

這37年時間，萬科在地產(chǎn)領域也成為行業(yè)龍頭，也是中國首家銷售額過千億的房企。

巔峰時期的萬科，2020年銷售額超7000億元、凈利潤超過400億元，2021年排在《財富》世界500強第160位，2018年1月時萬科A市值曾經(jīng)達到4379.75億元，是創(chuàng)全球房企市值紀錄。

但如今，萬科出現(xiàn)的是巨虧，成為中國房企中的“虧損王”，萬科A的市值只剩下800多億元。

過去十年，萬科的經(jīng)歷也是中國房地產(chǎn)行業(yè)的一個縮影。

當我們如今看到萬科債務壓頂、凈利潤巨虧、高管動蕩的同時，不可否則的是萬科曾經(jīng)是整個地產(chǎn)行業(yè)的標桿，在規(guī)范化、專業(yè)化、人才培養(yǎng)等方面，都為整個行業(yè)起到了引領作用和巨大的貢獻。

站在今天來看，萬科的品牌優(yōu)勢、信用支撐優(yōu)勢等，依然存在。

而過去十年時間，從萬科的發(fā)展層面來講，萬科的兩大決策對于企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了重大影響，一個是多元化，一個是2018年之后的幾年大舉拿地。

2014年，萬科提出向城市配套服務商轉型，開始試水多元化業(yè)務，物流、冰雪、商業(yè)、教育、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)辦公等等。

但實際上，即使到2020年的巔峰時刻，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務在萬科營收中的占比依然高達90%，其它多元化業(yè)務攤子鋪的過大對營收貢獻有限，并且對資金流造成了過多消耗。

同時，早在2018年9月的時候萬科就喊出“活下去”，并宣布“收斂聚焦，穩(wěn)住基本盤”，但實際上其擴張步伐并未停下。在這一年不但通過收購太古冷鏈進入冷鏈行業(yè)，并聯(lián)合財團以數(shù)百億元私有化物流巨頭普洛斯。

2018年，萬科的拿地金額雖然已經(jīng)大幅小于2017年，但2018至2021年這4年時間，萬科每年拿地金額均保持在千億元以上，4年時間共計耗資5684億元拿地，這其中不乏“高價地”。

因此，2022年之后的這幾年，當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)市場急劇下滑的時候，萬科的壓力可想而知。

2022年、2023年萬科的權益拿地金額下降到400多億元，2024年在拿地力度上更是進一步收縮，全年權益拿地金額只有55.6億元。

大幅放緩拿地的背景之下，萬科主要在做的一件事實就是去庫存，盤活存量資源。

盤活存量資源，確實是萬科當下最重要的任務之一，但實際上站在地產(chǎn)行業(yè)的角度來講，僅靠存量是很難熬過去的。這不但會影響到接下來幾年的營收，更重要的是存量中好賣的項目陸續(xù)去化完畢之后，銷售困難、虧損的項目更是難上加難，從而進一步影響到企業(yè)的現(xiàn)金流和利潤。

因此，積極補充優(yōu)質產(chǎn)能項目，對于目前的萬科來講，就尤為重要。以新增投資帶動存量去化，從而盤活一些項目，這實際上也是大多數(shù)房企的選擇！

畢竟對于萬科來講，其在地產(chǎn)行業(yè)基本面的優(yōu)勢還在，依然穩(wěn)居第一梯隊之中，新拿地塊在開發(fā)能力方面不存在問題。

02

萬科在西安

萬科進入西安的時間是在2008年，第一個項目是南二環(huán)邊的萬科新地城，體量不大，只有11萬方。

這個項目，算是萬科在西安市場的試水。

從進入西安市場的時間來看，萬科基本是與龍湖、恒大、萬達等房企同一時間，4年后保利、華潤才進入西安，6年后招商蛇口才進入西安，9年后綠城才進入西安，10年后金茂才進入西安。

萬科在西安開始全面布局，實際上是2010年之后，長安、曲江等區(qū)域多個項目落地，2014年萬科以54億元的銷售額超過中海，首次坐上西安樓市房企銷售額頭把交椅。

成為西安房企NO.1之后，2014年、2015年西安市場低迷的這兩年，萬科在西安大舉抄底收購了多個項目，為后續(xù)業(yè)績的爆發(fā)奠定了基礎。2016年萬科成為西安第一家銷售額超百億的房企，2017年更是接近200億元……

西安萬科的轉折點，實際上是出現(xiàn)在2020年、2021年。

2020年、2021年這兩年，是西安樓市的高點，也是西安土地市場的高點。這兩年，萬科則連續(xù)在涇河新城、藍田、高陵、灃西新城等主城外圍區(qū)域拿地，并且有的項目體量較大、高溢價拿地。

但2022年開始，西安主城外圍市場急劇降溫，而萬科大量的土地儲備、項目分布在主城外圍區(qū)域，必然受到較大的影響。

從銷售額、銷售面積來看，萬科在西安依然處于TOP10中。過去十年時間里，西安僅有2家房企連續(xù)十年銷售額位居TOP10，其中一家就是萬科，從這一點也可以看出萬科在西安的地位。

這兩年，萬科在西安的業(yè)績，主要是靠萬科東望支撐。

從2022年開始，萬科東望已經(jīng)為西安萬科貢獻了超百億的銷售額，其中2022年以39.3億元位居西安全市單盤第6、2023年以60.1億元的銷售額位居西安全市單盤銷冠、2024年以32.9億元的銷售額位居西安全市第8，今年前9個月在貨量有限的情況之下銷售額依然達到了12.1億元、位居西安全市第15名。

照此計算，2023年、2024年、2025年1-9月，萬科東望分別貢獻了西安萬科業(yè)績的47.62%、39.98%、42.61%。

萬科東望的熱銷，實際上也說明了西安購房者對于萬科的認可度。

萬科目前在西安其它在售項目，主要包括：萬科雁鳴湖、萬科灃華錦鳴（灃西）、萬科理想城（秦漢）、萬科四季花城（藍田）、萬科四季都會（高陵），萬科未來時光（涇河）目前則暫停銷售。

實際上，2020年、2021年對于西安市場判斷失誤拿錯地的房企不止萬科，綠城、招商、華潤、中交、中旅、上實城開、三迪等房企都在西安市場交過“學費”。

綠城在西咸能金區(qū)的綠城西安和廬、招商在秦漢新城的招商雍瀾灣、華潤在灃西的灃華九里、中交在灃西的中交長安里、中旅在灃西的中旅名門府、上實城開在浐灞的上實啟元、三迪在灞橋的三迪灞河壹號和浐灞的三迪世園府……還有幾家本土房企軟件新城等區(qū)域的項目。

這幾年西安市場上，虧損的項目不在少數(shù)。

而面對這些去化困難的老大難存量項目，西安市場上各開發(fā)商要么就是割肉拋售盡快回籠資金止損，將資金投入到其它項目中，通過新開發(fā)項目的利潤來彌補虧損；要么就是暫停開發(fā)，通過土地置換的方式置換到更優(yōu)質的地塊，通過新增投資帶動存量的盤活。

接下來，就看管理團隊調整之后的萬科，在西安市場的舉措了。

也許萬科已經(jīng)無法再回到曾經(jīng)的巔峰，但對于這家曾經(jīng)的行業(yè)標桿房企，更多的人還是希望萬科能夠渡過困局、重回健康！

萬科，也是整個行業(yè)的希望。