這兩天財經(jīng)圈有個熱點話題，就是湖北提出來的國有資產(chǎn)三化，有人說這是地方救市的妙招，也有人罵是拆東墻補西，還有人盯著 “杠桿化” 三個字犯怵，更有甚者說什么這是“私有化”。

其實，國有資產(chǎn)證券化這個提法不新鮮，只不過湖北省長這次用了“一切”、“盡可能”這樣很激進的詞，顯得非常急切。

咱們不用被這些討論繞暈，今天局長用大白話把這事說透，沒那些聽不懂的術(shù)語。

地方政府為什么這么著急借錢？

地方政府如何通過國有資產(chǎn)證券化、金融化、杠桿化搞錢？

地方政府“大化債時代”，對普通人有什么影響？

先說第一個，地方為啥會走到 “三化” 這步？

這不是拍腦袋的決定，是幾十年財政邏輯擰巴到現(xiàn)在的結(jié)果。

很多人不知道，地方現(xiàn)在缺錢的根子，能追到 1994 年的分稅制改革。那時候為了讓中央有錢統(tǒng)籌全國，把稅收分成了三類：中央稅、地方稅、共享稅。最關(guān)鍵的增值稅，以前是地方主要收入，改革后中央拿 75%，地方只留 25%。

可地方要干的事沒少啊，建學校、修醫(yī)院、管養(yǎng)老，還得砸錢搞基建、招商引項目，錢根本不夠花。

怎么辦？中央當時留了個口子，把國有土地轉(zhuǎn)讓的決定權(quán)和收益都給了地方。那時候土地不值錢，沒人當回事。直到 1998 年取消福利分房，商品房時代來了，加上法律規(guī)定農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地必須先變成國有

地方突然發(fā)現(xiàn)，手里的地成了 “提款機”。

一開始是直接賣地，開發(fā)商搶著拍，錢很快到賬。后來覺得不過癮，又搞出 “土地金融”，成立城投公司，把地作價給城投，城投拿地去銀行抵押貸款，再用貸款搞開發(fā)；城市升值了，新地再賣、再抵押，形成 “購地 - 抵押 - 開發(fā) - 升值” 的閉環(huán)。2008 年之后，全國城投公司從 3000 家飆到 8000 家，地方債也跟著滾成了雪球。

可這雪球現(xiàn)在滾不動了。2021 年到現(xiàn)在，房地產(chǎn)連續(xù)萎縮，三四線城市的地拍不出去，就算拍了也賣不上價。財政部早說了 “誰家的孩子誰抱走”，中央不兜底。地方債快到期了，總不能坐等著違約吧？

第二個，“三化”最核心的心思是啥？

其實地方手里倒是還有不少 “家底”，比如說郊區(qū)的礦山、江邊的舊碼頭、市中心閑置的老辦公樓，還有景區(qū)的門票權(quán)、路邊的停車位……

這些東西以前就擱那兒睡大覺，沒人想著能用它賺錢。現(xiàn)在逼到份上了，只能琢磨著把這些 “死資產(chǎn)” 盤活，頂替賣地的錢。

這就是 “三化” 最核心的心思，不是啥高深操作，就是地方的 “自救招”。

第三個，具體咋做的呢？

不光湖北在干，全國不少地方都在試，看幾個真事兒就懂了。

武漢青山有段江灘，以前啥樣？就是堆砂石的堤防，旁邊還有廢棄的貨運碼頭，附近居民散步都繞著走。現(xiàn)在改了改，搞成 “城市客廳”，還建了個婚慶園。周末去看，全是拍婚紗照的新人，還有商家租場地辦活動，江邊那片破地，就這么開始賺錢了。

這就是 “資源資產(chǎn)化”，把沒用的資源變成能生錢的資產(chǎn)。

青海湖更典型，前兩年突然圍上柵欄，景區(qū)里加了一堆擺渡車。表面是規(guī)范管理，其實是把 “湖邊觀光權(quán)” 打包成資產(chǎn)，以后能拿去做金融產(chǎn)品。還有樂山大佛，去年拍賣 30 年經(jīng)營權(quán)，本質(zhì)也是把景區(qū)未來的收益提前鎖定，為后續(xù)證券化鋪路。

再看湖北洪山的人工智能大廈，以前是個半死不活的商場，逛的人少，店家換了一波又一波。后來改成科創(chuàng)園，引進幾家科技公司，然后把這棟樓的租金收益打包成金融產(chǎn)品。機構(gòu)能買，咱們普通人湊個幾千塊也能買，每個季度還能分點紅利。

這就是 “資產(chǎn)證券化”，把大塊資產(chǎn)拆成小塊，讓更多人來接盤，地方也能提前拿到錢還債。

湖北文旅集團更會玩，把幾棟閑置的公家房子改造成養(yǎng)老中心。自己不單獨出錢，拉著社會上的養(yǎng)老公司合作，政府出房子，企業(yè)出運營的錢和護工，賺了錢兩家分。

