番禺黃沙島地塊，有好戲看了。

就在剛剛，黃沙島地塊截至報(bào)名，一共4-5家企業(yè)關(guān)注，包括保利置業(yè)、綠城、龍湖、以及某神秘企業(yè)。

前邊幾位，都是老朋友了，只有最后一家比較特殊。

具體多特殊，這里先賣個(gè)關(guān)子，明天就知道了。

從這個(gè)角度看，黃沙島這塊地的熱度，比想象中還高。

當(dāng)然了，就地塊本身而言，它可以說是近十年來番禺條件最好的一塊：

一線無遮擋南向望江+1.1容積率超低密度，唯一性很突出。

也是最貼合當(dāng)下市場邏輯的地塊：

小地塊、高溢價(jià)空間、市場空間大、且番禺廣場購買力經(jīng)過了驗(yàn)證。

下邊，一起來聊聊。

1、一線南向江景+1.1容積率，幾乎沒有替代品

黃沙島地塊的標(biāo)簽很明顯，一線無遮擋南向江景+0距離親江+島居氛圍+1.1超低容積率+番禺區(qū)府核心。

這幾個(gè)點(diǎn)，只取其一或許不難，但一次性集齊這幾張牌，就是王炸了。

先看番禺自己，近幾年出讓的江景宅地就只有兩塊：

一是去年成交的新光快速東側(cè)BA0104082地塊，距江邊大約200米，容積率2.5

二是2022年成交的沙頭街STJ15-02地塊，位于市橋，容積率大約2.6。

黃沙島地塊，在江景、位置、密度，是能秒殺上邊兩位前輩的。

事實(shí)上，哪怕你看遍整個(gè)廣州市區(qū)，也很難找到和黃沙島地塊條件相當(dāng)?shù)牡貕K。

畢竟，過去5年市區(qū)出讓的南向江景宅地就只有5宗，如果較真點(diǎn)，能滿足真一線無遮擋南向江景的，就只有保利臨江大道地塊。

其次，整個(gè)市區(qū)，1.1容積率的純宅地也非常稀少。

實(shí)際上，真正能媲美黃沙島地塊密度配置的，是世界大觀四期地塊。

但兩塊地的景觀配置，又是不一樣的，一個(gè)是湖景，一個(gè)是江景。

一來二去，黃沙島地塊確實(shí)闖出了一條獨(dú)一無二的賽道。

2、番禺廣場核心，約半小時(shí)到萬博，約40分鐘到琶洲

黃沙島地塊，位于區(qū)府核心，學(xué)鐵商明牌，城市界面和居住環(huán)境，能匹配豪宅屬性。

·鐵：距離番禺廣場地鐵站900米，3/18/22號線；

如果自駕的話，開車約30分鐘到萬博，約40分鐘到琶洲，這個(gè)通勤條件完全能吸引萬博和市區(qū)的高端買家。

學(xué)：德興集團(tuán)東興小學(xué)、加上番禺和順德的私立學(xué)校

在番禺廣場板塊，這個(gè)學(xué)校就是頂配了，有個(gè)靠譜的兜底，買家也可以選擇周邊的私立學(xué)校。

·商：板塊內(nèi)的萬科里、永旺夢樂城都是現(xiàn)成的商業(yè)中心，食肆配套豐富。

而比較特殊的是，黃沙島地塊還有種鬧中取靜的feel。

它距離番禺廣場商業(yè)區(qū)大約500米距離，日常可以直接步行到達(dá)，但又剛好隔出了一個(gè)靜區(qū)。

加上島居環(huán)境，如果去現(xiàn)場看的話，你能明顯感受到這片江是慢節(jié)奏的、很適合生活的。

一句話概括，有點(diǎn)像珠江新城和二沙島的番禺版。

3、2.2萬/平起拍，做超高利用率江景疊墅產(chǎn)品

再來看黃沙島地塊本身的條件。

地塊體量不大，宗地面積44523平，其中可建設(shè)面積約1.74萬平，建筑面積19155平。

起拍總價(jià)4.22億元，起拍樓面價(jià)2.2萬/平，保證金不到8500萬。

即便很搶手，總價(jià)也不會太高。

這就意味著，很多房企都玩得轉(zhuǎn)，對資本占用成本不會很大，未來供應(yīng)量相對可控。

而且，這類核心區(qū)域的小地塊，在番禺廣場早已有滿分作業(yè)可以抄了。

5月成交的番禺廣場融媒體北側(cè)BC0612046地塊，溢價(jià)率就達(dá)到19.48%。

而黃沙島地塊，配置1.1容積率+限高24米，指向性很明顯，就是來做疊墅產(chǎn)品的。

如果按套均建面約200平計(jì)算，那么大約80-90套左右。

對于高端產(chǎn)品來說，貨量也不算很多。

假如說，這個(gè)地塊產(chǎn)品設(shè)計(jì)能夠做到，1500萬左右，700多方使用空間，加上18號線在，還是能夠作為第一居所的。

對預(yù)算1500-2000萬以上的市區(qū)改善客群有一定吸引力。

大家要知道，這個(gè)價(jià)位，在天河核心區(qū)也就能買到200平以下的大平層，江景、使用率都未必能和黃沙島媲美。

同時(shí)，對比天河世界大觀三四期和市區(qū)江景墅類產(chǎn)品，也能拉開價(jià)差。

我們前段時(shí)間去看了世界大觀四期，金茂聯(lián)手越秀打造的一線臨湖疊墅豪宅產(chǎn)品發(fā)布會。

四代墅產(chǎn)品不僅融入單層約3.5米闊綽層高，更規(guī)劃有星空露臺、私屬花園、志趣藏館及獨(dú)立車庫。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)很驚艷，雖是疊墅，但是有天有地有院子的超強(qiáng)使用空間，每層空間獨(dú)立的功能與意境，還有私人管家團(tuán)隊(duì)。

疊墅產(chǎn)品的超強(qiáng)溢價(jià)以及議價(jià)能力，意味著房企可以放更多心思在打磨產(chǎn)品上，通過超標(biāo)產(chǎn)品打動市場，買家也能住上更好的房子。

今年，世界大觀三期越秀國貿(mào)·觀樾|天湖網(wǎng)簽了一套建面約210平的合疊，成交總價(jià)4082.56萬，折合單價(jià)19.4萬/平，看齊二沙島宏城花園，對標(biāo)珠江新城一線豪宅匯悅臺、廣粵了。

前幾月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，越秀國貿(mào)·觀樾|天湖成交均價(jià)15萬/平，是旁邊平層產(chǎn)品7.3萬/平均價(jià)的2倍。

看回板塊周邊，也是有優(yōu)勢的。

地塊旁邊就是老牌頂豪黃沙島花園，圈層屬性很高，20年樓齡，今年二手成交總價(jià)超2000萬，單價(jià)去到5萬/平。

這就意味著，黃沙島花園，既有直接的置換客群，也有充分的價(jià)格空間、產(chǎn)品升級潛力。