摘要

最近這張圖火了。

當(dāng)國內(nèi)地產(chǎn)老朋友深陷債務(wù)漩渦，甚至連萬科都不能幸免，潘石屹夫婦卻悄悄在美國重新做起發(fā)展商的老本行。所不同的是，這次是張欣走到前臺(tái)，采取的是“強(qiáng)現(xiàn)金流”的發(fā)展模式。

潘石屹與張欣，這對(duì)曾經(jīng)以SOHO中國名震內(nèi)地地產(chǎn)界的夫妻，如今在大洋彼岸悄然完成了財(cái)富與角色的轉(zhuǎn)身。

十年前，他們在北京、上海的地標(biāo)寫字樓中留下了“SOHO式”的印記；十年后，他們以家族辦公室為核心平臺(tái)，在紐約、波士頓重新拾起老本行——開發(fā)地產(chǎn)。

只不過這一次，他們不再代表一家上市公司，而是代表一個(gè)跨境家族資本集團(tuán)，一個(gè)資產(chǎn)規(guī)模已超過50億美元的“隱形地產(chǎn)帝國”。

過去兩年，張欣夫婦的家族辦公室 Seven Valleys（中文意為“七谷”）頻頻出現(xiàn)在紐約房地產(chǎn)交易的核心地帶。

最新消息，根據(jù)《The Real Deal》和《聯(lián)合早報(bào)》等報(bào)道，Seven Valleys 近期通過旗下實(shí)體 Closer Properties，在紐約上東區(qū)購入五塊相鄰地塊，總價(jià)約6250萬美元，并計(jì)劃收購第六塊地，以實(shí)現(xiàn)整合開發(fā)，預(yù)計(jì)總投資額接近7600萬美元。

這是潘石屹夫婦在美國首次以“自有開發(fā)商”身份推進(jìn)的全新項(xiàng)目，標(biāo)志著他們從單純的資產(chǎn)持有人，轉(zhuǎn)型為主動(dòng)開發(fā)的地產(chǎn)操盤者。

01

吸取中國高杠桿發(fā)展教訓(xùn)

對(duì)比十多年前他們在中國的模式，這次的“重操舊業(yè)”更像是一場低調(diào)而精準(zhǔn)的“返場秀”。SOHO時(shí)代，潘石屹是城市地標(biāo)的制造者，擅長用建筑語言講故事；而如今的張欣夫婦，則更像是財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的藝術(shù)家。

他們借助家族辦公室的獨(dú)立架構(gòu)，以基金化方式布局美國地產(chǎn)市場——不追求高杠桿，不依賴市場熱度，而是通過現(xiàn)金流穩(wěn)健的持有型項(xiàng)目與精品開發(fā)并行，追求穩(wěn)中帶增的長期復(fù)利。

與在中國時(shí)開發(fā)模式大相徑庭，張欣夫婦的美國布局發(fā)展呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)：

一是長線視角。在中國地產(chǎn)周期下行、資本流動(dòng)趨緊的大背景下，他們的美國投資顯得更像是家族財(cái)富的再平衡。項(xiàng)目選址集中在紐約曼哈頓、波士頓核心學(xué)術(shù)與金融區(qū)，強(qiáng)調(diào)抗周期性和保值屬性，而非短線翻盤。

二是去杠桿化操作。不同于內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)普遍依賴高周轉(zhuǎn)與負(fù)債擴(kuò)張，他們的每一宗交易幾乎都以現(xiàn)金支付為主。Seven Valleys在美國銀行體系中以極高信譽(yù)度獲得低成本融資，并控制杠桿比例在40%以下，使整個(gè)投資組合具備極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

三是與文化、教育資產(chǎn)的融合。除地產(chǎn)外，家辦還涉足藝術(shù)與內(nèi)容產(chǎn)業(yè)投資。例如張欣早前投資英國流媒體平臺(tái)MUBI，并進(jìn)入其董事會(huì)。她在多個(gè)場合提及，希望通過文化投資延展地產(chǎn)邏輯——讓空間不僅是資產(chǎn)，更是內(nèi)容的載體。

這種思路在上東區(qū)項(xiàng)目的規(guī)劃中也有所體現(xiàn)：設(shè)計(jì)方案強(qiáng)調(diào)建筑與藝術(shù)空間融合，計(jì)劃引入畫廊與文化公共區(qū)，延續(xù)她一貫的“城市美學(xué)”理念。

02

房地產(chǎn)仍是家辦最核心資產(chǎn)

七谷家辦（Seven Valleys）的運(yùn)作模式值得關(guān)注。它設(shè)立于紐約，核心管理團(tuán)隊(duì)以張欣為主導(dǎo)，聚焦三大板塊：核心商業(yè)物業(yè)持有、城市更新項(xiàng)目開發(fā)、文化及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域股權(quán)投資，外界估算其掌控資產(chǎn)超過50億美元。

房地產(chǎn)仍是其最核心的資產(chǎn)類別——目前，家辦在紐約、波士頓兩地共持有十余處核心地段資產(chǎn)，包括早年收購的General Motors Building部分股權(quán)、Park Avenue Plaza等地標(biāo)性物業(yè)。

這些項(xiàng)目多數(shù)通過低杠桿、長期租約方式穩(wěn)定運(yùn)營，成為家辦資產(chǎn)池中的“現(xiàn)金奶牛”。

事實(shí)上，張欣早在2021年接受美媒專訪時(shí)就提到，自己已不再關(guān)心“規(guī)模有多大”，而更關(guān)心“資產(chǎn)能否代代相傳”。Seven Valleys便是這種理念的體現(xiàn)：它既是家族財(cái)富的“蓄水池”，也是跨代傳承的治理平臺(tái)。

其投資決策流程獨(dú)立于個(gè)人情緒，由專業(yè)投資委員會(huì)與外部顧問共同把關(guān)，確保每一筆投資兼顧風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)與傳承價(jià)值。

對(duì)于許多關(guān)注中國企業(yè)家海外轉(zhuǎn)型的人而言，潘石屹夫婦的案例有著象征意義。從公開市場退場、到建立家族辦公室，再到以投資人身份重新進(jìn)入熟悉的地產(chǎn)領(lǐng)域，這對(duì)夫妻完成了從“企業(yè)家”到“家族資本家”的完整轉(zhuǎn)身。

而他們的路徑，也折射出一個(gè)趨勢：越來越多的中國企業(yè)家，在告別高杠桿時(shí)代后，正在通過家族辦公室重建財(cái)富治理體系——追求穩(wěn)健、安全、代際延續(xù)的資產(chǎn)布局，而非冒險(xiǎn)擴(kuò)張的“英雄故事”。

如今，潘石屹在公開場合極少發(fā)聲，張欣則成為七谷家辦的掌舵人。她的投資理念更理性、更國際化，也更符合新一代家族資本的價(jià)值觀。

當(dāng)SOHO的燈光漸暗，七谷的故事正在另一片天空下重啟。不同的是，這一次，他們不再追逐市場的喧囂，而是靜靜地，在紐約的街區(qū)間，重新雕刻屬于自己的財(cái)富地標(biāo)。

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