這就是 “資金杠桿化”，不用自己掏全款，借別人的錢把事辦了，還能解決養(yǎng)老問題。

牽頭干這事的湖北李省長，其實早有經(jīng)驗。之前在湖南就搞過類似的，把當?shù)氐睦蠌S房改成文創(chuàng)園，效果還不錯。現(xiàn)在把這套路子搬到湖北，也算輕車熟路。

有人肯定會問這是不是變著法兒把國資私分了？

其實不是。資產(chǎn)還是國家的，就像你家有套空房子，租出去收租金，房子還是你的，只是不閑著而已?，F(xiàn)在是把國資的 “租金” 變多了，不是把房子賣了。

還有人擔心這么多資產(chǎn)涌進市場，會不會推高通脹？

這話有點道理。畢竟要讓這些天量的資產(chǎn)活起來，得有大量資金接盤，市面上的錢可能會變多，理應會產(chǎn)生相應的通脹。但眼下正好有通縮壓力，物價沒怎么漲，說不定這倆能互相抵消，不算大問題。

更該琢磨的是另一個事，這種化債模式，本質(zhì)是 “寅吃卯糧”。把未來三十年的收益權(quán)一次性賣出去，換現(xiàn)在的現(xiàn)金還債，等于把明天的錢提前花了。地方是喘口氣了，但未來幾十年的公共收益也被透支了，以后要再搞公共建設(shè)，錢從哪兒來？只能看后人有沒有新辦法。

重點說說對咱們普通人的影響，別光看熱鬧。

先說說股市。為啥今年 A 股能漲到 3800 點？很多人以為是牛市來了，其實底層是 “化債?！薄Ｖ挥邪褔猩鲜泄镜墓蓛r抬高，讓國有資產(chǎn)顯得 “值錢”，后續(xù)更大規(guī)模的證券化才能順利推進。這輪行情不是給散戶送錢的，是為了修復國家資產(chǎn)負債表。所以別瞎追熱點，得看哪些是國家力推的 “新質(zhì)生產(chǎn)力” 領(lǐng)域，比如新能源車、半導體、人工智能，這些才是長期方向。

再說說買房。房地產(chǎn)的黃金時代真過去了，以后它就是用來住的，別指望靠買房暴富。除非是核心城市的核心地段，比如北京國貿(mào)、上海陸家嘴這種地方，剛需可以買。像那些三四線城市的老破小、遠郊區(qū)的超高層，別碰，很可能砸在手里。

找工作也得換個思路。以前地產(chǎn)、基建、銀行是香餑餑，現(xiàn)在不一樣了。城投公司這兩年違約的越來越多，相關(guān)行業(yè)會收縮。反而那些能盤活資產(chǎn)的崗位會吃香，比如幫地方算資產(chǎn)價值的評估師、幫國資項目做運營的經(jīng)理，還有養(yǎng)老中心的護工、科創(chuàng)園的招商專員，這些行業(yè)以后機會多。

當然風險也得防。最怕有人借著 “改革” 的名頭，把好資產(chǎn)低價轉(zhuǎn)給關(guān)系戶，自己撈好處。不過現(xiàn)在監(jiān)管越來越嚴，每筆交易都要公開賬本，只要規(guī)則盯得緊，這種事能少發(fā)生。

說到底，“三化” 不是啥靈丹妙藥，就是地方?jīng)]錢了，想出來的新辦法。以前靠賣地吃飯，現(xiàn)在靠盤活家底過日子，路子變了，咱們普通人的想法也得跟著變。

其實看懂這個趨勢不難，關(guān)鍵是別跟著瞎起哄，也別一見新東西就躲。

比如以后再碰到國資發(fā)的金融產(chǎn)品，別一看見 “穩(wěn)定收益” 就動心。先搞明白這產(chǎn)品背后是啥？是某棟科創(chuàng)園的租金，還是某個景區(qū)的門票分成？是市中心停車場的收費權(quán)，還是老舊辦公樓改造后的出租收益？底層資產(chǎn)摸清楚了，才知道這 “收益” 是不是虛的，別光盯著數(shù)字忽略了風險。

能跟上這個節(jié)奏，才不至于被時代甩太遠。

這種級別的轉(zhuǎn)型，從來都不是悄無聲息的。以前土地財政時代，有人靠買房、做建材賺了錢；現(xiàn)在輪到盤活國資，肯定也會有一批人借著對政策的理解、對資產(chǎn)的敏感度賺到錢。

這輪改革不是你想不想?yún)⑴c的事。它就在那兒推進，你要么看懂了主動踩點，要么糊里糊涂被推著走。

不管你愿不愿意，都必須參與進來，你準備好了么？