廣東
我一直都認(rèn)為，預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，千萬(wàn)別聽(tīng)那些大V瞎忽悠，說(shuō)什么全面反彈或徹底崩盤，從官方數(shù)據(jù)和市場(chǎng)反應(yīng)看，四個(gè)跡象已經(jīng)明確了明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
現(xiàn)在的調(diào)控政策和以前不太一樣了，針對(duì)性特別強(qiáng)，每個(gè)城市采取不同的策略，而且只做必要的托底。
住建部去年底就定了調(diào)，2025-2026年核心任務(wù)是止跌回穩(wěn)，落實(shí)四個(gè)取消、四個(gè)降低政策，這就在告訴你，只支持剛需和改善房。
具體到地方更明顯，武漢國(guó)慶前出的新政很有代表性，公積金貸款時(shí)，正在掛牌的房子不算套數(shù)，遠(yuǎn)城區(qū)買新房還能拿1%的利息補(bǔ)貼，最高2萬(wàn)。
義烏拿出2億搞購(gòu)房補(bǔ)貼，首次置業(yè)每平補(bǔ)1000塊，多孩家庭最多補(bǔ)20萬(wàn)。
但你發(fā)現(xiàn)了嗎，這些政策都是有效期的，武漢補(bǔ)到明年6月，義烏補(bǔ)到年底，就是怕有人趁機(jī)炒房。
而且政策再松，一線城市核心區(qū)也沒(méi)放開(kāi)口子，北京海淀、上海內(nèi)環(huán)的新盤，還是得符合限購(gòu)要求，只是放款速度快了點(diǎn)。
就是不讓市場(chǎng)跌穿底，但也絕不讓炒房卷土重來(lái)，2026年想靠政策紅利賺快錢，基本沒(méi)可能。
城市分化到2.0階段，有的穩(wěn)有的還得跌。
人口流動(dòng)可以說(shuō)把城市分成了三六九等，2026年差距只會(huì)更大。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年68%的三四線城市人口凈流出，而長(zhǎng)三角、珠三角的人口凈流入占了全國(guó)67.3%。
沒(méi)人接盤，房?jī)r(jià)自然撐不住。
我查了下9月70城房?jī)r(jià)指數(shù)，?？谛路康?%，三亞二手房跌0.8%，但北京海淀、上海內(nèi)環(huán)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化率能超90%。
庫(kù)存擠壓還是比較嚴(yán)重的，一線城市去化要13個(gè)月，三四線得30個(gè)月，有些縣城賣完庫(kù)存要兩年多。
但也不是所有非一線都不行，粵港澳大灣區(qū)的東莞松山湖、長(zhǎng)三角的蘇州工業(yè)園區(qū)，依托核心城市輻射，房?jī)r(jià)還挺穩(wěn)。
這些地方有產(chǎn)業(yè)、有人口流入，和那些沒(méi)產(chǎn)業(yè)的縣城完全是兩碼事。
2026年的房?jī)r(jià)，就是核心穩(wěn)、近郊跌、縣城躺平的格局。
都說(shuō)二手房才是市場(chǎng)的晴雨表，住建部數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)15個(gè)省區(qū)市的二手房交易量已經(jīng)超過(guò)新房，存量市場(chǎng)成了主流。
2025年前三季度，深圳、成都的二手房成交同比增幅都在20%以上，而南京、鄭州這些城市還在回調(diào)。
我認(rèn)識(shí)個(gè)剛買房的年輕人，對(duì)比了同小區(qū)新房和二手房，發(fā)現(xiàn)二手房便宜15%，還能拎包入住，果斷選了二手。
而且二手房的以價(jià)換量特別明顯，北京通州一套89平的兩居，房東從420萬(wàn)降到390萬(wàn)才成交，比年初掛牌價(jià)低了10%。
2026年這趨勢(shì)會(huì)更突出，一方面，房企推盤越來(lái)越謹(jǐn)慎，三季度全國(guó)新房供應(yīng)同比降了22%。
另一方面，二手房掛牌量還在漲，買家有更多選擇，所以明年買房，與其盯著新房開(kāi)盤，不如多看看二手次新房。
未來(lái)好房子才抗跌，差房子沒(méi)人要
以前買房閉著眼買都漲，現(xiàn)在得挑著買，品質(zhì)成了硬通貨，住建部從2024年開(kāi)始推好房子建設(shè)，要求減少超60米高樓，推廣綠色智慧住宅。
那些沒(méi)配套、品質(zhì)差的房子，越來(lái)越難賣。
這說(shuō)明購(gòu)房者越來(lái)越理性了，以前買房子看地段就行，現(xiàn)在得看物業(yè)、戶型、綠化，甚至有沒(méi)有適老化設(shè)計(jì)。
樓市早就不是普漲普跌的時(shí)代了，王健林幾年前就說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)保值、普通資產(chǎn)貶值的分化時(shí)代，現(xiàn)在看這話一點(diǎn)沒(méi)錯(cuò)。
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